Cassazione Civile, Ordinanza n. 19618/2026 del 13/06/2026

Esito

La controversia

La lite nasce dalla trasformazione di un lastrico solare comune di una villetta bifamiliare in una porzione immobiliare con terrazza ad uso esclusivo e pergolato, con copertura in pannelli fotovoltaici, direttamente accessibili dall’unità del piano superiore. I proprietari dell’unità sottostante avevano chiesto l’accertamento della comproprietà del lastrico ex art. 1117 c.c. e la rimozione delle opere ritenute illegittime. In primo grado la domanda era stata accolta e la decisione era stata confermata in appello. Con il ricorso per cassazione i soccombenti hanno dedotto: 1) violazione dell’art. 1127 c.c., sostenendo che la trasformazione in terrazza ad uso esclusivo sarebbe legittima se non lede la funzione di copertura e il pari uso degli altri condomini, profili che i giudici di merito avrebbero omesso di accertare; 2) ultrapetizione, per avere la Corte d’Appello valorizzato la modifica dell’aspetto architettonico senza specifica domanda sul punto; 3) motivazione apparente in relazione al richiamo all’aspetto architettonico; 4) violazione dell’art. 1127 c.c., perché la decisione avrebbe negato illegittimamente il diritto di sopraelevazione, confondendo la costruzione del corpo abitativo con l’asserita illegittimità del terrazzo.

La decisione

La Corte di cassazione ha respinto integralmente il ricorso. Ha ritenuto che la decisione di merito non avesse negato in astratto il diritto di sopraelevazione, ma avesse correttamente qualificato l’intervento come modificazione strutturale del lastrico solare comune, idonea a sottrarre il bene alla sua originaria destinazione e a pregiudicare i diritti di comproprietà e di pari uso degli altri condomini. Ha inoltre escluso l’ultrapetizione e la motivazione apparente, chiarendo che il riferimento all’aspetto architettonico non costituiva la ratio decidendi ma un profilo ulteriore, non decisivo. Le spese del giudizio di legittimità sono state poste a carico solidale dei ricorrenti, con dichiarazione altresì della sussistenza dei presupposti per il versamento dell’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1117 c.c.

  È richiamato per fondare l’accertamento della comproprietà del lastrico solare, che non era contestata in cassazione nel suo dato essenziale.

• art. 1127 c.c.

  Il diritto di sopraelevazione del proprietario dell’ultimo piano è riconosciuto solo entro i limiti posti dalla norma: condizioni statiche dell’edificio, rispetto dei diritti degli altri condomini e, ove occorra, ricostruzione del lastrico solare o del bene comune sostituito. Un intervento che sottragga il bene comune alla sua destinazione e lo attragga all’uso esclusivo del singolo non rientra nel diritto di sopraelevazione.

• art. 360 n. 3 c.p.c.

  È il parametro invocato per le censure di violazione di legge, ma non consente di rimettere in discussione gli accertamenti di fatto compiuti dai giudici di merito.

• art. 360 n. 4 c.p.c.

  È il parametro invocato per dedurre ultrapetizione; la censura è respinta perché il profilo dell’aspetto architettonico non costituiva il fondamento decisorio della sentenza impugnata.

• art. 360 n. 5 c.p.c.

  Il vizio motivazionale è dichiarato inammissibile ove la censura miri in realtà a una rivalutazione del fatto; nel caso concreto, inoltre, non era proponibile per la preclusione derivante dalla doppia conforme.

• art. 111, comma VI, Cost.

  È richiamato nel motivo sul vizio di motivazione, ma la Corte ne esclude la violazione perché la motivazione della sentenza d’appello è ritenuta effettiva e comprensibile.

• art. 112, comma 3, c.c.

  Il riferimento all’aspetto architettonico è considerato solo un profilo aggiuntivo e non la ratio decidendi.

• art. 112, comma 4, c.c.

  È richiamato nel ragionamento sul diritto di sopraelevazione e sulla necessità di ricostruzione del lastrico solare secondo le previsioni della norma.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115 del 2002

  È applicato per dichiarare la sussistenza dei presupposti per l’ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto dell’impugnazione.

Massime di principio

• La trasformazione di un lastrico solare comune in terrazza o in porzione immobiliare ad uso esclusivo del proprietario del piano sottostante è lecita solo se non compromette la funzione di copertura, le condizioni statiche dell’edificio e il pari uso del bene comune da parte degli altri aventi diritto.
• Il diritto di sopraelevazione ex art. 1127 c.c. non legittima interventi che, nella sostanza, sottraggano il lastrico solare alla sua destinazione comune e lo convertano in un bene funzionalmente asservito all’uso esclusivo del singolo.
• Quando la decisione di merito è fondata sull’accertamento che l’opera ha modificato in modo strutturale il bene comune e ha pregiudicato i diritti di comproprietà degli altri condomini, la censura di violazione di legge non può tradursi in una richiesta di nuova valutazione del fatto.
• Non integra ultrapetizione il richiamo, da parte del giudice, a un ulteriore profilo giuridico o fattuale che non costituisca la ratio decidendi, ma solo un argomento rafforzativo della decisione.
• Il vizio di motivazione è inammissibile se la censura mira sostanzialmente a contestare l’apprezzamento dei fatti compiuto dal giudice di merito; in presenza di doppia conforme, tale sindacato è ulteriormente precluso salvo i limiti stretti dell’art. 360 n. 5 c.p.c.

Come è indicizzato