Cassazione Civile, Ordinanza n. 04405/2024 del 19/02/2024

Esito

La controversia

Una società proprietaria di un immobile ad uso commerciale aveva concesso in locazione il bene a una società conduttrice. Nel tempo il ramo d'azienda cui era collegato il contratto di locazione era stato oggetto di più passaggi tra società diverse. La locatrice sosteneva di non aver mai prestato consenso liberatorio alla cessione del contratto e di aver appreso solo in seguito dei trasferimenti; chiedeva quindi la risoluzione del contratto per grave inadempimento, il rilascio dell'immobile e il pagamento dei canoni scaduti e a scadere. In primo grado le domande erano state accolte nei confronti dell'originaria conduttrice e rigettate verso le società cessionarie per carenza di legittimazione passiva; in appello la decisione era stata riformata, con rigetto delle domande anche contro l'originaria conduttrice. La ricorrente ha proposto cassazione con tre motivi: 1) violazione dell'art. 36 L. 392/1978, sostenendo che nei trasferimenti a catena tra cessionari intermedi vige la solidarietà e non un mero beneficium ordinis tale da imporre una preventiva messa in mora dell'ultimo cessionario come condizione per agire contro il cedente intermedio; 2) violazione dell'art. 36 L. 392/1978 per avere la Corte d'appello escluso che l'invito alla mediazione obbligatoria e la relativa convocazione integrassero una previa richiesta di adempimento/messa in mora del cessionario, necessaria ai fini del beneficium ordinis; 3) violazione delle norme processuali sull'appello incidentale, per avere dichiarato improcedibile l'appello incidentale della locatrice verso una delle società, nonostante la costituzione telematica di tutte le parti e la mancanza di un pregiudizio difensivo.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il primo e il terzo motivo, ma ha accolto il secondo. Ha confermato il principio per cui, nelle cessioni plurime del contratto di locazione ex art. 36 L. 392/1978, il locatore deve prima rivolgersi stragiudizialmente all'ultimo cessionario; tuttavia ha ritenuto errata la decisione d'appello nella parte in cui aveva escluso che la domanda di mediazione potesse valere come richiesta di adempimento ante causam. Secondo la Corte, l'istanza di mediazione, se estesa al cessionario tenuto al pagamento e contenente la pretesa creditoria, può integrare l'atto idoneo a far constare l'inadempimento e a soddisfare il beneficium ordinis. La sentenza è stata quindi cassata con rinvio alla Corte d'appello di Firenze in diversa composizione per nuovo esame sul punto accolto.

Norme richiamate

• art. 36 L. 392/1978

  Il conduttore può sublocare o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore... Nel caso di cessione, il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia alle obbligazioni assunte.

  Nella cessione del contratto di locazione collegata alla cessione d'azienda, il cedente non liberato risponde in via sussidiaria; nelle cessioni a catena, i cedenti intermedi rispondono solidalmente tra loro, ma il locatore deve prima far constare l'inadempimento del cessionario/ultimo cessionario mediante un autonomo atto stragiudiziale.

• art. 1294 c.c.

  In difetto di una diversa disciplina espressa, tra i cedenti intermedi non liberati opera la presunzione di solidarietà.

• art. 1408 c.c.

  La disciplina speciale dell'art. 36 L. 392/1978 devia dalla disciplina generale della cessione del contratto.

• art. 1219 c.c.

  La costituzione in mora non richiede formule sacramentali; è sufficiente una chiara richiesta di adempimento indirizzata al debitore. Inoltre, la dichiarazione scritta di non voler adempiere rende non necessaria la mora.

• art. 125 c.p.c.

  La domanda di mediazione deve contenere gli elementi essenziali della pretesa, in simmetria con gli atti processuali, così da mettere il chiamato in condizione di conoscere la domanda e le ragioni dell'altrui pretesa.

• art. 4 d.lgs. 28/2010

  L'istanza di mediazione deve indicare organismo, parti, oggetto e ragioni della pretesa; ciò consente di considerarla, in concreto, anche come richiesta di adempimento ante causam.

• art. 5 d.lgs. 28/2010

  Dal momento della comunicazione alle altre parti, la domanda di mediazione produce sulla prescrizione gli effetti della domanda giudiziale.

  La parificazione agli effetti della domanda giudiziale rileva sistematicamente a conferma che la domanda di mediazione può valere come atto idoneo a far constare la pretesa e l'inadempimento del debitore, non solo ai fini della prescrizione.

• art. 8 d.lgs. 28/2010

  Il giudice condanna la parte costituita che, nei casi previsti dall'art. 5, non ha partecipato al procedimento di mediazione senza giustificato motivo...

  La partecipazione alla mediazione è valorizzata dall'ordinamento come comportamento giuridicamente apprezzabile.

• art. 447-bis c.p.c.

  Nel contenzioso locatizio si applicano le regole processuali speciali richiamate dal rito del lavoro, tra cui quelle sull'appello incidentale.

• art. 436 c.p.c.

  L'appello incidentale nel rito applicabile alle locazioni, se tempestivo ma non notificato, è improcedibile.

• art. 366 n. 6 c.p.c.

  I rilievi difensivi che presuppongono documenti o atti devono essere specificamente indicati e correlati agli atti del giudizio.

• art. 360 c.p.c.

  Vengono dedotti vizi di violazione di legge e omesso esame di fatti decisivi.

Massime di principio

• Nelle cessioni plurime del contratto di locazione collegate alla cessione d'azienda, il locatore deve prima rivolgere la richiesta di adempimento all'ultimo cessionario; solo dopo il suo inadempimento può agire contro i cedenti non liberati.
• Tra i cedenti intermedi di una cessione a catena del contratto di locazione, in mancanza di una diversa previsione normativa, opera la presunzione di solidarietà ex art. 1294 c.c., mentre il rapporto con l'ultimo cessionario resta governato da responsabilità sussidiaria con beneficium ordinis.
• Ai fini del beneficium ordinis ex art. 36 L. 392/1978, non è necessario un formalismo particolare: è sufficiente un atto stragiudiziale idoneo a manifestare al debitore la pretesa di pagamento e l'intimazione all'adempimento.
• La domanda di mediazione, quando contenga parti, oggetto e ragioni della pretesa e sia estesa al soggetto tenuto al pagamento, può assolvere la funzione di richiesta di adempimento ante causam e quindi soddisfare il requisito della preventiva attivazione del debitore.
• Nel rito locatizio richiamato dall'art. 447-bis c.p.c., l'appello incidentale tempestivamente proposto ma non notificato è improcedibile; la successiva costituzione delle parti non sana il difetto di notifica.
• La mora del debitore non richiede formule sacramentali, ma deve risultare da una chiara e inequivoca richiesta di adempimento rivolta al soggetto obbligato.

Come è indicizzato