Sentenza del 27/11/2015 n. 24256 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate contestava la sentenza della Commissione Tributaria Regionale della Toscana, che aveva ritenuto assoggettabile a IVA la cessione di un terreno con fabbricato abitativo e due garages effettuata da Altea S.r.l. a Iside S.r.l. Secondo l'Ufficio, l'operazione avrebbe dovuto scontare l'imposta di registro proporzionale, poiché la società venditrice non risultava esercitare in via principale o esclusiva un'attività di acquisto e rivendita di immobili. In Cassazione l'Agenzia denunciava, ai sensi dell'art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., l'omessa e insufficiente motivazione della CTR sia sulla natura dell'attività esercitata dalla venditrice, sia sull'eventuale vincolo pertinenziale tra terreno, fabbricato e garages.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso dell'Agenzia delle Entrate, ritenendo carente la motivazione della sentenza regionale. La CTR non aveva spiegato adeguatamente gli elementi dai quali desumere che Altea S.r.l. svolgesse attività di acquisto di immobili abitativi destinati alla rivendita, né aveva motivato in modo sufficiente l'esclusione del vincolo pertinenziale tra i garages, il terreno e il fabbricato. La sentenza impugnata è stata cassata con rinvio alla CTR della Toscana, che dovrà riesaminare i fatti e individuare il corretto regime impositivo. Non è stata quindi definita in via definitiva l'applicazione dell'IVA o dell'imposta di registro.

Norme richiamate

• D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633, art. 10, comma 8-bis, nel testo vigente all'epoca

  La disposizione prevedeva l'esenzione dall'IVA per determinate cessioni di fabbricati abitativi effettuate da soggetti che non esercitassero come attività principale o esclusiva la costruzione o la rivendita di immobili. In presenza dell'esenzione IVA, la cessione poteva essere soggetta all'imposta di registro proporzionale.

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 51, comma 4

  La compravendita di beni è, in via generale, assoggettata all'imposta proporzionale di registro, determinata sul valore accertabile secondo i criteri previsti dalla norma, salvo l'applicazione dell'IVA quando ricorrano i relativi presupposti.

• Codice di procedura civile, art. 360, comma 1, n. 5

  Consente di denunciare in cassazione l'omesso esame o il difetto di motivazione su un fatto controverso e decisivo per il giudizio. Nel caso concreto, la Corte ha ritenuto insufficiente la motivazione della CTR sulla natura dell'attività della venditrice e sul vincolo pertinenziale dei beni.

Massime di principio

• Per stabilire se una cessione immobiliare sia soggetta a IVA o a imposta di registro occorre verificare sia la natura del bene trasferito sia il fatto che la cessione sia effettuata nell'esercizio abituale di un'attività imprenditoriale.
• La qualificazione fiscale dell'operazione non dipende soltanto da quanto indicato nell'atto, ma richiede un esame concreto della causa del negozio, dell'attività effettivamente svolta dalla società e della destinazione economica dei beni.
• Quando l'amministrazione finanziaria contesta l'applicazione dell'IVA, assumono rilievo elementi contabili e societari, come l'iscrizione dell'operazione in bilancio tra le operazioni straordinarie, perché possono mettere in dubbio che la vendita rientri nell'attività ordinaria di rivendita immobiliare.
• La natura pertinenziale di terreni, garages o altri beni deve essere valutata concretamente sulla base del rapporto funzionale e giuridico con il bene principale; la mera possibilità di utilizzazione autonoma non è, da sola, sufficiente a escludere il vincolo pertinenziale.
• Una sentenza tributaria deve spiegare in modo puntuale gli elementi di fatto e giuridici che giustificano il regime fiscale applicato. Una motivazione generica o meramente assertiva può comportare la cassazione con rinvio, senza che la Corte di cassazione decida definitivamente quale imposta sia dovuta.