Sentenza n. 4331/2026 - Consiglio Di Stato, Sezione 4

Esito

La controversia

Il ricorrente aveva chiesto l'annullamento del diniego comunale di permesso di costruire relativo alla realizzazione di un edificio residenziale e di una piscina in un'area ricadente nel comparto urbanistico Q3c. Il Comune aveva ritenuto il lotto non edificabile perché la particella catastale comprendeva già un fabbricato e, pertanto, non poteva essere qualificata come lotto libero, richiamando la definizione di lotto urbanistico contenuta nel D.P.G.R. 64/R/2013. In primo grado erano stati dedotti: violazione dell'art. 42 Cost., della l.r. Toscana n. 65/2014, dei regolamenti regionali e delle norme tecniche di attuazione del regolamento urbanistico comunale; carenza dei presupposti, difetto di istruttoria e di motivazione e illogicità manifesta. Il ricorrente sosteneva che la nozione di lotto libero dovesse essere collegata alla residua capacità edificatoria e non alla mera delimitazione catastale; che il frazionamento successivo fosse consentito dall'art. 4.6 delle N.T.A.; che la presenza di un fabbricato preesistente non esaurisse la volumetria disponibile; che il Comune avesse applicato il superato D.P.G.R. 64/R/2013 invece del vigente D.P.G.R. 39/R/2018 e non avesse adeguatamente esaminato le osservazioni procedimentali. Il TAR aveva respinto il ricorso. In appello sono stati dedotti l'omessa, erronea e irragionevole motivazione della sentenza, la mancata considerazione della residua capacità edificatoria, della possibilità di frazionamento successivo e della documentazione relativa a un'area adiacente con analoghe caratteristiche, nonché l'erronea applicazione della disciplina regionale e il deficit motivazionale del diniego.

La decisione

Il Consiglio di Stato ha accolto l'appello e riformato la sentenza del TAR, annullando il diniego comunale. Ha interpretato gli artt. 1.2.2.4 e 4.6 delle N.T.A. nel senso che, negli ambiti Q3c, possono essere considerati liberi anche i terreni resi tali da frazionamenti successivi all'approvazione delle norme, persino quando il frazionamento sia successivo alla realizzazione di un fabbricato preesistente, purché siano rispettati i parametri urbanistico-edilizi prescritti e non sia esaurita la volumetria, ossia la residua capacità edificatoria. La nozione di lotto non coincide con la mera particella catastale, ma ha natura funzionale e urbanistica: può comprendere più particelle catastali aventi la medesima destinazione urbanistica e funzionalmente collegate a un edificio esistente o da realizzare. Il Comune si era inoltre vincolato alla propria nota interpretativa del 29 novembre 2018, con la quale aveva riconosciuto la possibilità di individuare lotti edificabili in ambito Q3c anche mediante frazionamenti successivi. Il diniego era quindi illegittimo perché fondato su una concezione meramente catastale del lotto e sul richiamo a una disciplina regionale non più vigente, oltre che per il deficit motivazionale connesso alla mancata considerazione delle osservazioni dell'interessato. Sono state fatte salve le successive determinazioni dell'Amministrazione, emendate dai vizi riscontrati. Le spese di entrambi i gradi sono state compensate.

Norme richiamate

• art. 42 Cost.

  Invocato in relazione alla disciplina urbanistica e ai limiti all'edificabilità; la decisione accoglie l'interpretazione delle N.T.A. coerente con la residua capacità edificatoria dell'area.

• artt. 99 e 142 l.r. Toscana n. 65/2014

  Richiamati quali norme regionali di riferimento per il governo del territorio e la disciplina urbanistica.

• art. 35 D.P.G.R. Toscana n. 39/R/2018

  Ai fini del presente regolamento si definisce “lotto urbanistico di riferimento” la porzione di terreno la cui relazione qualificata con un edificio o complesso edilizio, esistente o da realizzare, assume rilevanza ai fini dell’applicazione delle previsioni contenute negli strumenti comunali di pianificazione urbanistica.

  La nozione di lotto urbanistico ha natura funzionale e non coincide necessariamente con una singola particella catastale; rilevano la destinazione urbanistica e la relazione qualificata con l'edificio, oltre alla residua capacità edificatoria.

• Allegato 2 D.P.G.R. Toscana n. 39/R/2018

  Richiamato dal ricorrente in relazione alla disciplina regionale dei parametri urbanistici ed edilizi; il giudice valorizza il vigente regolamento regionale rispetto al superato D.P.G.R. 64/R/2013.

• Allegato A D.P.G.R. Toscana n. 64/R/2013

  Il richiamo a tale disciplina da parte del Comune è stato ritenuto erroneo, poiché il provvedimento di diniego era stato adottato quando risultava vigente il D.P.G.R. 39/R/2018.

• art. 1.2.2.4 N.T.A. del Regolamento urbanistico del Comune di Pisa

  Consente, negli ambiti Q3c, la nuova edificazione sui lotti liberi alle condizioni ivi previste e mediante il richiamo all'art. 4.6.

• art. 4.6 N.T.A. del Regolamento urbanistico del Comune di Pisa

  La nuova edificazione è ammessa sui lotti liberi alle seguenti condizioni: siano lotti derivanti da porzioni di aree che non abbiano concorso a determinare il rilascio di titoli abilitativi successivamente al 27.12.2001 e che i lotti stessi siano stati accampionati prima di tale data; eventuali accampionamenti successivi sono consentiti a condizione che per gli edifici eventualmente esistenti risultino rispettati i parametri della superficie coperta, della distanza dai nuovi confini e della s.u.l. max di cui alle presenti norme.

  La disposizione consente di considerare edificabili anche lotti risultanti da frazionamenti o accampionamenti successivi, in presenza dei requisiti urbanistico-edilizi e della residua capacità edificatoria, senza attribuire rilievo decisivo alla sola particella catastale.

Massime di principio

• La nozione urbanistica di lotto non coincide necessariamente con la particella catastale, ma individua una porzione funzionale di terreno la cui relazione qualificata con un edificio esistente o da realizzare rileva ai fini dell'applicazione della disciplina urbanistica.
• Un lotto può essere costituito anche da più particelle catastali, purché abbiano la medesima destinazione urbanistica e siano funzionalmente collegate all'edificio esistente o da realizzare secondo gli strumenti urbanistici applicabili.
• Quando le norme urbanistiche consentono il frazionamento o l'accampionamento successivo, un'area può essere qualificata come lotto libero anche se il frazionamento è successivo alla realizzazione di un fabbricato preesistente, purché siano rispettati i parametri edilizi e non sia esaurita la residua capacità edificatoria.
• L'amministrazione che abbia adottato una nota interpretativa generale delle proprie norme urbanistiche è tenuta ad applicarla uniformemente ai casi analoghi, non potendo discostarsene immotivatamente nel singolo procedimento.
• Il diniego di un titolo edilizio è illegittimo quando si fonda su una disciplina regionale non più vigente e su una concezione meramente catastale del lotto, senza verificare la concreta destinazione urbanistica e la residua capacità edificatoria dell'area.
• La mancata considerazione delle osservazioni procedimentali dell'interessato può integrare un deficit motivazionale del diniego edilizio quando tali osservazioni siano pertinenti rispetto ai presupposti urbanistici controversi.

Come è indicizzato