Risposta n. 71 del 20/11/2018

Trasferimento del credito IVA nell’apporto di immobili a un FIA immobiliare

L’interpello riguarda una riorganizzazione di investimenti immobiliari esteri in Italia, realizzata tramite l’apporto di una pluralità di immobili prevalentemente locati a un FIA immobiliare riservato di diritto italiano. Il tema centrale è la possibilità di trasferire al fondo anche il credito IVA maturato dalla società apportante in relazione alla costruzione del complesso immobiliare oggetto di conferimento.

Fattispecie rappresentata

La società istante è interamente controllata da un fondo d’investimento di diritto estero, gestito da una società che opera come GEFIA UE ai sensi della Direttiva 2011/61/UE. Il fondo investe in complessi immobiliari destinati a un determinato settore e, per gli immobili siti in Italia, intende passare al modello del fondo di investimento alternativo immobiliare.

A tal fine, è prevista l’istituzione nel 2018 di un FIA immobiliare riservato di diritto italiano in regime di libera prestazione di servizi, senza stabile organizzazione in Italia, con ricorso al "passaporto del gestore" ex articolo 41-ter del TUF. Per gli adempimenti IVA, il gestore si identificherà in Italia ai sensi dell’articolo 35-ter del DPR 633/1972 oppure nominerà un rappresentante fiscale ex articolo 17, comma 3, del medesimo decreto.

L’istante apporterà:

• un complesso immobiliare composto da più unità catastalmente identificate;
• una "posizione IVA a credito" risultante dalla dichiarazione IVA/2018 relativa al 2017, originata dall’IVA assolta per la costruzione del complesso immobiliare.

Nel corso del 2018 la società ha già utilizzato parte del credito in compensazione; pertanto, il credito oggetto di trasferimento sarà pari alla parte residua, mentre una quota resterà in capo alla società per ulteriori compensazioni nel 2019. Dopo l’apporto, la società diventerà quotista del FIA e si estinguerà solo in un momento successivo.

Quesito del contribuente

La società chiede se il credito IVA possa essere trasferito al FIA immobiliare nel contesto dell’apporto di una pluralità di immobili prevalentemente locati ai sensi dell’articolo 8, comma 1-bis, del DL 351/2001, tenendo conto della sostanziale assimilazione, nel sistema IVA, di tale apporto al conferimento d’azienda.

Soluzione interpretativa prospettata dall’istante

La contribuente ritiene che il credito IVA possa essere trasferito al FIA anche se non è stata presentata domanda di rimborso ex articolo 38-bis del decreto IVA. Inoltre, sostiene che:

• non sia necessaria la notificazione all’Agenzia delle entrate dell’atto notarile di trasferimento ai sensi degli articoli 69 e 70 del RD 2440/1923;
• l’apporto sia legittimamente assimilabile al conferimento d’azienda sul piano IVA;
• sia sufficiente comunicare il trasferimento tramite la dichiarazione IVA/2019, compilando il modulo della società apportante per attribuire a sé stessa il credito.

Normativa e prassi richiamate dall’Agenzia

L’Agenzia richiama innanzitutto l’articolo 8, comma 1-bis, del DL 351/2001, che per gli apporti ai fondi immobiliari chiusi costituiti da una pluralità di immobili prevalentemente locati prevede, ai fini IVA e delle imposte indirette, un trattamento assimilato alle operazioni di conferimento d’azienda o di ramo d’azienda di cui all’articolo 2, terzo comma, lettera b), del DPR 633/1972.

Viene poi richiamata la circolare n. 22/E del 19 giugno 2006, che ha chiarito che tali apporti non rientrano tra le cessioni di beni e sono quindi esclusi dal campo di applicazione dell’IVA, oltre che dai relativi obblighi formali. La stessa prassi precisa che la "pluralità di immobili prevalentemente locati" sussiste quando:

• si tratta di un complesso qualificato di beni immobili catastalmente identificati;
• gli immobili hanno una specifica destinazione alla locazione;
• al momento dell’apporto, il valore delle unità immobiliari locate è superiore al 50% del valore complessivo delle unità immobiliari oggetto dell’apporto.

L’Agenzia richiama inoltre la risoluzione n. 417/E del 31 ottobre 2008, secondo cui, nel caso di conferimento o cessione d’azienda, è trasferibile non solo il credito IVA risultante dalla dichiarazione annuale, ma anche quello maturato dall’inizio dell’anno fino alla data di efficacia dell’operazione, senza necessità di osservare la procedura formale di cessione dei crediti IVA prevista dall’articolo 5, comma 4-ter, del DL 70/1988.

Infine, viene menzionato l’articolo 16, comma 11, lettera a), della legge 537/1993, che attribuisce alle società beneficiarie del trasferimento gli obblighi e i diritti IVA relativi alle operazioni compiute tramite le aziende o i complessi aziendali trasferiti.

Valutazione dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia precisa preliminarmente di non esprimersi sull’effettiva esistenza né sulla spettanza del credito vantato, profili che esulano dalle proprie attribuzioni in sede di interpello.

Sul piano interpretativo, conferma che, qualora sussistano i requisiti della pluralità di immobili e della locazione prevalente in capo all’istante, l’apporto è assimilato a un conferimento o a una cessione d’azienda e, quindi, è un’operazione fuori campo IVA ai sensi dell’articolo 2, terzo comma, lettera b), del DPR 633/1972.

Di conseguenza, in presenza di tale assimilazione, è possibile trasferire al FIA immobiliare l’intero credito IVA maturato dalla società apportante fino alla data in cui l’operazione produce effetti, al netto dei soli importi già compensati. Il trasferimento è efficace nei confronti dell’Amministrazione finanziaria senza necessità di seguire la procedura formale di cessione dei crediti prevista dalla normativa sulla contabilità di Stato di cui al RD 2440/1923.

Adempimenti operativi e conclusioni

Per dare evidenza dell’apporto, l’Agenzia indica che il conferente deve compilare la dichiarazione IVA/2019 relativa al periodo d’imposta 2018, seguendo le istruzioni dedicate ai contribuenti con operazioni straordinarie o altre trasformazioni sostanziali soggettive.

In sostanza, il parere conclude che:

• l’apporto di una pluralità di immobili prevalentemente locati è assimilato a conferimento d’azienda e resta fuori campo IVA;
• il credito IVA maturato fino alla data di efficacia dell’operazione può essere trasferito al FIA immobiliare;
• il trasferimento riguarda il credito residuo, dopo le compensazioni già effettuate;
• non è necessaria la notifica formale dell’atto notarile ai sensi del RD 2440/1923;
• la rappresentazione del trasferimento avviene tramite dichiarazione IVA annuale secondo le istruzioni per le operazioni straordinarie.