Sentenza del 02/02/2016 n. 63 - Comm. Trib. Reg. per le Marche

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate contestava la sentenza che aveva annullato gli avvisi di accertamento IRES, IRAP e IVA relativi agli anni 2004 e 2005. Secondo l'Ufficio, la società aveva ceduto tre unità immobiliari a un prezzo antieconomico e inferiore ai valori dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI). L'Amministrazione sosteneva inoltre che la contabilità fosse inattendibile per la mancata sottoscrizione del libro degli inventari, per presunte irregolarità nelle distinte di magazzino e per l'omessa indicazione dei criteri di valutazione delle rimanenze, circostanze che avrebbero legittimato l'accertamento induttivo ai sensi dell'art. 39, comma 2, del d.P.R. n. 600/1973.

La decisione

La Commissione Tributaria Regionale ha respinto l'appello dell'Agenzia delle Entrate e confermato la sentenza di primo grado favorevole alla società. Ha ritenuto che lo scostamento tra il prezzo dichiarato e i valori OMI, pari a circa il 7%, avesse valore meramente indiziario e non costituisse, da solo, una presunzione grave, precisa e concordante. La contabilità non poteva essere considerata complessivamente inattendibile sulla base della sola mancata sottoscrizione del libro degli inventari, qualificata come irregolarità formale, soprattutto perché gli altri documenti contabili risultavano completi, coerenti e non contestati. L'Ufficio non aveva inoltre considerato le caratteristiche concrete degli immobili, le loro condizioni e i costi sostenuti dalla società. Sono state compensate le spese del grado.

Norme richiamate

• Art. 39, comma 2, lett. d), d.P.R. n. 600/1973

  irregolarità formali delle scritture contabili [...] così gravi, numerose e ripetute da rendere inattendibili nel loro complesso le scritture stesse per mancanza delle garanzie proprie di una contabilità sistematica

  L'accertamento induttivo è legittimo solo quando le irregolarità contabili siano complessivamente gravi, numerose e ripetute, tali da compromettere l'attendibilità dell'intero impianto contabile. Una singola irregolarità formale, come la mancata sottoscrizione del libro degli inventari, non è sufficiente.

• Art. 39, comma 1, lett. d), d.P.R. n. 600/1973

  La rettifica del reddito mediante presunzioni richiede elementi dotati dei requisiti di gravità, precisione e concordanza. Il solo scostamento dai valori OMI non integra una presunzione qualificata.

• Art. 54, comma 3, d.P.R. n. 633/1972

  In materia IVA immobiliare, il valore normale o i valori OMI non possono costituire automaticamente la prova di un corrispettivo occulto; devono essere accompagnati da ulteriori elementi concreti e concordanti.

• Art. 92 d.P.R. n. 917/1986

  La rettifica delle rimanenze finali può incidere sul reddito dell'esercizio successivo attraverso la variazione delle esistenze iniziali, ma tale effetto presuppone una rettifica contabile e fiscale legittimamente dimostrata.

• Legge n. 88/2009, art. 24, commi 4, lett. f), e 5

  La normativa ha eliminato la presunzione legale fondata sul mero scostamento tra corrispettivo dichiarato e valore normale degli immobili, impedendo accertamenti basati esclusivamente sui valori OMI.

Massime di principio

• I valori OMI sono strumenti di orientamento e costituiscono, al più, elementi indiziari: non fissano un prezzo minimo di mercato e non provano da soli l'occultamento di ricavi.
• Per rettificare il prezzo dichiarato di una compravendita immobiliare, l'Amministrazione deve valorizzare ulteriori elementi concreti, come caratteristiche, condizioni, ubicazione, difetti, costi, modalità della vendita e andamento del mercato.
• L'accertamento induttivo non può fondarsi su una sola irregolarità formale della contabilità; occorre dimostrare che le irregolarità siano complessivamente gravi e tali da rendere inattendibili le scritture.
• Una contabilità regolarmente tenuta e corroborata da documenti coerenti, sottoscritti e non contestati rende più difficile giustificare una ricostruzione induttiva del reddito.
• Lo scostamento percentuale tra prezzo dichiarato e valore OMI deve essere valutato nel contesto concreto e, se modesto, necessita a maggior ragione di ulteriori riscontri probatori.
• La semplice antieconomicità apparente dell'operazione non è sufficiente se il contribuente fornisce una spiegazione plausibile e documentata delle condizioni della vendita e dei costi sostenuti.