Sentenza del 03/01/2020 n. 10 - Comm. Trib. Prov. Macerata

Esito

La controversia

Impugnazione di avviso di accertamento IRPEF relativo all'anno 2012 per canoni di locazione di un immobile commerciale (e altro immobile abitativo). La controversia verteva sull'assoggettamento a tassazione dei canoni maturati nel 2012 ma non riscossi a causa della morosità del conduttore (soc. S A Srl). Il locatore aveva inviato lettera raccomandata il 18/10/2012 richiamando la clausola risolutiva espressa (punto 8 del contratto) che prevedeva la risoluzione decorsi 10 giorni dall'intimazione in caso di mancato pagamento; successivamente si era proceduto con intimazione di sfratto e infine con transazione e rilascio dell'immobile. Il contribuente sosteneva che, essendo il contratto risolto, i canoni non riscossi non dovevano essere assoggettati a IRPEF per il 2012.

La decisione

Il ricorso è stato respinto. La Commissione ha ritenuto che il criterio decisivo sia la vigenza del contratto: fino al momento in cui il contratto era ancora vigente i canoni maturati, anche se non incassati, sono imponibili. La clausola risolutiva si è perfezionata per effetto della lettera del 18/10/2012 decorsi 10 giorni, pertanto i canoni maturati fino a quella data (ossia per il periodo di fatto ancora coperto dal contratto nel 2012) sono soggetti a IRPEF. La successiva ordinanza di convalida dello sfratto del 22/1/2013 è irrilevante ai fini dell'imposizione sui canoni maturati nel 2012. La transazione intervenuta conferma la rilevanza economica dei canoni non riscossi. Spese compensate.

Norme richiamate

• Codice Civile - art. 1456

  La clausola risolutiva espressa opera automaticamente se ricorre l'inadempimento e i termini previsti: la risoluzione del contratto è considerata avvenuta al decorso del termine di cui alla lettera di intimazione (qui 10 giorni dalla raccomandata del 18/10/2012).

• Corte Costituzionale, sentenza n. 362/2000

  sentenza n. 362 del 26/7/2000

  Principio che il momento determinante per l'assoggettamento a imposta delle rendite da locazione è la vigenza del contratto: i canoni maturati durante la vigenza contrattuale sono imponibili anche se non riscossi.

Massime di principio

• La morosità del conduttore non esonera dall'imposizione sui canoni: sono tassabili i canoni maturati durante la vigenza del contratto anche se non riscossi.
• La risoluzione del contratto rileva ai fini fiscali solo dal momento in cui si concreta effettivamente (es. decorso del termine previsto dalla clausola risolutiva o provvedimento giurisdizionale), quindi è determinante provare la data effettiva di cessazione della vigenza contrattuale.
• La mera successiva convalida di sfratto o il rilascio giudiziale dell'immobile non sovvertono automaticamente la tassazione dei canoni maturati precedentemente alla risoluzione effettiva.
• Una transazione che prende in considerazione i canoni non riscossi può costituire elemento probatorio della loro rilevanza economica e quindi della loro imponibilità.
• In situazioni analoghe è opportuno documentare con cura le date (notifiche, ricevute di raccomandata, termini decorrenza clausole risolutive, atti giudiziari e accordi transattivi) per determinare con precisione il periodo di vigenza del contratto e l'eventuale momento di estinzione dei canoni imponibili.
• Se si ottiene una rinuncia espressa al credito (es. patto transattivo con rinuncia al recupero dei canoni), va valutato l'effetto fiscale di tale rinuncia e la eventuale deducibilità o imputazione del corrispettivo, avvalendosi di consulenza fiscale specifica.