Ordinanza del 20/07/2018 n. 19378 - Corte di Cassazione

Plusvalenza da cessione di terreno rivalutato ex art. 7 della legge n. 448/2001

La pronuncia riguarda la tassazione della plusvalenza realizzata mediante la cessione di un terreno edificabile, previamente rivalutato dal contribuente attraverso perizia giurata e pagamento dell’imposta sostitutiva prevista dall’art. 7 della legge n. 448/2001. La Corte ha escluso che la vendita a un prezzo inferiore al valore risultante dalla perizia determini la decadenza dall’agevolazione o consenta all’Amministrazione finanziaria di applicare nuovamente i criteri ordinari di determinazione della plusvalenza.

Origine della controversia

L’Agenzia delle Entrate ha proposto ricorso contro la sentenza n. 2/01/11, depositata il 17 gennaio 2011 dalla Commissione Tributaria Regionale del Friuli Venezia Giulia.

La controversia traeva origine dall’avviso di accertamento n. R55010400240/2008, relativo all’anno d’imposta 2004, notificato alla contribuente C. A. L’Ufficio aveva contestato un maggior reddito, qualificato come plusvalenza, pari a € 89.998,00, derivante dalla cessione di un terreno con destinazione edificatoria, posseduto dalla contribuente per la quota di un mezzo. Il reddito imponibile era stato rideterminato in € 16.200,00, oltre addizionali, interessi e sanzioni.

La contribuente aveva impugnato l’atto, rilevando di avere usufruito della facoltà di rideterminazione del valore del terreno prevista dall’art. 7 della legge n. 448/2001. A tal fine aveva fatto predisporre una perizia giurata, che aveva determinato il valore del terreno in € 108.775,00, e aveva versato l’imposta sostitutiva del 4%.

La Commissione Tributaria Provinciale di Pordenone, con sentenza n. 68/01/08, e successivamente la Commissione Tributaria Regionale del Friuli Venezia Giulia avevano annullato l’avviso di accertamento, accogliendo le ragioni della contribuente.

Tesi dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia ha denunciato la violazione e falsa applicazione dell’art. 7, comma 6, della legge n. 448/2001, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., ritenendo erronea la decisione del giudice regionale.

Secondo l’Amministrazione, qualora il terreno fosse stato ceduto a un corrispettivo inferiore al valore indicato nella perizia giurata, il contribuente non avrebbe più potuto avvalersi del valore rivalutato. L’Ufficio avrebbe quindi dovuto determinare la plusvalenza applicando nuovamente gli ordinari criteri degli artt. 67 e 68 del TUIR, calcolandola sulla differenza tra il prezzo di vendita e l’originario costo di acquisto.

L’Agenzia sosteneva che il valore periziato non fosse immodificabile e che potesse essere superato da eventi successivi capaci di determinare un deprezzamento del bene. In caso di vendita a un prezzo inferiore, il valore della perizia non sarebbe stato più utilizzato neppure dal cedente e, di conseguenza, non avrebbe dovuto costituire un riferimento per l’Ufficio.

A sostegno della propria interpretazione, l’Agenzia richiamava, tra le altre, le circolari n. 15 del 1° febbraio 2002, n. 81 del 6 novembre 2002 e n. 35 del 4 agosto 2004.

Disciplina della rivalutazione del terreno

L’art. 7 della legge n. 448/2001 consentiva ai titolari di terreni lottizzati o suscettibili di utilizzazione edificatoria alla data del 1° gennaio 2002 di determinare la futura plusvalenza assumendo, quale valore iniziale, non più il costo storico di acquisto previsto dal sistema ordinario dell’art. 68 del TUIR, già art. 81, ma il valore risultante da una relazione giurata di stima riferita alla medesima data.

Il procedimento agevolativo si articolava in tre momenti:

• determinazione del valore del terreno mediante perizia giurata entro il termine previsto dalla legge, con riferimento al 1° gennaio 2002;
• versamento dell’imposta sostitutiva del 4% calcolata sul valore risultante dalla perizia;
• esecuzione del versamento nei termini stabiliti dalla normativa.

Il valore periziato, una volta effettuati gli adempimenti richiesti, costituiva il nuovo valore minimo legale e normale di riferimento ai fini delle imposte sui redditi, di registro, ipotecarie e catastali.

Effetti della vendita a un prezzo inferiore

La Corte ha stabilito che la scelta di rideterminare il valore del terreno ai sensi dell’art. 7 della legge n. 448/2001 non vincola il contribuente a vendere il bene al valore indicato nella perizia. Il contribuente conserva quindi la facoltà di alienare il terreno a un prezzo inferiore.

La vendita a un prezzo più basso non comporta la decadenza dal beneficio. Ne consegue che l’Amministrazione finanziaria non può ignorare il valore rivalutato e tornare a calcolare la plusvalenza secondo il sistema ordinario, assumendo come valore iniziale l’originario costo di acquisto.

L’eventuale cessione a un prezzo superiore a quello periziato può invece generare una plusvalenza limitatamente alla differenza tra il valore risultante dalla perizia e il maggiore prezzo di cessione.

Il valore periziato opera inoltre come valore normale minimo di riferimento: se il bene viene ceduto a un prezzo inferiore, tale circostanza non consente di recuperare minusvalenze. Tuttavia, il prezzo inferiore non determina alcuna perdita del beneficio fiscale né riattiva i criteri ordinari di cui agli artt. 67 e 68 del TUIR.

Irrilevanza delle circolari amministrative

La Corte ha precisato che le circolari dell’Agenzia delle Entrate non costituiscono fonte di interpretazione autentica della legge. Esse possono rappresentare uno strumento utile per ricostruire il significato attribuito dall’Amministrazione a una disposizione, ma non vincolano il giudice, che non è tenuto ad applicarle.

Pertanto, l’interpretazione contenuta nelle circolari richiamate dall’Agenzia non poteva prevalere sulla disciplina positiva né sulla giurisprudenza di legittimità formatasi sul punto.

Precedenti giurisprudenziali richiamati

La Corte ha richiamato il proprio orientamento consolidato secondo cui, in materia di plusvalenze derivanti dalla cessione di terreni edificabili o agricoli, la rivalutazione effettuata mediante perizia giurata e pagamento dell’imposta sostitutiva:

• non determina un vincolo alla successiva vendita;
• non impedisce al contribuente di vendere il bene a un prezzo inferiore al valore periziato;
• non comporta la decadenza dal beneficio;
• impedisce all’Amministrazione di ricalcolare la plusvalenza secondo gli artt. 67 e 68 del TUIR, partendo dall’originario valore di acquisto.

Sono state citate, in particolare, Cass., Sez. 6-5, ordinanze n. 24310/2016, n. 19242/2016 e n. 25721/2014.

Decisione e spese

La Corte di cassazione ha ritenuto infondato il ricorso dell’Agenzia delle Entrate e lo ha rigettato.

Considerato che le incertezze interpretative sulla disciplina erano state superate solo successivamente all’introduzione del giudizio, la Corte ha disposto la compensazione delle spese di causa.

La decisione è stata assunta in Roma il 26 aprile 2018.