Cassazione Civile, Ordinanza n. 26316/2025 del 29/09/2025

Esito

La controversia

Un imprenditore edile aveva convenuto in giudizio due promissari acquirenti chiedendo la risoluzione per inadempimento di un preliminare di compravendita immobiliare relativo a un appartamento con garage e giardino inserito in un comparto PEEP, oltre al risarcimento dei danni e al rimborso di spese condominiali, imposte e tasse. Sosteneva che gli acquirenti si fossero illegittimamente rifiutati di stipulare il definitivo alle condizioni pattuite, pretendendo invece l’adeguamento del prezzo alle successive determinazioni comunali, più basse rispetto a quello indicato nel preliminare. I convenuti si erano costituiti contestando la pretesa di un prezzo superiore al massimo consentito dalla disciplina dell’edilizia convenzionata e avevano chiesto in via riconvenzionale, previa declaratoria di nullità parziale della clausola sul prezzo, l’esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. al prezzo determinato dal Comune. Il ricorso per cassazione articolava quattro motivi: 1) violazione della normativa sull’edilizia convenzionata e dell’art. 18 d.P.R. 380/2001, sostenendo che le variazioni di prezzo successive non fossero imputabili all’impresa e che il prezzo fosse stato legittimamente determinato; 2) violazione delle norme su inadempimento, risoluzione e contratto preliminare, per avere la Corte d’appello confuso la disponibilità a stipulare con l’offerta formale del prezzo; 3) violazione dell’art. 2932 c.c., per avere escluso l’inadempimento dei promissari acquirenti nonostante il loro rifiuto di pagare il prezzo pattuito nel preliminare; 4) violazione degli artt. 2697 c.c., 115 e 191 ss. c.p.c., per avere ritenuto superflua la rinnovazione della consulenza tecnica d’ufficio sulla quantificazione del prezzo.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondati i primi tre motivi perché, in materia di edilizia residenziale pubblica convenzionata, il prezzo massimo di cessione stabilito dagli atti amministrativi e dalla convenzione ha natura imperativa e si inserisce automaticamente nel contratto ex artt. 1339 e 1419, comma 2, c.c., con nullità parziale della clausola difforme e sostituzione di diritto del prezzo pattuito. Ne deriva che gli acquirenti non erano inadempienti nel rifiutare un definitivo fondato su un prezzo superiore a quello massimo consentito, essendo legittimata la loro disponibilità a stipulare al prezzo legale. Ha inoltre richiamato il principio per cui, quando il prezzo deve essere pagato al momento del definitivo, la domanda di esecuzione specifica ex art. 2932 c.c. soddisfa il requisito dell’offerta del prezzo. Il quarto motivo è stato dichiarato inammissibile perché le censure non si confrontavano con la reale ratio decidendi e, comunque, non integravano violazione degli artt. 2697 e 115 c.p.c.; la consulenza tecnica era stata ritenuta irrilevante poiché il prezzo era vincolato dalle determinazioni comunali e non poteva essere modificato dal giudice. Conseguentemente il ricorrente è stato condannato al pagamento delle spese del giudizio di legittimità e dell’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 360 c.p.c.

  È il parametro formale invocato per denunciare violazioni di legge sostanziale o processuale.

• art. 18 d.P.R. n. 380/2001

  Richiamato dal ricorrente in tema di edilizia convenzionata, ma la Corte ha riaffermato la prevalenza della disciplina imperativa sul prezzo massimo di cessione.

• art. 35 L. n. 865/1971

  Le convenzioni in edilizia convenzionata e i criteri comunali di determinazione del prezzo traggono forza imperativa dalla delega legislativa e fissano un prezzo massimo non superabile.

• art. 1339 c.c.

  La clausola contrattuale difforme dal prezzo massimo imposto dalla disciplina imperativa è sostituita di diritto dalla previsione legale.

• art. 1419, comma 2, c.c.

  La difformità della clausola sul prezzo comporta nullità parziale della clausola, non dell’intero contratto, con inserzione automatica del contenuto legale.

• art. 2932 c.c.

  Nel preliminare di vendita, quando il prezzo è dovuto alla stipula del definitivo, il requisito dell’offerta si considera soddisfatto con la domanda di esecuzione specifica, perché in essa l’offerta è implicita.

• art. 2697 c.c.

  La sua violazione ricorre solo se l’onere probatorio è attribuito a soggetto diverso da quello correttamente onerato.

• art. 115 c.p.c.

  La violazione sussiste solo se il giudice pone a fondamento della decisione prove non introdotte dalle parti o acquisite d’ufficio fuori dei poteri riconosciutigli.

• art. 116 c.p.c.

  La valutazione comparativa delle prove e l’attribuzione di maggiore forza persuasiva ad alcune prove rispetto ad altre rientrano nel libero apprezzamento del giudice.

• art. 191 ss. c.p.c.

  Invocati dal ricorrente per contestare la mancata rinnovazione della consulenza tecnica d’ufficio.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002

  È stato dato atto dei presupposti per il versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

• art. 13, comma 1-bis, D.P.R. n. 115/2002

  Richiamato quale parametro per la quantificazione dell’ulteriore contributo unificato dovuto in caso di rigetto.

Massime di principio

• Nell’edilizia residenziale pubblica convenzionata, il prezzo massimo di cessione stabilito dalla convenzione o dagli atti amministrativi adottati in forza di delega legislativa ha natura imperativa e non può essere superato dalle pattuizioni private.
• La clausola contrattuale che preveda un prezzo superiore a quello legale è nulla parzialmente e viene sostituita automaticamente dal prezzo massimo imposto, senza travolgere l’intero contratto.
• In un preliminare di vendita immobiliare, se il prezzo è esigibile al momento del definitivo, la proposizione della domanda ex art. 2932 c.c. soddisfa il requisito dell’offerta del prezzo.
• La mancata stipula del definitivo non è imputabile al promissario acquirente quando questi rifiuti di pagare un prezzo superiore a quello imposto dalla disciplina imperativa e manifesti disponibilità ad adempiere al prezzo corretto.
• La violazione degli artt. 2697 e 115 c.p.c. non può essere dedotta per contestare la valutazione delle prove o la diversa forza persuasiva attribuita dal giudice ai diversi elementi istruttori; essa richiede l’erronea attribuzione dell’onere probatorio o l’utilizzo di prove non introdotte ritualmente.
• La consulenza tecnica d’ufficio è irrilevante e non necessita di rinnovazione quando la questione decisiva non riguarda una stima discrezionale del bene, ma l’applicazione di un prezzo vincolato ex lege.

Come è indicizzato