Cassazione Civile, Ordinanza n. 30044/2023 del 30/10/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da un'opposizione a decreto ingiuntivo emesso per il pagamento di euro 13.400 a titolo di provvigione di mediazione, relativa a un preliminare di compravendita immobiliare concluso tra una società promittente venditrice e i promissari acquirenti. L'opponente ha sostenuto: 1) la nullità del contratto di mediazione e del diritto alla provvigione per l'asserita incompatibilità del soggetto iscritto come mediatore, rilevata dalla Camera di commercio e dedotta come già esistente al momento dell'attività; 2) l'inutilizzabilità di una testimonianza sul diverso accordo sulla misura della provvigione; 3) l'erronea attribuzione del ruolo di mediatrice a una dipendente/legale rappresentante della società di mediazione, anziché al legale rappresentante della società attrice; 4) la contestazione del quantum della provvigione, assumendo che, in mancanza di prova di pattuizione specifica, tariffe o usi locali, la provvigione dovesse essere determinata equitativamente; 5) il difetto di legittimazione passiva dell'opponente, poiché l'immobile era stato poi ceduto a un diverso soggetto in forza della clausola del preliminare che prevedeva la possibilità di nominare altra persona fisica o giuridica. La Corte di cassazione ha esaminato tutti i motivi e li ha ritenuti infondati o inammissibili.

La decisione

La Corte ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto che la motivazione della sentenza d'appello fosse sufficientemente chiara e non apparente; che l'incompatibilità del mediatore non comporti nullità del contratto di mediazione ma, al più, rilevi come causa di cancellazione dall'albo; che la testimonianza ritenuta estranea ai capitoli di prova fosse correttamente inutilizzabile; che non vi fosse violazione degli artt. 115 e 2697 c.c. perché la censura in realtà mirava a contestare la valutazione del materiale probatorio; che la questione sulla determinazione equitativa della provvigione fosse nuova e quindi inammissibile; e che il diritto alla provvigione del mediatore sorge anche quando l'affare si conclude con un vincolo giuridico idoneo a consentire l'azione ex art. 2932 c.c., essendo irrilevante il successivo subentro di altro soggetto o il venir meno del rapporto originario. Nessuna statuizione sulle spese, poiché la parte intimata non ha svolto attività difensiva.

Norme richiamate

• art. 5, comma 3, L. 3 febbraio 1989, n. 39

  L'eventuale incompatibilità del mediatore non incide sulla validità del contratto di mediazione, ma può rilevare come causa di cancellazione dall'albo, non come nullità del rapporto.

• art. 19, D.M. 452/1990

  Richiamato dal ricorrente in collegamento alla dedotta incompatibilità del mediatore, senza che la Corte ne affermi una diversa portata decisoria.

• art. 1418 c.c.

  Invocato dal ricorrente per sostenere la nullità del contratto di mediazione; la Corte esclude che la dedotta incompatibilità integri tale nullità.

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato per censurare l'asserita mancata pronuncia o motivazione, ma la Corte ritiene la doglianza infondata/inammissibile perché la sentenza di merito ha effettivamente deciso sui punti rilevanti.

• art. 244 c.p.c.

  Usato per contestare l'ammissione e l'utilizzo della prova testimoniale; la Corte ribadisce che i testi devono deporre sui capitoli ammessi.

• art. 253 c.p.c.

  Consente al giudice di porre domande al teste per chiarire i fatti dedotti, ma non di estendere l'istruttoria a fatti estranei ai capitoli di prova.

• art. 115 c.p.c.

  La violazione è configurabile solo se il giudice pone a fondamento prove non introdotte dalle parti; non se si limita a valutare diversamente le prove acquisite.

• art. 2697 c.c.

  È censurabile solo l'erronea distribuzione dell'onere della prova, non la valutazione del materiale istruttorio come prova del credito.

• art. 1755 c.c.

  Richiamato per la disciplina della provvigione del mediatore; la Corte non accoglie la tesi sulla necessità di determinazione equitativa del quantum perché la questione è nuova nel giudizio di legittimità.

• art. 6, L. 3 febbraio 1989, n. 39

  Richiamato nel motivo relativo alla provvigione del mediatore, senza che la Corte ravvisi violazione decisiva.

• art. 1401 c.c.

  Richiamato per il tema della nomina di altro contraente e del preteso difetto di legittimazione passiva dell'opponente; la Corte ritiene irrilevante il successivo subentro ai fini del diritto del mediatore alla provvigione.

• art. 100 c.p.c.

  Invocato in relazione al difetto di legittimazione passiva, ma la Corte ritiene infondata la censura perché la pretesa di provvigione resta riferibile alla parte che ha posto in essere l'affare mediato.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  La Corte dà atto dei presupposti per il versamento dell'ulteriore contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

• art. 2932 c.c.

  Usato come parametro per individuare il momento di conclusione dell'affare ai fini del sorgere del diritto del mediatore alla provvigione, quando il vincolo consente l'esecuzione specifica del preliminare.

Massime di principio

• Nel giudizio di cassazione il vizio di motivazione è scrutinabile solo nei limiti dell'anomalia motivazionale che si traduce in violazione costituzionalmente rilevante; non è censurabile la mera insufficienza o non condivisibilità della motivazione, se il testo consente di comprendere la ratio decidendi.
• La dedotta incompatibilità del mediatore non comporta, di regola, la nullità del contratto di mediazione né l'eliminazione del diritto alla provvigione, potendo al più rilevare sul piano amministrativo dell'iscrizione o cancellazione dall'albo.
• La prova testimoniale deve rimanere entro i capitoli ammessi: non è utilizzabile la deposizione su fatti estranei ai capitoli di prova, e il potere del giudice ex art. 253 c.p.c. serve solo a chiarire i fatti dedotti, non a introdurne di nuovi.
• La violazione dell'art. 115 c.p.c. è configurabile solo quando il giudice fondi la decisione su prove non introdotte dalle parti o acquisite fuori dai poteri officiosi; non quando attribuisca maggiore attendibilità ad alcune prove rispetto ad altre.
• La violazione dell'art. 2697 c.c. sussiste soltanto se il giudice altera il riparto dell'onere probatorio; non se, all'esito della valutazione delle risultanze istruttorie, ritenga provato il credito o il fatto costitutivo.
• In tema di mediazione immobiliare, il diritto alla provvigione sorge quando l'attività del mediatore è antecedente causalmente necessario alla conclusione dell'affare e le parti abbiano assunto un vincolo giuridico che consenta l'azione ex art. 2932 c.c. o il risarcimento del danno, anche se poi il rapporto originario viene modificato o un soggetto subentra ad altro.
• Se una questione di merito o di diritto non è stata trattata nella sentenza impugnata e non risulta specificamente dedotta nei gradi precedenti, la sua prospettazione in cassazione è inammissibile per novità, salvo specifica allegazione e indicazione dell'atto in cui era stata introdotta.

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