Cassazione Civile, Ordinanza n. 06822/2024 del 14/03/2024

Esito

La controversia

Una persona aveva sottoscritto nel 1999 con una società una scrittura relativa all'acquisto di un appartamento da costruire a Grosseto per un prezzo determinato. La parte acquirente ha poi agito per ottenere la risoluzione del rapporto e il risarcimento dei danni, sostenendo che la società avesse taciuto che il terreno su cui l'immobile sarebbe sorto non era di sua proprietà e che, a distanza di anni, non si fosse attivata per adempiere. La società ha resistito sostenendo che la scrittura non fosse un vero contratto preliminare, ma una mera intesa/puntuazione subordinata alla concessione edilizia. I primi gradi hanno dato esiti parzialmente diversi: il Tribunale ha dichiarato la risoluzione ma ha negato il risarcimento; la Corte d'appello ha invece ritenuto che la scrittura non integrasse né un preliminare né un preliminare di preliminare, ma solo un accordo di massima privo di vincoli a stipulare. In cassazione la ricorrente ha dedotto, con cinque motivi, violazione delle norme sulla formazione del contratto e sulla compravendita, sostenendo che la scrittura fosse un preliminare eseguibile ex art. 2932 c.c., o comunque un vincolo preliminare alla stipula del futuro preliminare/definitivo; ha inoltre contestato la valorizzazione del mancato versamento della caparra, il rilievo dato al tempo trascorso e alla trattativa per un diverso immobile, nonché la mancata compensazione delle spese.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto infondati tutti e cinque i motivi. Ha affermato che l'interpretazione della scrittura del 1999 compiuta dalla Corte d'appello era plausibile e, come tale, insindacabile in sede di legittimità: dal testo dell'atto emergeva solo una proposta unilaterale accettata come accordo di massima, con rinvio alla futura conclusione di un contratto preliminare di compravendita, non ancora stipulato. La Corte ha inoltre rilevato che, esclusa la natura di preliminare, la censura sul c.d. preliminare di preliminare non poteva essere accolta, poiché il giudice di merito aveva già escluso che le parti si fossero obbligate a scandire la tempistica e il contenuto dei futuri atti vincolanti. È stato anche osservato che l'azione introdotta era stata proposta come domanda di risoluzione contrattuale e risarcimento, non come domanda di responsabilità precontrattuale. Le doglianze sulla valutazione del comportamento complessivo delle parti e sulla mancata compensazione delle spese sono state respinte perché rimesse al prudente apprezzamento del giudice di merito. Il ricorso è stato quindi rigettato, con condanna della ricorrente alle spese e applicazione dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1325 c.c.

  richiamato come norma sui requisiti del contratto, ma la Corte ritiene che la scrittura non integri un contratto preliminare vincolante sulla base del suo contenuto testuale e del comportamento delle parti.

• art. 1326 c.c.

  richiamato in tema di proposta e accettazione; la Corte valorizza la lettura dell'atto come proposta accettata solo per un accordo di massima, non come preliminare definitivo.

• art. 1351 c.c.

  richiamato dalla ricorrente per sostenere l'esistenza di un vincolo a contrarre; la Corte esclude che la scrittura contenesse l'obbligo di concludere il preliminare o il definitivo.

• art. 1362 c.c. e segg.

  utilizzati come criteri interpretativi del contratto; la Corte afferma che il giudice di merito può farvi ricorso per verificare se l'intesa sia definitiva o meramente preparatoria.

• art. 1385 c.c.

  richiamato dalla ricorrente sulla caparra confirmatoria; la Corte reputa irrilevante il mancato versamento della caparra ai fini della validità/qualificazione della scrittura.

• art. 1418 c.c.

  richiamato dalla ricorrente nel dedurre la validità del negozio; la Corte non ravvisa nullità dell'atto ma ne esclude la natura di preliminare vincolante.

• art. 1470 c.c.

  richiamato in relazione alla vendita; la Corte ritiene che la scrittura non integrasse ancora un contratto di compravendita o un preliminare di vendita.

• art. 1478 c.c.

  richiamato dalla ricorrente; non assume rilievo decisivo nella decisione, che si fonda sulla qualificazione dell'accordo come puntuazione.

• art. 1479 c.c.

  richiamato dalla ricorrente; la Corte non vi fonda la decisione, poiché il tema centrale è la mancanza di un vincolo contrattuale già perfezionato.

• art. 2932 c.c.

  richiamato dalla ricorrente come rimedio esecutivo del preliminare; la Corte lo reputa non applicabile perché la scrittura non è qualificata come preliminare.

• art. 92 c.p.c.

  richiamato sulla compensazione delle spese; la Corte ribadisce che la compensazione è rimessa alla discrezionalità del giudice di merito, a fronte della soccombenza.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  la Corte dà atto dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• La qualificazione di una scrittura privata come contratto preliminare, accordo preparatorio o mera puntuazione è un accertamento di merito fondato sull'interpretazione del testo e del comportamento complessivo delle parti, sindacabile in cassazione solo nei limiti del vizio motivazionale o della violazione dei canoni ermeneutici.
• Quando dall'atto risulti soltanto l'impegno a definire in futuro un successivo contratto preliminare o definitivo, senza un obbligo attuale e reciproco di concludere il contratto finale, non è configurabile un preliminare idoneo a fondare l'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c.
• La mera valorizzazione di elementi accessori, come il mancato versamento della caparra, non è decisiva per la qualificazione del negozio se il contenuto complessivo dell'accordo mostra la volontà di una semplice intesa di massima.
• Se la domanda giudiziale è impostata come azione di risoluzione contrattuale e risarcimento da inadempimento, non può essere trasformata in sede di legittimità in una domanda diversa di responsabilità precontrattuale.
• La compensazione delle spese processuali, in presenza di soccombenza, è rimessa alla discrezionalità del giudice di merito e non è censurabile in cassazione se congruamente motivata.

Come è indicizzato