L.R. Toscana 51/2025

Semplificazioni in materia edilizia e adeguamento della l.r. Toscana 65/2014

La legge regionale Toscana n. 51 del 20 agosto 2025 interviene in modo esteso sulla disciplina del governo del territorio, aggiornando la l.r. 65/2014 alle norme statali di riferimento e introducendo semplificazioni in materia edilizia, mutamenti di destinazione d’uso, varianti, tolleranze costruttive, sanzioni, sanatorie e profili sismici e paesaggistici.

Pianificazione, conferenza di copianificazione e nuovi impegni di suolo

Tra gli interventi di nuova edificazione che possono essere esaminati in conferenza di copianificazione vengono ricompresi anche quelli derivanti da demolizione, senza cambio di destinazione d’uso, di edifici collocati in tutto o in parte:

• in fasce di rispetto con vincoli di inedificabilità assoluta;
• in aree a pericolosità per alluvioni frequenti con magnitudo severa o molto severa;
• in aree a pericolosità geologica molto elevata.

Distribuzione e localizzazione delle funzioni

I comuni possono dotarsi di una disciplina sulla distribuzione e localizzazione delle funzioni come contenuto integrativo del piano operativo o come piano di settore collegato. La disciplina deve rispettare le previsioni sull’articolazione funzionale del territorio e tener conto degli obiettivi del piano strutturale per le UTOE.

Mutamento di destinazione d’uso: regole generali e limiti

La legge riscrive in modo organico la disciplina dei mutamenti d’uso. In sintesi:

• il mutamento della destinazione d’uso all’interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito, nel rispetto della normativa di settore;
• il passaggio da una categoria funzionale all’altra costituisce mutamento urbanisticamente rilevante;
• nelle zone omogenee “A”, “B” e “C” del d.m. 1444/1968, o in quelle assimilate dagli strumenti comunali, il mutamento urbanisticamente rilevante tra le categorie funzionali indicate dalla legge è sempre consentito, purché l’unità non sia al piano interrato, seminterrato o al primo piano fuori terra e nel rispetto della disciplina di settore.

Il mutamento di destinazione d’uso di un immobile o di una singola unità immobiliare è considerato “senza opere” se non richiede opere edilizie oppure se richiede solo interventi riconducibili alla manutenzione straordinaria leggera prevista dalla legge.

Esclusioni da standard e parcheggi per alcuni mutamenti d’uso

Per i mutamenti consentiti nelle zone urbane indicate, non si applicano:

• l’obbligo di reperire ulteriori aree per servizi di interesse generale;
• il vincolo della dotazione minima obbligatoria di parcheggi. Resta però ferma l’applicazione delle disposizioni del titolo VII, capo I della l.r. 65/2014.

Potere dei comuni di imporre condizioni e limitazioni

Gli strumenti urbanistici comunali, o la disciplina sulla distribuzione/localizzazione delle funzioni, possono stabilire specifiche condizioni e limitazioni ai mutamenti d’uso per garantire sostenibilità, compatibilità territoriale e coerenza con la disciplina sulla qualità degli insediamenti. Possono inoltre:

• estendere alcune regole anche a unità immobiliari al piano interrato, seminterrato o primo piano fuori terra, in specifiche porzioni del territorio urbanizzato;
• individuare aree diverse dalle zone “A” in cui siano assimilabili, rispettivamente, residenziale/direzionale-servizi e industriale-artigianale/commerciale-all’ingrosso/depositi/direzionale-servizi.

Regime transitorio sui mutamenti di destinazione d’uso

Le nuove regole sulle zone “A”, “B” e “C” si applicano solo dopo l’approvazione, da parte del comune, di una variante di adeguamento degli strumenti urbanistici o della disciplina di cui all’articolo 98. Tale variante deve essere approvata entro due anni dall’entrata in vigore della l.r. 51/2025; decorso inutilmente il termine, la disciplina si applica direttamente. L’adeguamento può avvenire anche tramite il procedimento di cui all’articolo 32.

Titoli edilizi: semplificazioni e rimodulazione delle categorie di intervento

La legge amplia e riordina il perimetro degli interventi soggetti a SCIA, permesso di costruire o edilizia libera, eliminando alcuni rinvii ormai non più coerenti con la nuova disciplina. In particolare:

• vengono ampliati gli interventi di manutenzione straordinaria realizzabili con SCIA;
• i mutamenti urbanisticamente rilevanti di destinazione d’uso di immobili o parti di essi possono essere assoggettati a SCIA anche se non accompagnati da opere edilizie, nei casi previsti;
• le varianti in corso d’opera sono assoggettate a regole più coordinate con i permessi e con la SCIA.

Varianti in corso d’opera

Le varianti non essenziali al permesso di costruire o alla SCIA alternativa possono essere realizzate senza sospensione dei lavori se:

• sono conformi agli strumenti urbanistici comunali e al regolamento edilizio;
• non contrastano con eventuali prescrizioni del titolo;
• per immobili o aree vincolati, sono assistite dagli atti di assenso richiesti;
• per beni tutelati paesaggisticamente, sono assistite dall’autorizzazione paesaggistica, salvo gli interventi esclusi dal Codice dei beni culturali.

Per le varianti alla SCIA si aggiungono ulteriori condizioni: non devono alterare la sagoma degli edifici vincolati o situati in zona “A” o assimilata, né introdurre incrementi di volumetria, modifiche delle quantità edificabili o incidenza sugli standard. Le varianti che richiedono invece un permesso di costruire restano escluse da questa semplificazione.

Attività edilizia libera e SCIA

Tra le opere di edilizia libera rientrano, con la nuova disciplina, anche le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici, se non determinano spazi stabilmente chiusi con variazione di volumi e superfici. La manutenzione straordinaria non strutturale, senza modifiche ai prospetti e senza mutamenti urbanisticamente rilevanti della destinazione d’uso, resta in edilizia libera.

La SCIA ricomprende espressamente i mutamenti urbanisticamente rilevanti di destinazione d’uso di immobili o parti di essi, anche senza opere edilizie, e le varianti in corso d’opera assimilabili a tali interventi possono essere presentate con la stessa procedura, senza sospensione dei lavori nei casi consentiti.

Stato legittimo e documentazione

La verifica della legittimità dello stato di fatto dell’unità immobiliare o dell’immobile è ancorata alla documentazione prevista dal d.p.r. 380/2001. Vengono espressamente considerati anche gli interventi di edilizia libera eseguiti correttamente, pur in assenza di una comunicazione eventualmente richiesta all’epoca. Concorrono alla determinazione dello stato legittimo anche:

• il pagamento di sanzioni pecuniarie sostitutive della rimessione in pristino;
• la dichiarazione di cui all’articolo 198, comma 4.

Agibilità

Nelle more della definizione dei requisiti igienico-sanitari prestazionali degli edifici, per l’agibilità nei casi richiamati dalla normativa statale si applica la disciplina del d.p.r. 380/2001, ferme restando le deroghe già previste ai limiti minimi di altezza e superficie dei locali.

Commissione per il paesaggio

La disciplina della commissione per il paesaggio viene modificata in due punti:

• la possibilità di rinnovo dell’incarico passa da una sola volta a non più di due volte;
• tra i componenti possono essere inclusi dipendenti dello Stato o di enti pubblici, anche in quiescenza, con responsabilità in strutture competenti su temi paesaggistici o nei procedimenti amministrativi in materia paesaggistica.

Autorizzazione paesaggistica e opere pubbliche

Se l’autorizzazione paesaggistica è necessaria per interventi soggetti al d.lgs. 36/2023, essa è rilasciata nell’ambito del procedimento di cui all’articolo 42 del Codice dei contratti pubblici. Analoga concentrazione procedimentale vale per il deposito dei progetti relativi agli interventi di minore rilevanza.

Disciplina sismica: autorizzazione, deposito e tolleranze

La legge introduce una disciplina coordinata per gli interventi in zone sismiche e per le tolleranze costruttive.

Per gli interventi soggetti al Codice dei contratti pubblici, l’autorizzazione sismica e il deposito del progetto avvengono nell’ambito del procedimento di cui all’articolo 42 del d.lgs. 36/2023.

Per gli interventi privi di rilevanza, se inseriti in un progetto unitario insieme ad altri interventi strutturali di maggiore entità, l’intero progetto strutturale è presentato in forma unitaria presso la struttura regionale competente.

Sono inoltre previsti contributi di istruttoria non dovuti per:

• interventi di riparazione dei danni da eventi calamitosi;
• interventi di miglioramento o adeguamento sismico preventivo finanziati ai sensi della l.r. 58/2009.

Sanatorie e regolarizzazioni in materia sismica

Viene introdotto l’articolo 182 bis per l’accertamento di conformità in sanatoria per opere realizzate o in corso di realizzazione nei comuni già classificati sismici in assenza o difformità dall’autorizzazione o dal deposito:

• se l’opera è conforme alle norme tecniche, la struttura regionale rilascia l’autorizzazione o l’attestato di deposito in sanatoria entro 60 giorni;
• se non è conforme, il comune respinge l’istanza oppure ordina l’adeguamento tecnico, se possibile;
• dopo l’adeguamento e la relativa certificazione, il comune rilascia il permesso in sanatoria; per la SCIA in sanatoria l’efficacia resta sospesa fino alla trasmissione della documentazione richiesta;
• per opere antecedenti alla classificazione sismica del comune, è sufficiente il certificato di idoneità statica.

L’articolo 182 ter disciplina le tolleranze di costruzione sotto il profilo sismico: per le unità in zone sismiche, esclusa la bassa sismicità, il tecnico attesta il rispetto delle prescrizioni strutturali. Se le tolleranze non risultano conformi alle norme tecniche né al momento della realizzazione né al momento della domanda, si applica la procedura dell’articolo 182 bis.

Tolleranze di costruzione: ampliamento e limiti temporali

Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 non costituiscono violazione edilizia alcune variazioni entro soglie percentuali differenziate in base alla superficie utile dell’unità immobiliare. Le soglie vanno dal 2% per unità oltre 500 mq al 6% per unità sotto 60 mq. La superficie utile va calcolata sulla base della sola superficie assentita dal titolo edilizio originario, al netto di eventuali frazionamenti successivi.

Sono inoltre escluse dalla nozione di violazione edilizia, sempre per interventi entro il 24 maggio 2024, alcune irregolarità minori, quali:

• minore dimensionamento dell’edificio;
• mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali;
• irregolarità esecutive di muri esterni e interni;
• difforme ubicazione di aperture interne;
• difforme esecuzione di opere di manutenzione ordinaria.

Sono ricondotte alla disciplina delle tolleranze anche talune parziali difformità già accertate in corso d’opera, se non seguite da ordine di demolizione o ripristino e se è stata rilasciata l’abitabilità/agibilità non annullabile.

Le nuove tolleranze si applicano, se compatibili, anche all’attività edilizia delle pubbliche amministrazioni.

Sanzioni edilizie e aggiornamento degli importi

La legge aggiorna in più punti gli importi pecuniari, portandoli in generale a euro 1.032,00 come soglia minima ricorrente e allineando altri massimali. In diversi casi le sanzioni passano dal doppio al triplo dell’aumento del valore venale o della misura dovuta.

Vengono altresì introdotte o precisate sanzioni e conseguenze per:

• interventi in assenza o difformità dal permesso di costruire;
• interventi in assenza o difformità dalla SCIA;
• interventi di edilizia libera eseguiti in difformità dalle norme urbanistiche;
• mancata dichiarazione o irregolarità in materia catastale;
• annullamento del permesso di costruire;
• interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire.

Abusi edilizi gravi e acquisizione al patrimonio comunale

Per gli interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali, la disciplina dell’acquisizione gratuita e della demolizione viene rafforzata. Il termine per l’ottemperanza all’ingiunzione può essere prorogato fino a 240 giorni per comprovate esigenze di salute, gravi situazioni di disagio socio-economico o difficoltà tecnico-esecutive che rendano inesigibile il rispetto del termine originario.

L’opera acquisita deve essere demolita a spese dei responsabili, salvo prevalenti interessi pubblici. In tal caso il comune deve comunque acquisire i pareri e gli assensi delle amministrazioni competenti, per verificare la compatibilità con interessi urbanistici, culturali, paesaggistici, ambientali e idrogeologici.

Se l’opera non contrasta con tali interessi, il comune può anche procedere all’alienazione del bene e dell’area, imponendo contrattualmente la rimozione delle opere abusive da parte dell’acquirente. Il responsabile dell’abuso non può partecipare alla procedura di alienazione.

Sanatoria per abusi edilizi: disciplina generale

Vengono riscritti gli articoli sull’accertamento di conformità:

• per interventi in assenza o totale difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA alternativa, la sanatoria è possibile solo se l’opera è conforme sia alla disciplina vigente al momento della realizzazione sia a quella vigente alla domanda;
• per interventi in parziale difformità, per variazioni essenziali e per interventi in assenza o difformità dalla SCIA, la sanatoria è ammessa con le condizioni previste dalla legge, compreso il possibile adeguamento tecnico preventivo;
• la disciplina si estende anche alle opere in ambito paesaggisticamente vincolato, con procedimento compatibile con quello di compatibilità paesaggistica;
• nei casi di sanatoria sono dovuti oblazioni e contributi, con importi minimi e maggiorazioni stabilite dalla legge.

Per alcune ipotesi di sanatoria è previsto che il comune si pronunci entro 45 giorni; in altre resta il termine di 60 giorni o il diverso termine della SCIA in sanatoria. Il decorso dei termini può essere sospeso per la definizione del procedimento paesaggistico, e il privato può chiedere attestazione telematica dell’avvenuta formazione del titolo.

Interventi su suoli pubblici

Per gli interventi abusivi realizzati su suoli del demanio o del patrimonio dello Stato o di enti pubblici da soggetti non aventi titolo si applicano le sanzioni previste dall’articolo 35 del d.p.r. 380/2001.

Varianti in corso d’opera e disciplina transitoria collegata alla l.r. 10/2024

Le varianti in corso d’opera restano soggette al quadro generale della l.r. 65/2014, con abrogazione di alcune disposizioni non più coerenti. Per i procedimenti già avviati prima dell’11 marzo 2025, data di entrata in vigore del regolamento regionale 14/R/2025, continua ad applicarsi la disciplina vigente al momento dell’avvio.

Deroga temporanea per demolizione e ricostruzione con aumento di volumetria

Per 12 mesi dalla data di entrata in vigore della legge, gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con contestuale aumento di volumetria complessiva, di cui all’articolo 135 bis, comma 3, sono consentiti in deroga alle restrizioni edilizie previste dagli articoli 93, comma 2, 94, comma 2 ter, e 96, comma 2, della l.r. 65/2014.

Disposizioni finali

La legge non comporta nuovi o maggiori oneri per il bilancio regionale ed entra in vigore il giorno successivo alla pubblicazione sul Bollettino Ufficiale della Regione Toscana.