Cassazione Civile, Ordinanza n. 10979/2024 del 23/04/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di compravendita di un appartamento in corso di costruzione. La società promittente venditrice sosteneva di aver pattuito un prezzo notevolmente inferiore al valore di mercato per ragioni di amicizia tra le parti, ma dopo la fine dei lavori aveva diffidato il promissario acquirente a presentarsi per il rogito e a corrispondere un prezzo maggiore, chiedendo in giudizio la risoluzione di diritto del preliminare per inadempimento e, in subordine, la rescissione per lesione. Il promissario acquirente si era invece opposto, affermando che i ritardi erano imputabili alla venditrice e che l'immobile non era stato correttamente ultimato; in via riconvenzionale aveva chiesto l'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c., l'applicazione della penale per ritardo nella consegna e il risarcimento del danno da mancato godimento dell'immobile. In cassazione la società deduceva, in sintesi: 1) omessa ammissione e mancata considerazione di documenti depositati nella fase istruttoria; 2) omessa pronuncia sulla medesima questione documentale; 3) erronea qualificazione del comportamento del promissario acquirente e della diffida ad adempiere, con conseguente illegittima esclusione della risoluzione; 4) erroneo rigetto della rescissione per lesione; 5) erronea affermazione di nullità del contratto come negotium mixtum cum donatione per divieto di donazione di beni futuri. Il resistente proponeva ricorso incidentale contro la limitazione temporale della penale al verbale di fine lavori e contro il rigetto del danno ulteriore da mancato godimento dell'immobile.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente sia il ricorso principale sia il ricorso incidentale. Ha ritenuto inammissibili i primi due motivi della società perché non veniva adeguatamente indicato e localizzato il motivo di appello con cui la questione documentale sarebbe stata devoluta al giudice di secondo grado, e comunque per mancanza di interesse o di specifica indicazione del contenuto dei documenti. Ha dichiarato inammissibile anche il motivo sulla risoluzione, perché mirava a una diversa ricostruzione dei fatti e non denunciava correttamente un errore di diritto; ha confermato l'interpretazione della Corte d'appello secondo cui la diffida ad adempiere era stata formulata pretendendo un prezzo diverso da quello pattuito e dunque non poteva produrre risoluzione a favore della parte che non intendeva adempiere secondo il contratto. Ha rigettato il motivo sulla rescissione, rilevando che la sproporzione del prezzo non basta: occorrono anche stato di bisogno e approfittamento consapevole, e tali requisiti non erano stati provati. Ha rigettato il motivo sulla nullità del contratto per beni futuri, affermando che la disciplina dell'art. 809 c.c. non estende al negotium mixtum cum donatione l'art. 771 c.c. sul divieto di donazione di beni futuri. Quanto al ricorso incidentale, ha ritenuto infondato il motivo sulla penale, perché la clausola contrattuale la faceva cessare con il verbale di fine lavori, e inammissibile il motivo sul danno ulteriore, perché non censurava tutte le rationes decidendi poste a base del rigetto. Le spese del giudizio di legittimità sono state compensate per reciproca soccombenza, con dichiarazione dei presupposti per il contributo unificato aggiuntivo.

Norme richiamate

• art. 183 c.p.c.

  La parte che intenda censurare la mancata ammissione di documenti deve dimostrare di avere devoluto specificamente la questione al giudice di appello e rispettare l'onere di specifica indicazione degli atti.

• art. 184 c.p.c.

  Richiamato dalla ricorrente per sostenere l'erroneità delle decadenze istruttorie, ma senza accoglimento da parte della Corte.

• art. 112 c.p.c.

  Invocato per lamentare omessa pronuncia, ma la Corte esclude il vizio poiché la questione documentale non risultava devoluta in appello.

• art. 366 c.p.c.

  Il ricorrente deve indicare specificamente gli atti e i documenti su cui il motivo si fonda; la Corte non può ricercarli autonomamente nel fascicolo.

• art. 360 c.p.c.

  Nel giudizio di legittimità non è ammessa una mera rilettura del merito o una censura di motivazione insufficiente secondo il previgente paradigma; è censurabile solo l'omesso esame nei limiti di legge o una vera violazione di diritto.

• art. 1454 c.c.

  La diffida ad adempiere non produce risoluzione di diritto se pretende una prestazione maggiore o diversa da quella contrattualmente dovuta, perché l'intimante mostra di non volere eseguire il contratto alle condizioni pattuite.

• art. 1455 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente nel sostenere l'importanza dell'inadempimento, ma la Corte non ravvisa un inadempimento del promissario acquirente.

• art. 1457 c.c.

  Invocato dalla ricorrente, ma non applicato alla fattispecie esaminata.

• art. 2697 c.c.

  La rescissione per lesione richiede prova dello stato di bisogno e dell'approfittamento, oltre che della sproporzione oltre la metà.

• art. 1448 c.c.

  La rescissione per lesione presuppone cumulativamente sproporzione oltre la metà, stato di bisogno del contraente danneggiato e consapevole approfittamento dell'altra parte.

• art. 244 c.p.c.

  Richiamato in tema di prova testimoniale, ma la Corte ritiene corretta l'inammissibilità dei capitoli formulati.

• art. 245 c.p.c.

  Richiamato in tema di prova testimoniale, senza che emergano errori decisivi nella decisione impugnata.

• art. 2932 c.c.

  La domanda di esecuzione in forma specifica del preliminare può essere accolta quando il promissario acquirente manifesta la volontà di ottenere il trasferimento dell'immobile nello stato in cui si trova al momento rilevante.

• art. 771 c.c.

  Non si applica al negotium mixtum cum donatione, perché l'art. 809 c.c. richiama solo alcune norme sulla donazione e non anche il divieto di donazione di beni futuri.

• art. 1418 c.c.

  La nullità dedotta per il preteso divieto di donazione di beni futuri è esclusa, mancando l'applicabilità dell'art. 771 c.c.

• art. 809 c.c.

  Va interpretato restrittivamente: alle liberalità diverse dalla donazione si applicano solo le norme espressamente richiamate dalla disposizione.

• art. 1362 c.c.

  Richiamato come primo criterio di interpretazione del contratto, fondato sul senso letterale delle parole.

• art. 1367 c.c.

  Richiamato dal ricorrente incidentale, ma la Corte ritiene sufficiente l'interpretazione letterale della clausola.

• art. 1369 c.c.

  Richiamato dal ricorrente incidentale, ma non necessario in presenza di un testo contrattuale chiaro.

• art. 1218 c.c.

  Richiamato dal ricorrente incidentale in relazione al ritardo nella consegna, ma la Corte dà rilievo alla clausola contrattuale che fa cessare la penale al verbale di fine lavori.

• art. 13 d.P.R. 115/2002

  In caso di rigetto del ricorso, la Corte dà atto dei presupposti per l'ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• Nel giudizio di cassazione, la censura di omessa pronuncia o di erronea declaratoria di inammissibilità di documenti richiede che il ricorrente indichi specificamente dove e come la questione sia stata devoluta al giudice di appello; la Corte non compie una ricerca autonoma negli atti.
• La diffida ad adempiere non può produrre la risoluzione di diritto del contratto se l'intimante pretende una prestazione diversa o maggiore rispetto a quella contrattualmente dovuta, poiché in tal caso è la stessa parte intimante a porsi inadempiente rispetto al regolamento negoziale.
• La rescissione per lesione richiede, oltre alla sproporzione ultrametà, la prova dello stato di bisogno del contraente danneggiato e dell'approfittamento consapevole dell'altra parte; la sola sproporzione economica non basta.
• Nel negotium mixtum cum donatione non si applicano automaticamente tutte le norme sulla donazione: l'art. 809 c.c. opera un rinvio selettivo e non estende il divieto di donazione di beni futuri dell'art. 771 c.c.
• Nell'interpretazione del contratto, il dato letterale della clausola costituisce il primo criterio ermeneutico e, quando il testo è chiaro, non è consentito sostituirgli una lettura diversa fondata su criteri integrativi.
• La domanda di esecuzione specifica ex art. 2932 c.c. è compatibile con la volontà del promissario acquirente di ottenere il trasferimento del bene nello stato in cui si trova al momento rilevante, se il contratto e la situazione fattuale lo consentono.
• Per il danno ulteriore da ritardo o inadempimento, la parte che invochi anche una penale già prevista contrattualmente deve allegare e provare un pregiudizio ulteriore e distinto, non potendosi presumere oltre la misura pattuita.
• Quando la decisione di merito si fonda su più rationes autonome e ciascuna sufficiente, il ricorso per cassazione è inammissibile o infondato se non vengono tutte efficacemente censurate.

Come è indicizzato