Sentenza del 02/02/2016 n. 624 - Comm. Trib. Reg. per la Lombardia

Esito

La controversia

La controversia riguarda la determinazione della plusvalenza imponibile derivante dalla vendita di un terreno edificabile. L'Amministrazione finanziaria ha ritenuto legittimo presumere che il prezzo effettivamente dichiarato per la vendita coincidesse con il valore di mercato accertato ai fini dell'imposta di registro. Il contribuente contestava tale ricostruzione, sostenendo implicitamente che il terreno fosse stato ceduto a un prezzo effettivo inferiore rispetto al valore di mercato utilizzato dall'Ufficio.

La decisione

La presunzione dell'Amministrazione finanziaria è stata ritenuta legittima. Spetta al contribuente superarla fornendo la prova, anche mediante elementi indiziari, che il prezzo concretamente percepito per la cessione era inferiore al valore di mercato accertato ai fini dell'imposta di registro. In assenza di tale prova, il valore di mercato può essere utilizzato per determinare la maggiore plusvalenza imponibile. Il principio è conforme a Cassazione n. 14571/2013.

Norme richiamate

• Disciplina della plusvalenza derivante dalla cessione di terreni edificabili

  La plusvalenza imponibile può essere determinata facendo riferimento al valore economico del terreno e, in presenza di un accertamento ai fini dell'imposta di registro, l'Amministrazione può presumere che tale valore corrisponda al prezzo effettivo di vendita.

• Disciplina dell'imposta di registro

  Il valore di mercato accertato ai fini dell'imposta di registro costituisce un elemento presuntivo utilizzabile dall'Amministrazione finanziaria anche per la determinazione della plusvalenza derivante dalla successiva o contestuale cessione del terreno.

• Cassazione n. 14571/2013

  Conferma che, una volta valorizzato il terreno ai fini dell'imposta di registro, grava sul contribuente l'onere di dimostrare che il prezzo effettivamente pattuito e percepito era inferiore a quello presunto.

Massime di principio

• Quando l'Amministrazione dispone di un valore di mercato accertato ai fini dell'imposta di registro, può utilizzarlo come base presuntiva per contestare una maggiore plusvalenza derivante dalla vendita del terreno.
• La presunzione non è necessariamente definitiva: il contribuente può contrastarla dimostrando, anche attraverso indizi convergenti, che il prezzo effettivo di vendita era inferiore.
• Non è sufficiente contestare genericamente il valore accertato; occorre fornire elementi concreti relativi alle condizioni della vendita, allo stato del terreno, a eventuali vincoli, alla situazione del mercato e al prezzo realmente incassato.
• In situazioni analoghe, è essenziale conservare e produrre documentazione idonea a dimostrare il prezzo effettivo, come pagamenti tracciabili, perizie, comparabili di mercato, contratti, condizioni urbanistiche e prova di eventuali circostanze che abbiano ridotto il valore del bene.