Cassazione Civile, Ordinanza n. 36454/2023 del 29/12/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla vendita di un locale già concesso in locazione e poi sublocato a una società che lo occupava. Dopo l'acquisto, i nuovi proprietari, richiamando una pattuizione inserita nel rogito di compravendita con cui era stata convenuta la risoluzione per mutuo consenso del rapporto di locazione originario, hanno sostenuto che si fosse risolta anche la sublocazione e che la società occupante fosse rimasta senza titolo. In un precedente giudizio tra le stesse parti era stato rigettato il tentativo dei nuovi proprietari di ottenere la risoluzione del contratto e il pagamento dei canoni, con accertamento dell'avvenuta cessazione dei rapporti e del mancato subingresso degli acquirenti nel contratto di sublocazione, nonché della detenzione sine titulo della società. Nel presente giudizio gli acquirenti hanno quindi chiesto il rilascio dell'immobile e il risarcimento del danno da occupazione illegittima, quantificato nel valore del canone mensile già pagato in precedenza, oltre a un ulteriore danno. La società convenuta ha resistito sostenendo: il giudicato esterno sulla inesistenza del rapporto contrattuale e sulla preclusione di qualsiasi pretesa economica; l'erronea qualificazione della domanda come azione personale restitutoria invece che come rivendica; la violazione dei limiti della domanda e dell'art. 1591 c.c.; l'omessa pronuncia su alcune doglianze di appello; e, in ogni caso, l'assenza di prova del danno e della sua quantificazione.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso della società occupante. Ha ritenuto infondati i motivi fondati sul giudicato esterno perché la precedente sentenza aveva sì escluso la permanenza di un rapporto contrattuale di sublocazione e la legittimazione a chiederne la risoluzione, ma aveva anche accertato il subentro degli acquirenti nella posizione del locatore e la detenzione sine titulo della società; da tale accertamento non derivava alcuna preclusione all'azione di rilascio né alla domanda di risarcimento del danno da ritardata restituzione ex art. 1591 c.c. Ha ritenuto corretta la qualificazione della domanda come azione personale restitutoria e non come rivendicazione, con conseguente insussistenza della censura sull'onere della prova. Ha escluso anche l'omessa pronuncia della corte territoriale e ha dichiarato inammissibili le censure che miravano a contestare la liquidazione del danno, ritenuta giudizio di merito insindacabile in cassazione. È stata quindi confermata la condanna al rilascio dell'immobile e al pagamento della somma di Euro 41.610,00 a titolo di danno da occupazione illegittima, oltre alle spese di legittimità.

Norme richiamate

• art. 324 c.p.c.

  richiamato per sostenere la formazione del giudicato esterno; la Corte ne esclude la violazione perché il precedente giudicato non precludeva le domande di rilascio e di danno da occupazione illegittima.

• art. 112 c.p.c.

  invocato per lamentare ultrapetizione e omessa pronuncia; la Corte ritiene che il giudice di merito abbia deciso entro i limiti della domanda e si sia pronunciato sulle impugnazioni proposte.

• art. 99 c.p.c.

  richiamato in relazione al principio della domanda; la Corte esclude che la qualificazione della pretesa abbia alterato il petitum sostanziale.

• art. 345 c.p.c.

  richiamato con riferimento ai limiti dell'appello; la Corte non ravvisa violazioni nella decisione di secondo grado.

• art. 948 c.c.

  richiamato dalla ricorrente per sostenere la natura reale dell'azione; la Corte afferma che, nel caso concreto, l'azione era personale restitutoria e non rivendicatoria.

• art. 2697 c.c.

  invocato sulla ripartizione dell'onere della prova; la Corte esclude la violazione perché la prova del pregiudizio è stata correttamente valutata dal giudice di merito.

• art. 1591 c.c.

  richiamato come base della domanda di danni da ritardata restituzione; la Corte ritiene legittima l'applicazione della norma e non configura attribuzione automatica del canone, ma liquidazione del danno secondo il valore locativo.

• art. 1595 c.c.

  richiamato per gli effetti della sublocazione in caso di scioglimento della locazione principale; il precedente giudicato aveva escluso il subingresso degli acquirenti nel contratto di sublocazione, ma non aveva precluso le azioni restitutorie e risarcitorie fondate sull'assenza di titolo.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  richiamato per la trattazione in adunanza camerale in cassazione.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115 del 2002

  richiamato per il raddoppio del contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• Il giudicato esterno formatosi su una controversia locatizia preclude la riproposizione delle domande già decise e delle questioni incompatibili con l'accertamento compiuto, ma non impedisce azioni diverse e autonome, come quella di rilascio del bene o di risarcimento per la protratta detenzione senza titolo, quando tali azioni trovino fondamento proprio nell'accertata cessazione del rapporto.
• Quando l'attore non afferma il proprio diritto di proprietà in contrasto con il possesso del convenuto, ma deduce che la detenzione sia priva di titolo per il venir meno del negozio che la giustificava, la domanda va qualificata come azione personale di restituzione e non come rivendicazione.
• La domanda di danno da occupazione illegittima non è automaticamente coincidente con il canone contrattuale, ma può essere liquidata dal giudice di merito valorizzando il valore locativo del bene e le risultanze istruttorie, purché la motivazione dia conto del pregiudizio effettivamente subito.
• In sede di legittimità non è sindacabile la valutazione di merito con cui il giudice, sulla base delle prove acquisite e degli accertamenti già coperti da giudicato, quantifica il danno e seleziona gli elementi ritenuti più idonei a dimostrarne l'entità.
• Non vi è violazione dell'art. 112 c.p.c. quando il giudice, interpretando la domanda in modo coerente con il suo contenuto sostanziale, si limita a riconoscere tutela alla pretesa effettivamente dedotta, senza sostituirvi d'ufficio un'azione diversa.

Come è indicizzato