Risposta n. 83 del 22/11/2018

Plusvalenza da cessione infraquinquennale di box auto ceduto separatamente dall’abitazione principale

L’interpello riguarda il trattamento fiscale della cessione di un box auto classificato C/6, acquistato nel 2015 e destinato a pertinenza dell’abitazione principale acquistata nel 2011 con le agevolazioni "prima casa". Il tema centrale è se la vendita del solo box, effettuata entro cinque anni dall’acquisto, generi una plusvalenza imponibile ai fini IRPEF.

Fattispecie rappresentata dal contribuente

Il contribuente ha acquistato nel 2015 un box auto e lo ha destinato a pertinenza dell’abitazione principale posseduta dal 2011. Intende ora vendere il box separatamente dalla casa e chiede se l’eventuale plusvalenza debba essere tassata ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera b), del DPR n. 917/1986.

Soluzione interpretativa prospettata

Il contribuente sostiene che la plusvalenza non sia imponibile, poiché il box costituirebbe un’unità immobiliare adibita a pertinenza dell’abitazione principale, nella quale ha stabilito la propria residenza per più della metà del periodo intercorrente tra acquisto e vendita. A sostegno richiama anche il quesito n. 26-2008/T del Consiglio Nazionale del Notariato in materia di cessione infraquinquennale di scantinato pertinenziale.

Normativa e prassi richiamate dall’Agenzia

L’Agenzia richiama:

• l’articolo 817 c.c., che definisce le pertinenze come cose destinate in modo durevole a servizio o ornamento di un’altra cosa;
• l’articolo 818 c.c., secondo cui alle pertinenze si applica, salvo diverso disposto, lo stesso regime giuridico della cosa principale;
• l’articolo 67, comma 1, lettera b), TUIR, che assoggetta a tassazione le plusvalenze da cessione onerosa di immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, salvo il caso degli immobili acquisiti per successione e delle unità immobiliari urbane adibite ad abitazione principale per la maggior parte del periodo tra acquisto/costruzione e cessione;
• l’articolo 36, comma 2, TUIR, che considera parti integranti delle unità immobiliari anche le pertinenze;
• l’articolo 10, comma 3-bis, TUIR, che definisce l’abitazione principale e include tra le pertinenze gli immobili non abitativi destinati ed effettivamente utilizzati in modo durevole a servizio dell’abitazione principale;
• la circolare n. 38/E del 12 agosto 2005, par. 7, sulla natura del vincolo pertinenziale;
• la circolare n. 12/E del 1 marzo 2007, par. 2, e le risoluzioni n. 1/2008 e n. 114/E/1999, sul rilievo del vincolo pertinenziale nell’atto di cessione;
• le risoluzioni n. 105/2007 e n. 23/2009, sulla ratio antielusiva della norma sulle plusvalenze immobiliari.

Soluzione interpretativa dell’Agenzia

L’Agenzia osserva che la disciplina sulle plusvalenze immobiliari mira a tassare i guadagni di natura speculativa, presunti quando la cessione avviene entro cinque anni dall’acquisto o dalla costruzione. Tale presunzione viene meno, tra l’altro, quando l’immobile ceduto è stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo rilevante.

In materia di pertinenze, il vincolo richiede un elemento oggettivo, cioè la destinazione durevole e funzionale al servizio del bene principale, e un elemento soggettivo, cioè la volontà del titolare di porre il bene in rapporto di strumentalità con il principale. L’Agenzia precisa però che questo regime vale quando la pertinenza segue il bene principale.

Secondo la risposta, la cessione della pertinenza unitamente all’abitazione principale, entro cinque anni, non genera plusvalenza imponibile se l’unità immobiliare è stata adibita ad abitazione principale per la maggior parte del periodo intercorso. Diversamente, quando la pertinenza viene venduta separatamente dalla casa, si interrompe il vincolo di strumentalità funzionale e il bene non può più essere assimilato all’abitazione principale ai fini dell’esclusione prevista dall’articolo 67, comma 1, lettera b), TUIR.

Parere dell’Agenzia delle Entrate

Nel caso concreto, la plusvalenza derivante dalla cessione infraquinquennale del box auto, se effettuata separatamente dall’abitazione principale, costituisce reddito diverso imponibile ai fini IRPEF ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera b), TUIR. La plusvalenza va determinata secondo l’articolo 68, comma 1, TUIR, come differenza tra corrispettivo percepito e prezzo di acquisto o costo di costruzione, aumentato degli eventuali costi inerenti.

L’Agenzia ricorda inoltre che, in alternativa al regime ordinario, è possibile optare per l’imposta sostitutiva del 20 per cento prevista dall’articolo 1, comma 496, della legge n. 266/2005, da richiedere al notaio al momento della cessione.

Infine, segnala che la vendita del box prima del decorso di cinque anni dall’acquisto comporta la decadenza, limitatamente alla pertinenza, dalle agevolazioni "prima casa" ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale.

Conclusioni operative

Per l’Agenzia, la discriminante non è la sola qualità pertinenziale del box, ma anche il fatto che esso sia ceduto insieme o separatamente dall’abitazione principale. Se la cessione avviene separatamente entro cinque anni, la plusvalenza è imponibile; se invece la pertinenza segue la casa nella vendita, opera l’esclusione prevista per l’abitazione principale, sempre che ricorrano le condizioni temporali richieste dalla norma.