Cassazione Civile, Ordinanza n. 22660/2022 del 19/07/2022

Esito

La controversia

Un promissario acquirente conveniva in giudizio la promittente venditrice chiedendo, ex art. 2932 c.c., il trasferimento della proprietà di una porzione immobiliare oggetto di preliminare. Poiché l'immobile risultava gravato da ipoteca, chiedeva che il prezzo residuo fosse trattenuto o comunque destinato alla cancellazione del vincolo, ovvero che fossero fissate dal giudice condizioni idonee a garantirne l'acquisto libero da pesi. Chiedeva inoltre il rilascio del bene, la rimozione di irregolarità edilizie/urbanistiche o, in subordine, la riduzione del prezzo e la manleva per conseguenze pregiudizievoli. La venditrice si costituiva resistendo e domandando in via riconvenzionale la risoluzione del preliminare per scadenza del termine e per inadempimento dell'attore, nonché la declaratoria di legittima acquisizione della caparra e il risarcimento dei danni per violazione di buona fede. Il Tribunale rigettava entrambe le domande; la Corte d'appello rigettava l'appello principale e dichiarava assorbito quello incidentale, rilevando che mancavano elementi indispensabili per accogliere la domanda ex art. 2932 c.c.: in particolare, non era stato indicato il debito residuo del mutuo garantito da ipoteca, non vi era documentazione idonea a verificare la regolarità urbanistica dell'immobile e mancavano dati catastali completi per identificare il bene e la stessa porzione gravata da ipoteca. Con il ricorso per cassazione il promissario acquirente ha dedotto: 1) violazione degli artt. 1460 e 1482 c.c. e nullità della motivazione, sostenendo che non fosse necessario indicare il debito residuo del mutuo, potendo il giudice comunque subordinare il pagamento alla cancellazione dell'ipoteca o autorizzare l'acquirente a provvedervi con il prezzo residuo; ha inoltre censurato l'omesso esame del fatto decisivo rappresentato dalle indicazioni, contenute negli atti della venditrice, sul residuo debito bancario; 2) violazione degli artt. 2932 e 2697 c.c., dell'art. 40, comma 2, l. n. 47/1985 e dell'art. 46 d.P.R. n. 380/2001, lamentando che la Corte d'appello avesse erroneamente ritenuto mancante la documentazione urbanistica, nonostante egli avesse prodotto titoli edilizi, condono e dichiarazione sostitutiva, e invocando la giurisprudenza sulle difformità non totali; 3) violazione degli artt. 1346, 2643, 2932 c.c. e 115 c.p.c., contestando la ritenuta mancanza di identificazione catastale, sostenendo che il bene fosse comunque determinato nel preliminare e che la non contestazione e la richiesta di CTU avrebbero dovuto condurre all'accoglimento della domanda. La Corte di cassazione ha esaminato prioritariamente il terzo motivo e lo ha ritenuto infondato, affermando che la sentenza d'appello era sorretta da più rationes decidendi autonome: la mancanza della conformità catastale oggettiva, la carenza di documentazione urbanistica e l'impossibilità di determinare la parte di prezzo da destinare alla cancellazione dell'ipoteca. Poiché il terzo motivo non scalfiva una ratio autonoma e decisiva, i primi due sono stati dichiarati inammissibili per difetto di interesse. Nel merito, la Corte ha ribadito che, nel giudizio ex art. 2932 c.c. avente ad oggetto un immobile già esistente, la conformità catastale oggettiva richiesta dall'art. 29, comma 1-bis, l. n. 52/1985 costituisce condizione dell'azione, deve sussistere al momento della decisione e può essere rilevata d'ufficio; la sua mancanza impedisce la pronuncia costitutiva, anche se il giudizio sia stato introdotto prima del d.l. n. 78/2010. Ha inoltre affermato che la sentenza costitutiva non può realizzare un effetto elusivo delle norme che regolano forma e contenuto del trasferimento immobiliare. Il ricorso è stato quindi rigettato, con condanna del ricorrente alle spese e all'ulteriore contributo unificato.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondato il terzo motivo, relativo alla pretesa sufficienza dell'identificazione del bene e alla richiesta di CTU sulla conformità catastale, e ha conseguentemente dichiarato inammissibili i primi due motivi perché la sentenza impugnata era sorretta da più rationes decidendi autonome e ciascuna sufficiente a reggere il rigetto dell'azione ex art. 2932 c.c. In particolare, ha confermato che mancavano la conformità catastale oggettiva, una documentazione urbanistica completa e elementi idonei a determinare la parte di prezzo destinabile alla cancellazione dell'ipoteca. La Corte ha condannato il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità e ha dato atto dei presupposti per il versamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  la sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. non può essere pronunciata se mancano i requisiti sostanziali e formali richiesti per il trasferimento dell'immobile; essa non può eludere le norme che governano il contenuto del negozio traslativo.

• art. 1460 c.c.

  richiamato dal ricorrente nel primo motivo, ma non ritenuto decisivo; non emerge una specifica interpretazione autonoma della Corte.

• art. 1482 c.c.

  richiamato dal ricorrente per sostenere la possibilità di subordinare il pagamento alla cancellazione dell'ipoteca; la Corte ha ribadito che occorre comunque la determinazione del debito residuo o degli importi necessari alla cancellazione.

• art. 1337 c.c.

  richiamato solo nella domanda riconvenzionale della venditrice per lamentare violazione della buona fede nelle trattative.

• art. 1375 c.c.

  richiamato solo nella domanda riconvenzionale della venditrice per lamentare violazione della buona fede nell'esecuzione del rapporto.

• art. 2697 c.c.

  richiamato per censurare l'imputazione dell'onere probatorio: la Corte ha ritenuto che spettasse alla parte che chiedeva il trasferimento fornire la documentazione necessaria a integrare le condizioni dell'azione.

• art. 40, comma 2, L. 28 febbraio 1985, n. 47

  richiamato dal ricorrente a sostegno della sufficienza della documentazione urbanistica prodotta; la Corte ha ritenuto comunque necessaria la piena verificabilità della regolarità edilizia/urbanistica ai fini della pronuncia ex art. 2932 c.c.

• art. 46 d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380

  richiamato in relazione alla regolarità urbanistica e alla validità del trasferimento immobiliare; la Corte ne ha valorizzato il collegamento con la necessità di una situazione urbanistica verificabile.

• art. 115 c.p.c.

  richiamato per sostenere la non contestazione dei dati catastali; la Corte non ha ritenuto tale deduzione idonea a supplire alla mancanza della documentazione richiesta dalla legge.

• art. 360, n. 4, c.p.c.

  invocato per la dedotta nullità della sentenza per motivazione apparente o contraddittoria; la Corte ha escluso l'invalidità della motivazione.

• art. 360, n. 5, c.p.c.

  invocato per omesso esame di fatto decisivo relativo al residuo debito verso la banca; il motivo non ha superato il vaglio di ammissibilità/sufficienza.

• art. 29, comma 1-bis, L. 27 febbraio 1985, n. 52

  "Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento... devono contenere... a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione... della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie"

  la conformità catastale oggettiva è condizione dell'azione nel giudizio ex art. 2932 c.c.; deve sussistere al momento della decisione ed è rilevabile d'ufficio.

• art. 19, comma 14, d.l. 31 maggio 2010, n. 78

  ha introdotto, mediante il comma 1-bis dell'art. 29 L. 52/1985, i requisiti di conformità catastale richiesti per gli atti traslativi immobiliari.

• L. 30 luglio 2010, n. 122

  legge di conversione del d.l. n. 78/2010, richiamata quale fonte della disciplina catastale applicabile.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  richiamato per l'ulteriore importo dovuto a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  richiamato come parametro del contributo unificato aggiuntivo dovuto.

Massime di principio

• Nel giudizio di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere un contratto di trasferimento immobiliare, la sentenza non può essere pronunciata se, al momento della decisione, non risultano integrati i requisiti legali richiesti per il valido trasferimento del bene, inclusa la conformità catastale oggettiva.
• La conformità catastale oggettiva ex art. 29, comma 1-bis, L. n. 52/1985 costituisce una condizione dell'azione nel giudizio ex art. 2932 c.c.; essa deve sussistere e risultare documentalmente prima della decisione, può essere rilevata d'ufficio e non può essere surrogata dal semplice rinvio a una consulenza tecnica d'ufficio.
• La pronuncia ex art. 2932 c.c. non può produrre un effetto traslativo più ampio o diverso da quello che le parti avrebbero potuto validamente realizzare con un atto negoziale, né può essere utilizzata per eludere norme imperative sulla forma e sul contenuto del trasferimento immobiliare.
• Quando la sentenza di merito è sorretta da rationes decidendi autonome e ciascuna sufficiente da sola a giustificare il rigetto della domanda, il ricorso per cassazione deve attaccarle tutte; l'omessa o insufficiente censura di una sola ratio rende inammissibili le altre doglianze per difetto di interesse.
• Nel ricorso per cassazione, la deduzione dell'omesso esame di un fatto decisivo è idonea solo se il fatto storico sia effettivamente decisivo e non sia stato considerato dal giudice di merito; la mera contestazione della valutazione probatoria non basta a superare il controllo di legittimità.

Come è indicizzato