Sentenza del 15/03/2021 n. 17 - Comm. Trib. Prov. Biella

Esito

La controversia

il contenzioso riguardava la perdita delle agevolazioni "prima casa" concesse in sede di acquisto di un immobile in corso di costruzione: l'Amministrazione aveva contestato che l'immobile non possedeva le caratteristiche "non di lusso" richieste e aveva emesso un avviso di recupero tributi entro il termine triennale calcolato, a suo avviso, dalla data del rogito. Il ricorrente sosteneva che per i fabbricati in costruzione il requisito di "non di lusso" può essere verificato solo al termine dei lavori e che il termine triennale di decadenza dell'azione impositiva inizia a decorrere dalla data di ultimazione dei lavori (completamento/agibilità), non dalla data del trasferimento notarile.

La decisione

il giudice ha dato ragione al ricorrente: ha ritenuto che, nel caso di acquisto di un immobile ancora in costruzione, la verifica dei requisiti oggettivi per le agevolazioni "prima casa" (in particolare l'assenza di caratteristiche di lusso) deve riferirsi allo stato dell'immobile al momento del suo effettivo completamento. Di conseguenza il termine triennale per l'esercizio dell'azione impositiva decorre dalla data di ultimazione dei lavori (e/o rilascio dell'agibilità/collaudo), e non dalla data del rogito. L'avviso di accertamento è stato dunque annullato per decorrenza del termine o per mancata prova dello stato non conforme al momento del completamento.

Norme richiamate

• norme sulle agevolazioni "prima casa" (registro, imposte ipotecarie/catastali)

  Le agevolazioni richiedono il possesso di requisiti oggettivi dell'immobile; per gli immobili in costruzione il possesso dei requisiti deve essere valutato al momento del loro completamento, non al solo momento del trasferimento

• norme sul termine triennale di decadenza dell'azione impositiva

  Il termine di decadenza per l'esercizio dell'azione impositiva decorre dal momento in cui è possibile verificare compiutamente la fattispecie imponibile; per gli immobili in costruzione ciò coincide con l'ultimazione dei lavori/agibilità

Massime di principio

• Per un immobile acquistato in corso di costruzione la verifica dei requisiti per le agevolazioni (es. "non di lusso") va riferita allo stato dell'immobile al completamento dei lavori (es. collaudo, certificato di agibilità) e non automaticamente alla data del rogito
• Il termine triennale per l'azione impositiva decorre dalla data in cui l'amministrazione poteva effettivamente accertare la fattispecie imponibile (di norma la data di ultimazione/ agibilità), perciò notifiche successive a tale termine possono essere inefficaci
• Il contribuente deve conservare e produrre la documentazione che attesti la data di ultimazione dei lavori: certificato di fine lavori, certificato di agibilità/abitabilità, collaudo, ricevute di connessioni utenze, dichiarazioni tecniche dell'impresa o del direttore dei lavori
• Le dichiarazioni rese nel rogito sono rilevanti, ma non sono decisive se lo stato dell'immobile al completamento risultasse diverso; l'Amministrazione deve dimostrare lo stato di lusso al momento del completamento per revocare l'agevolazione
• Se sussistono elementi di frode o dichiarazioni false intenzionali al momento del rogito, l'Amministrazione potrà comunque agire; pertanto è importante la correttezza e la documentazione a supporto delle dichiarazioni iniziali
• In caso di dubbio sulla data certa di ultimazione, è utile acquisire atti ufficiali (agibilità, collaudo) e, se necessario, attivare procedimenti giudiziari o amministrativi per ottenere una pronuncia formale sulla decorrenza dei termini