Cassazione Civile, Ordinanza n. 17077/2023 del 14/06/2023

Esito

La controversia

La lite nasce da una domanda proposta da un condomino per far accertare che il vano sottotetto di un edificio condominiale fosse bene comune e per ottenere la consegna di copia delle chiavi di accesso, poiché il locale era detenuto in via esclusiva da altri condomini. Il tribunale aveva accolto la domanda, ma la corte d’appello aveva riformato la decisione, ritenendo che il sottotetto fosse stato compreso nei trasferimenti immobiliari dei resistenti e che questi, insieme ai loro danti causa, ne avessero avuto il possesso esclusivo per il tempo utile all’usucapione abbreviata. In cassazione l’erede del condomino attore ha dedotto: 1) violazione dell’art. 1159 c.c., sostenendo che nell’atto di compravendita non vi fosse identità tra bene alienato e bene posseduto e che mancassero i presupposti per l’usucapione decennale; 2) violazione dell’art. 1146, comma 2, c.c., perché sarebbe mancato un titolo idoneo al trasferimento e comunque non sarebbe stata provata l’accessio possessionis; 3) omesso esame di fatti decisivi relativi a testimonianze che avrebbero dimostrato il possesso delle chiavi anche in capo al dante causa dell’attore e poi agli eredi; 4) omesso esame sulla funzione concreta del sottotetto; 5) violazione dell’art. 1117 c.c., per l’erronea esclusione della presunzione di condominialità.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso principale. Ha ritenuto infondate le censure sui primi due motivi, affermando che, ai fini dell’usucapione abbreviata e dell’accessione del possesso, occorre un titolo astrattamente idoneo a trasferire la proprietà o altro diritto reale e la prova che autore e successore esercitino un possesso riferito al medesimo oggetto; nella specie la corte territoriale aveva logicamente valorizzato gli atti di acquisto, nei quali il sottotetto era espressamente menzionato, e la continuità del possesso esclusivo fino a maturazione del termine decennale. I motivi terzo, quarto e quinto sono stati dichiarati inammissibili o assorbiti, perché investivano apprezzamenti di merito sulle prove e comunque restavano superati dal rigetto della prima ratio decidendi, che aveva già ritenuto maturata l’usucapione abbreviata del locale. Il ricorso incidentale condizionato dei resistenti è stato dichiarato assorbito. La ricorrente è stata condannata alle spese e al pagamento dell’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1117 c.c.

  la presunzione di condominialità del sottotetto opera solo se il bene, per caratteristiche strutturali e funzionali, sia concretamente destinato all’uso comune; può venir meno quando il locale sia ricompreso nel titolo e abbia funzione pertinenziale dell’ultimo appartamento o cessi la sua originaria funzione comune.

• art. 1146, comma 2, c.c.

  il successore a titolo particolare può unire al proprio il possesso del dante causa, ma non automaticamente: occorre un ulteriore rapporto di fatto con la cosa e la prova che i possessi abbiano il medesimo oggetto, così da consentire l’accessione del possesso ai fini dell’usucapione.

• art. 1159 c.c.

  per l’usucapione abbreviata occorre un titolo astrattamente idoneo a trasferire la proprietà o altro diritto reale, la buona fede e il possesso per il tempo previsto; rileva l’identità tra il diritto immobiliare acquistato e quello posseduto.

• art. 380 bis.1 c.p.c.

  richiamato solo per il deposito di memorie in prossimità della camera di consiglio.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  in caso di rigetto del ricorso va dato atto della sussistenza dei presupposti per il versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

Massime di principio

• Ai fini dell’accessione del possesso ex art. 1146, comma 2, c.c., il successore a titolo particolare può cumulare il proprio possesso con quello del dante causa solo se il titolo è astrattamente idoneo al trasferimento e se entrambi i possessi si riferiscono al medesimo bene o al medesimo diritto esercitato di fatto.
• L’usucapione abbreviata ex art. 1159 c.c. richiede la verifica congiunta di titolo idoneo, buona fede e possesso continuato per il tempo di legge; la prova del possesso può essere integrata dalla continuità tra dante causa e avente causa quando il bene sia specificamente compreso negli atti di trasferimento.
• Il sottotetto non è automaticamente parte comune dell’edificio: la presunzione di condominialità cede quando il titolo lo attribuisca a un singolo appartamento o quando le sue caratteristiche strutturali e funzionali mostrino una destinazione pertinenziale esclusiva.
• Le censure di omesso esame del fatto decisivo non possono essere utilizzate per ottenere un nuovo giudizio sul merito delle prove, ove la corte territoriale abbia già motivato in modo logico e non contraddittorio sulla destinazione e sul possesso del bene.

Come è indicizzato