Cassazione Civile, Ordinanza n. 12836/2023 del 11/05/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da un rapporto di locazione ad uso diverso dall'abitativo, nel quale la conduttrice era stata convenuta dalla locatrice per la risoluzione del contratto per asserito inadempimento, dopo che era già stato emesso un provvedimento di rilascio provvisorio e un decreto ingiuntivo per canoni non pagati. In sede di merito la conduttrice aveva dedotto di avere corrisposto somme superiori al canone indicato nel contratto registrato, sostenendo che tale eccedenza derivasse da un patto occulto di maggiorazione del canone, da considerarsi nullo ex art. 79 l. 392/1978, con conseguente diritto alla restituzione delle somme e compensazione con i canoni richiesti. La Corte d'appello aveva invece ritenuto che la scrittura separata del 7 maggio 1998, formalmente riferita all'anticipazione di spese di ristrutturazione, mascherasse sì un canone maggiore, ma che ciò rilevasse solo sul piano fiscale e non integrasse nullità del patto. Con il ricorso per cassazione sono stati dedotti: vizio di motivazione per contraddittorietà della sentenza; violazione degli artt. 1423 c.c. e 53 Cost. per avere escluso la nullità del patto di maggiorazione; violazione degli artt. 113, 2697 e 1988 c.c. per errata valutazione della scrittura come ricognizione di debito; violazione dell'art. 115 c.p.c. per avere posto a base della decisione una pattuizione verbale non allegata; violazione dell'art. 79 l. 392/1978 e dell'art. 1343 c.c. sulla nullità del patto occulto di maggiorazione; omessa pronuncia sulla domanda di restituzione del deposito cauzionale.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il secondo, il quinto e il sesto motivo di ricorso, ha rigettato il primo motivo e ha dichiarato assorbiti il terzo e il quarto. Ha quindi cassato la sentenza impugnata con rinvio alla Corte di appello di Bari, in diversa composizione, affinché decida nel merito e provveda anche sulle spese, incluse quelle del giudizio di legittimità. La Cassazione ha ritenuto corretta, sul piano motivazionale, l'esposizione della Corte territoriale quanto alla comprensibilità del ragionamento, ma errata in diritto la conclusione secondo cui il patto occulto di maggiorazione del canone sarebbe rilevante solo fiscalmente. Ha infatti ribadito che il patto con cui, in una locazione ad uso non abitativo, le parti concordino occultamente un canone superiore a quello dichiarato è nullo ai sensi dell'art. 79 l. 392/1978, anche se predisposto al momento genetico del rapporto, e che il vizio colpisce solo il patto di maggiorazione senza travolgere l'intero contratto. È stata inoltre rilevata l'omessa pronuncia sulla domanda di restituzione del deposito cauzionale.

Norme richiamate

• art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c.

  utilizzato per denunciare la nullità della sentenza e il vizio di motivazione apparente o la violazione dell'art. 112 c.p.c.

• art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c.

  richiamato in relazione al requisito della motivazione della sentenza e alla dedotta nullità per motivazione contraddittoria

• art. 156, comma 2, c.p.c.

  invocato quale norma sulla nullità degli atti processuali per inosservanza dei requisiti formali

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  base dei motivi per violazione e falsa applicazione di norme di diritto

• art. 1423 c.c.

  richiamato per sostenere la nullità del patto di maggiorazione del canone

• art. 53 Cost.

  invocato a sostegno della rilevanza della pattuizione occultata anche sul piano fiscale

• art. 113, comma 1, c.p.c.

  richiamato insieme agli artt. 2697 e 1988 c.c. per censurare la qualificazione della scrittura del 7 maggio 1998

• art. 2697 c.c.

  richiamato in tema di onere della prova sulla reale causa del pagamento delle somme eccedenti

• art. 1988 c.c.

  richiamato per contestare la qualificazione della scrittura come ricognizione di debito

• art. 115 c.p.c.

  richiamato per dedurre che la sentenza aveva fondato la decisione su un fatto non allegato, cioè una pattuizione verbale

• art. 79, comma 1, l. 27 luglio 1978, n. 392

  la Corte afferma che è nullo il patto occulto di maggiorazione del canone in locazione non abitativa, anche se pattuito al momento genetico del rapporto; la nullità colpisce solo il patto di maggiorazione, non il contratto nel suo complesso

• art. 1343 c.c.

  richiamato nel quinto motivo a sostegno della nullità della pattuizione vietata

• art. 112 c.p.c.

  richiamato per l'omessa pronuncia sulla domanda di restituzione del deposito cauzionale

• art. 161 c.p.c.

  invocato nel sesto motivo per la nullità derivata della sentenza per violazione dell'art. 112 c.p.c.

Massime di principio

• Nel giudizio di legittimità, il vizio di motivazione è configurabile solo nei limiti del "minimo costituzionale": la motivazione è censurabile se manca graficamente, è solo apparente, contiene argomentazioni obiettivamente inidonee a rendere percepibile il ragionamento decisorio o presenta inconciliabili affermazioni, non per il solo difetto di sufficienza.
• In tema di locazione di immobile ad uso non abitativo, è nullo ex art. 79 l. 392/1978 il patto occulto con cui le parti concordano un canone superiore a quello dichiarato; la nullità colpisce soltanto la clausola di maggiorazione e non travolge l'intero contratto.
• La nullità del patto di maggiorazione del canone opera anche se l'accordo occulto è stipulato al momento genetico del rapporto e non solo in corso di esecuzione; pertanto non è corretta una qualificazione che ne confini la rilevanza alla sola evasione fiscale.
• Il giudice deve pronunciarsi su tutte le domande ed eccezioni ritualmente proposte: l'omessa decisione su una domanda di restituzione integra vizio di omessa pronuncia censurabile in cassazione.

Come è indicizzato