Cassazione Civile, Ordinanza n. 20756/2026 del 18/06/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da alcuni avvisi di accertamento IMU emessi per gli anni 2014-2017 in relazione a terreni che l’ente impositore considerava edificabili. Il contribuente aveva ottenuto l’accoglimento del ricorso in primo grado; la Commissione tributaria regionale aveva poi rigettato l’appello del Comune, ritenendo che il PUC del 2006 avesse imposto sui terreni un vincolo di inedificabilità assoluta, destinandoli a verde attrezzato pubblico e prevedendo, in contropartita, diritti edificatori su altra area. Il Comune ha proposto ricorso per cassazione con due motivi: 1) violazione e falsa applicazione della disciplina che, ai fini IMU/ICI, fa discendere l’edificabilità dalla qualificazione urbanistica dell’area nel piano adottato, sostenendo che la CTR avesse erroneamente escluso la tassabilità del terreno; 2) difetto di giurisdizione, lamentando che la CTR avesse impropriamente qualificato come compensativi, anziché perequativi, i diritti edificatori, con indebita invasione della giurisdizione amministrativa in materia urbanistica. Il contribuente ha resistito con controricorso e memoria, depositando anche documentazione ritenuta poi inammissibile in cassazione.

La decisione

La Corte ha accolto il primo motivo e rigettato il secondo. Ha ritenuto che la CTR non avesse verificato compiutamente la reale destinazione urbanistica e l’effettiva potenzialità edificatoria dei terreni, né la permanenza e incidenza dei vincoli del PUC, alla luce della distinzione tra diritti edificatori perequativi e compensativi elaborata dalla giurisprudenza di legittimità. Quanto al difetto di giurisdizione, la censura è stata respinta perché il giudice tributario aveva accertato la natura dei diritti edificatori solo incidentalmente e ai fini della legittimità della pretesa IMU, senza travalicare nella sfera riservata al giudice amministrativo. È stata inoltre dichiarata inammissibile la produzione documentale allegata alla memoria del controricorrente, perché non ammissibile in cassazione ai sensi dell’art. 372 c.p.c. La sentenza impugnata è stata quindi cassata in relazione al motivo accolto, con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di II grado della Campania, in diversa composizione, anche per le spese.

Norme richiamate

• art. 360, comma 1, n. 1 c.p.c.

  La censura di difetto di giurisdizione può essere proposta con ricorso per cassazione, ma nel caso concreto è stata ritenuta infondata perché il giudice tributario si è limitato a un accertamento incidentale ai fini fiscali.

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  È stato utilizzato come parametro per denunciare la violazione e falsa applicazione delle norme sostanziali e urbanistiche rilevanti ai fini dell’IMU.

• art. 133, comma 1, lett. f), D. Lgs. n. 104/2010

  Attribuisce alla giurisdizione esclusiva del giudice amministrativo le controversie sugli atti urbanistici ed edilizi; non ricorre però quando il giudice tributario accerta incidentalmente la natura edificatoria del terreno per decidere sulla pretesa IMU.

• D.L. n. 203 del 2005, art. 11-quaterdecies, comma 16, conv. in L. n. 248 del 2005

  Norma di interpretazione autentica richiamata per affermare che l’edificabilità rilevante ai fini tributari va desunta dalla qualificazione urbanistica dell’area nel piano adottato.

• D.L. n. 223 del 2006, art. 36, comma 2, conv. in L. n. 248 del 2006

  Norma di interpretazione autentica richiamata per sostenere che la base imponibile dei terreni edificabili si fonda sulla qualificazione urbanistica attribuita dal piano adottato.

• D. Lgs. n. 504 del 1992, art. 2, comma 1, lett. b)

  È la norma interpretata autenticamente in materia di edificabilità del terreno ai fini dei tributi immobiliari.

• art. 32 L.R. Campania 22 dicembre 2004, n. 16

  Richiamata dal ricorrente quale disciplina urbanistica regionale rilevante per la qualificazione dei diritti edificatori.

• art. 33 L.R. Campania 22 dicembre 2004, n. 16

  Richiamata dal ricorrente quale disciplina urbanistica regionale rilevante per la qualificazione dei diritti edificatori.

• art. 12, comma 2, Regolamento Regionale attuativo n. 5/2011

  Richiamato dal ricorrente come disposizione urbanistica regionale attuativa da coordinare con il PUC comunale.

• art. 372 c.p.c.

  Nel giudizio di cassazione non è ammesso depositare nuovi documenti, salvo quelli relativi all’ammissibilità del ricorso/controricorso o a nullità della sentenza impugnata; la produzione in memoria è stata quindi dichiarata inammissibile.

• art. 369 c.p.c.

  È richiamato come termine entro il quale devono essere prodotti i documenti ammissibili in cassazione.

• art. 378 c.p.c.

  La memoria ex art. 378 c.p.c. non può essere usata per introdurre documenti nuovi inammissibili nel giudizio di legittimità.

Massime di principio

• In materia IMU/ICI, la tassabilità di un terreno come edificabile dipende dalla concreta potenzialità edificatoria risultante dalla disciplina urbanistica applicabile, non da una mera qualificazione astratta o da un’etichetta formale del piano.
• La distinzione tra diritti edificatori perequativi e compensativi è decisiva: i primi, se attribuiscono un indice edificatorio intrinseco al comparto, rendono il terreno imponibile; i secondi, se attribuiti su altra area e non inerenti al fondo originario, non bastano di per sé a integrare il presupposto impositivo.
• Nel giudizio tributario il giudice può accertare incidentalmente la natura urbanistica del bene solo ai fini della decisione sulla pretesa fiscale, senza invadere la giurisdizione esclusiva del giudice amministrativo sulle controversie urbanistiche in senso proprio.
• In cassazione non possono essere prodotti documenti nuovi con la memoria, salvo le ipotesi tassative di legge; la produzione tardiva è inammissibile.
• Quando si contesta l’assoggettamento a tributo di un’area urbanisticamente regolata, il giudice di merito deve verificare in modo puntuale destinazione, vincoli e incidenza sul valore venale, senza limitarsi a qualificazioni generiche del piano urbanistico.

Come è indicizzato