Sentenza n. 4531/2026 - Consiglio Di Stato, Sezione 4

Esito

La controversia

La società ha impugnato la sentenza del TAR Lazio che aveva ritenuto legittima l'ordinanza di Roma Capitale relativa alla demolizione di un box auto, indicato come box n. 17, realizzato nell'ambito di un intervento di ristrutturazione edilizia fondato su DIA. L'appellante ha dedotto: che l'immobile ricadeva nella zona urbanistica della Città storica, ma non nel centro storico né in zona omogenea A; che l'ordinanza di sospensione dei lavori era stata adottata tardivamente e quando i lavori erano già ultimati, in violazione dell'art. 14, comma 1, della legge regionale Lazio n. 15 del 2008; che il box n. 17 sarebbe stato in realtà rappresentato negli elaborati allegati alla DIA, sicché non vi sarebbe stata difformità dal titolo; che il manufatto avrebbe natura pertinenziale e sarebbe assoggettato alla disciplina dell'art. 9 della legge n. 122 del 1989; che, essendo interrato e privo di impatto paesaggistico, non sarebbe stato applicabile il cumulo tra sanzione demolitoria e sanzione pecuniaria; che, comunque, l'ordine di demolizione sarebbe stato adottato dopo circa dieci anni dall'abuso, in assenza di una motivazione specifica sull'interesse pubblico attuale e senza comparazione con l'affidamento del privato. La società ha inoltre chiesto una verificazione o una consulenza tecnica d'ufficio sull'effettiva rappresentazione del box negli elaborati progettuali.

La decisione

Il Consiglio di Stato ha rigettato integralmente l'appello e confermato la sentenza del TAR. Ha dichiarato corretta l'improcedibilità dell'impugnazione dell'ordinanza di sospensione dei lavori, ormai inefficace e superata dall'ingiunzione di demolizione, rilevando che non era stato dedotto alcun residuo interesse risarcitorio ai sensi dell'art. 34, comma 3, c.p.a. Ha respinto la richiesta di verificazione o CTU perché la documentazione già acquisita consentiva di accertare i fatti rilevanti. Nel merito, ha rilevato che gli elaborati della DIA rappresentavano sedici box con l'apertura necessaria all'uso come autorimessa, mentre il box n. 17 risultava chiuso e privo dell'apertura; il sopralluogo aveva invece accertato la realizzazione di un box delimitato da pareti, coperto da solaio e dotato di porta basculante. La difformità rispetto al titolo giustificava l'ingiunzione di demolizione ai sensi dell'art. 33 d.P.R. 380/2001. È stata esclusa l'applicazione dell'art. 9 della legge n. 122 del 1989, sia perché non era stata provata la relazione pertinenziale materiale e l'immediata contiguità fisica con il fabbricato principale, sia perché il manufatto non era completamente interrato, sporgendo per circa 0,80 metri rispetto al piano naturale di campagna. Le contestazioni sulla qualificazione dell'area come zona A sono state dichiarate nuove e quindi inammissibili in appello ai sensi dell'art. 104, comma 1, c.p.a.; in ogni caso, il Collegio ha ritenuto che il PRG di Roma includesse l'immobile nella Città storica, assimilabile alla zona A ai sensi dell'art. 3, comma 1, lett. d), d.P.R. 380/2001. Ha inoltre ritenuto legittimo il cumulo tra demolizione e sanzione pecuniaria, previsto dall'art. 16, commi 4 e 5, della legge regionale Lazio n. 15 del 2008 anche per immobili non vincolati compresi nelle zone omogenee A, quale disciplina regionale più rigorosa di tutela dei centri storici. Ha escluso la necessità di una specifica motivazione sull'interesse pubblico attuale, di una comparazione con l'interesse privato e la configurabilità di un affidamento tutelabile alla conservazione dell'abuso, trattandosi di ordine di demolizione vincolato, anche se adottato dopo un lungo periodo di tempo. Le spese del grado di appello sono state compensate.

Norme richiamate

• art. 87, comma 4-bis, c.p.a.

  Richiamato per la trattazione della causa in udienza straordinaria.

• art. 104, comma 1, c.p.a.

  La nuova censura relativa alla non riconducibilità dell'immobile alla zona omogenea A, proposta per la prima volta in appello, è stata dichiarata inammissibile.

• art. 34, comma 3, c.p.a.

  L'impugnazione dell'ordinanza di sospensione è stata dichiarata improcedibile perché non era stato prospettato un residuo interesse risarcitorio.

• art. 3, comma 1, lett. d), d.P.R. 380/2001

  La disposizione ricomprende nella disciplina della ristrutturazione edilizia rilevante anche gli immobili ubicati in zone A o in zone a esse assimilabili dalla normativa regionale e dagli strumenti urbanistici comunali.

• art. 33 d.P.R. 380/2001

  È la base normativa dell'ingiunzione di demolizione per l'intervento di ristrutturazione edilizia realizzato in difformità dal titolo, in un caso in cui sarebbe stato necessario il permesso di costruire.

• art. 9 legge n. 122/1989

  La disciplina derogatoria sui parcheggi pertinenziali richiede una relazione di pertinenzialità materiale e immediata contiguità fisica con il fabbricato principale, oltre alla realizzazione nel sottosuolo; non si applica a un manufatto solo parzialmente interrato.

• art. 14 disposizioni preliminari al Codice civile

  Il significato della norma eccezionale non può essere inteso «oltre i casi e i tempi in esse considerati».

  Il carattere eccezionale della disciplina sui parcheggi pertinenziali impedisce di estenderla a opere non completamente interrate.

• art. 16, commi 4 e 5, legge regionale Lazio n. 15/2008

  «Qualora le opere siano state eseguite su immobili anche non vincolati compresi nelle zone omogenee A [...] il dirigente o il responsabile della struttura comunale competente decide l'applicazione delle sanzioni previste al comma 4 previa acquisizione del parere di cui all'articolo 33, comma 4, del D.P.R. 380/2001».

  La disciplina regionale consente, per interventi abusivi su immobili anche non vincolati ricadenti in zona A, l'applicazione congiunta dell'ingiunzione di demolizione e della sanzione pecuniaria.

• art. 14, comma 1, legge regionale Lazio n. 15/2008

  La censura relativa ai presupposti temporali dell'ordinanza di sospensione non è stata esaminata nel merito perché l'impugnazione è stata dichiarata improcedibile.

• art. 16 legge regionale Lazio n. 15/2008

  È stata ritenuta prevalente, quale disciplina regionale di tutela più rigorosa dei centri storici, rispetto alla disciplina statale invocata dall'appellante.

Massime di principio

• L'ordine di demolizione di opere edilizie abusive ha natura vincolata e non richiede una specifica motivazione sull'interesse pubblico concreto e attuale alla demolizione, né una comparazione tra interesse pubblico e interesse privato, anche quando sia trascorso un lungo periodo dalla realizzazione dell'abuso; il decorso del tempo non genera, di per sé, un affidamento tutelabile alla conservazione dell'opera abusiva.
• La disciplina derogatoria sui parcheggi pertinenziali prevista dall'art. 9 della legge n. 122 del 1989 presuppone una relazione di pertinenzialità materiale con immediata contiguità fisica tra fabbricato principale e area asservita; non è sufficiente che l'area sia semplicemente limitrofa o che il collegamento pertinenziale sia allegato senza adeguata prova.
• La deroga prevista per la realizzazione di parcheggi pertinenziali nel sottosuolo non si applica a manufatti che non siano totalmente interrati rispetto al piano naturale di campagna; le opere parzialmente fuori terra restano soggette alla disciplina urbanistica ordinaria delle nuove costruzioni.
• Quando un intervento edilizio realizzato sulla base di una DIA rappresenta un manufatto privo degli elementi funzionali necessari al suo uso, ma l'opera effettivamente realizzata presenta tali elementi e una consistenza diversa, sussiste difformità dal titolo abilitativo idonea a giustificare l'ingiunzione di demolizione prevista dall'art. 33 d.P.R. 380/2001.
• La disciplina regionale può assicurare una tutela più rigorosa dei centri storici rispetto allo standard minimo statale e prevedere, per interventi abusivi realizzati su immobili ricadenti in zona omogenea A anche se non sottoposti a vincolo specifico, il cumulo della sanzione demolitoria e della sanzione pecuniaria.
• Nel giudizio d'appello è inammissibile la censura nuova con cui si contesta per la prima volta la riconducibilità dell'immobile alla zona omogenea A; in ogni caso, ai fini dell'art. 3, comma 1, lett. d), d.P.R. 380/2001, rilevano anche le zone assimilabili alla zona A in base alla normativa regionale e agli strumenti urbanistici comunali.

Come è indicizzato