Cassazione Civile, Sentenza n. 10072/2020 del 28/05/2020

Esito

La controversia

I promissari acquirenti avevano convenuto in giudizio la promittente venditrice in relazione a due contratti preliminari, stipulati nel 2004, aventi a oggetto appartamenti in un edificio gravato da un vincolo di interesse storico e artistico, non dichiarato dalla venditrice. Decorso il termine per la stipula dei definitivi senza che la situazione fosse regolarizzata, gli acquirenti avevano comunicato il recesso e, dopo la restituzione delle somme versate, chiesto il pagamento del doppio della caparra ai sensi dell’art. 1385 c.c.; in subordine, avevano chiesto la risoluzione e il risarcimento dei danni. La venditrice aveva negato di conoscere il vincolo e dedotto di avere avviato la procedura amministrativa per ottenere la sanatoria. Il Tribunale di Bergamo, con sentenza del 4 marzo 2008, aveva dichiarato risolti i contratti, respingendo le domande di doppio della caparra e di risarcimento. La Corte d’appello di Brescia, con sentenza n. 1235/2014 depositata il 17 ottobre 2014, aveva accolto l’appello degli acquirenti e condannato in solido le eredi della venditrice a pagare a ciascun appellante 6.700 euro, oltre interessi e spese. Le eredi hanno proposto quattro motivi di ricorso per cassazione: (1) il preliminare relativo a uno degli acquirenti non sarebbe stato da lui sottoscritto e sarebbe quindi privo del suo consenso; (2) la caparra indicata nel contratto sarebbe stata di 5.000 euro, non di 13.400 euro, e le ulteriori somme avrebbero dovuto essere considerate acconti; (3) l’omessa indicazione del vincolo non avrebbe costituito inadempimento idoneo a giustificare recesso o risoluzione, poiché il vincolo comportava soltanto la facoltà di prelazione ministeriale e la venditrice aveva restituito le somme e avviato le procedure per regolarizzare la situazione; (4) gli acquirenti non avrebbero potuto cumulare o sovrapporre recesso e risoluzione e, avendo domandato la risoluzione, non avrebbero potuto chiedere il doppio della caparra; inoltre, non sarebbe stata accertata la colpa della venditrice.

La decisione

La Corte ha rigettato il primo motivo perché la questione della mancata sottoscrizione da parte di uno degli acquirenti non era stata dedotta nel giudizio d’appello e il ricorso non indicava in quale atto precedente fosse stata sollevata; il suo esame avrebbe inoltre richiesto accertamenti di fatto non ricavabili dalla sentenza e dagli atti. Ha accolto il terzo e il quarto motivo, ritenendo assorbito il secondo. In base all’art. 1385, secondo comma, c.c., il recesso con ritenzione o pagamento del doppio della caparra presuppone un inadempimento colpevole e di non scarsa importanza, valutato rispetto all’interesse dell’altra parte. La Corte d’appello aveva ritenuto sufficiente la dichiarazione di inesistenza di oneri o diritti sull’immobile, senza accertare quale fosse, al momento previsto per il definitivo, l’effettiva incidenza del vincolo pubblicistico sul godimento e sulla commerciabilità dei beni e se la venditrice fosse in colpa. La sentenza è stata cassata, con rinvio ad altra sezione della Corte d’appello di Brescia, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di cassazione.

Norme richiamate

• art. 1385, secondo comma, c.c.

  La disciplina dettata dell’art. 1385 c.c., comma 2, in tema di recesso per inadempimento nell’ipotesi in cui sia stata prestata una caparra confirmatoria, non deroga, infatti, alla disciplina generale della risoluzione per inadempimento, consentendo il recesso di una parte solo quando l’inadempimento della controparte sia colpevole e di non scarsa importanza in relazione all’interesse dell’altro contraente.

  Il recesso previsto dalla norma, con diritto di ritenere la caparra o di esigerne il doppio, richiede un inadempimento della controparte colpevole e di non scarsa importanza, valutato in relazione all’interesse del contraente non inadempiente.

• artt. 1454, 1456 e 1457 c.c.

  Il recesso di cui all’art. 1385 c.c., comma 2, costituisce, invero, uno speciale strumento di risoluzione di diritto del contratto, collegato alla pattuizione di una caparra confirmatoria, analogo a quelli previsti dagli artt. 1454, 1456 e 1457 c.c., che ha in comune con la risoluzione giudiziale non solo i presupposti, e cioè l’inadempimento di non scarsa importanza della controparte, ma anche le conseguenze, vale a dire la caducazione ex tunc degli effetti del contratto.

  Il recesso collegato alla caparra confirmatoria è una forma speciale di risoluzione di diritto, con presupposti comuni alla risoluzione giudiziale, tra cui la non scarsa importanza dell’inadempimento, e determina la caducazione retroattiva degli effetti contrattuali.

• art. 1421 c.c.

  Nè rileva il fatto che si tratterebbe di una questione di nullità del contratto e, come tale, rilevabile dal giudice in via ufficiosa (art. 1421 c.c.): se, infatti, è vero che, ove sia stata omessa la rilevazione ex officio di una nullità contrattuale nei gradi di merito, anche il giudice di legittimità ha sempre facoltà di procedere ad un siffatto rilievo (Cass. n. 12996 del 2016), resta, tuttavia, pur sempre la necessità che la stessa possa essere rilevata senza svolgere al riguardo accertamenti in fatto ulteriori rispetto a quelli che emergono dalla sentenza impugnata, vale a dire solo quando il contraddittorio delle parti e la sentenza stessa rivelino pacificamente il fatto storico integratore della nullità negoziale.

  La nullità contrattuale è rilevabile d’ufficio anche in cassazione, ma soltanto quando il fatto storico che la integra emerga pacificamente dalla sentenza impugnata e dal contraddittorio, senza necessità di ulteriori accertamenti in fatto.

Massime di principio

• Il recesso previsto dall’art. 1385, secondo comma, c.c. presuppone un inadempimento colpevole e di non scarsa importanza, da valutare in concreto rispetto all’interesse del contraente non inadempiente; non basta qualificare astrattamente la condotta come inadempimento.
• Quando l’inadempimento dedotto consiste nell’omessa dichiarazione di un vincolo pubblicistico gravante sul bene promesso in vendita, il giudice deve accertare, con riferimento al momento in cui avrebbe dovuto essere stipulato il definitivo, l’effettiva incidenza del vincolo sul godimento del bene e sulla sua commerciabilità, nonché la colpa del promittente venditore.
• Il recesso previsto dall’art. 1385, secondo comma, c.c. è uno speciale rimedio risolutorio di diritto: condivide con la risoluzione giudiziale il presupposto dell’inadempimento di non scarsa importanza e produce la caducazione ex tunc degli effetti del contratto.
• Chi propone in cassazione una questione nuova che richiede accertamenti in fatto deve indicare e localizzare nel ricorso l’atto del giudizio di merito nel quale l’aveva dedotta, così da consentire il controllo sulla sua precedente proposizione.
• Il giudice di legittimità può rilevare d’ufficio una nullità contrattuale non esaminata nei gradi di merito soltanto se i fatti che la integrano emergono pacificamente dalla sentenza e dal contraddittorio, senza ulteriori indagini di fatto.

Come è indicizzato