Cassazione Civile, Ordinanza n. 02559/2026 del 05/02/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un avviso di accertamento catastale emesso a seguito di DOCFA presentato da una società per ottenere la variazione di classamento di un piano seminterrato da categoria C/6 a categoria D/8. L’Ufficio ha rettificato la rendita proposta, ritenendo non congruo il saggio di fruttuosità indicato, modificando i valori unitari e considerando anche una rampa di accesso non dichiarata. La CTP ha respinto il ricorso e la CTR ha confermato il rigetto, ritenendo sufficiente la motivazione dell’avviso anche per relationem e corretto il metodo di stima adottato. In cassazione la società ha dedotto: 1) violazione delle norme catastali e dello Statuto del contribuente, sostenendo che per gli immobili di categoria D il metodo comparativo sarebbe illegittimo e non attendibile; 2) violazione delle norme sulla motivazione e sull’onere della prova, lamentando che l’avviso richiamasse atti comparativi non trascritti né allegati e quindi mancasse degli elementi fattuali giustificativi dell’aumento di rendita; 3) violazione della disciplina catastale per mancato riconoscimento di un coefficiente di riduzione per obsolescenza tecnologica e funzionale, con richiesta sostanziale di nuovo esame del merito probatorio.

La decisione

La Corte ha respinto integralmente il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo, confermando l’orientamento secondo cui per gli immobili del gruppo D la rendita può essere determinata mediante stima diretta anche senza previo sopralluogo. Ha dichiarato inammissibile in parte e infondato per il resto il secondo motivo, affermando che, in materia catastale, l’avviso è adeguatamente motivato quando richiama atti comparativi relativi a immobili similari indicandone gli estremi, senza necessità di allegazione o trascrizione integrale, poiché essi sono conoscibili dal contribuente. Ha dichiarato inammissibile il terzo motivo perché mirava a una rivalutazione del fatto e delle prove, preclusa in cassazione. La società ricorrente è stata condannata anche alle spese del giudizio di legittimità e al pagamento dell’ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 7 L. 212/2000

  Richiamato dal ricorrente per contestare la motivazione dell’avviso; la Corte ritiene però sufficiente una motivazione per relationem quando i dati richiamati consentano piena comprensione della pretesa.

• R.D.L. n. 1149 del 1942, art. 28

  Richiamato per sostenere la disciplina della stima degli immobili di categoria speciale; la Corte conferma il principio della stima diretta per gli immobili del gruppo D.

• art. 10 R.D. n. 652 del 1939

  Norma catastale richiamata per il criterio di determinazione della rendita degli immobili speciali, confermata dalla Corte in termini di stima diretta.

• art. 37 d.P.R. n. 917 del 1986

  Utilizzato come riferimento alla stima diretta per i fabbricati a destinazione speciale ai fini del reddito medio ordinario.

• art. 2 d.l. n. 16 del 1993, conv. in L. n. 75 del 1993

  Richiamato per la procedura DOCFA, nell’ambito della quale la stima diretta dell’Ufficio costituisce il fondamento dell’avviso di classamento.

• d.m. 19 aprile 1994, n. 701

  Richiamato come disciplina della procedura DOCFA e del classamento su base di dichiarazione del contribuente.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato dal ricorrente sul tema dell’onere della prova; la Corte afferma che la doglianza non può tradursi in una nuova valutazione del merito.

• art. 3 L. 241/1990

  Richiamato in relazione alla motivazione dell’atto amministrativo; la Corte valorizza la sufficienza della motivazione per relationem.

• art. 20 D.P.R. n. 643/73

  Richiamato dal ricorrente tra le norme asseritamente violate, senza che la Corte ne ricavi un diverso esito.

• artt. 51 e 52 D.P.R. n. 131/1986

  Richiamati dal ricorrente a sostegno della censura sulla motivazione e sui criteri di rettifica del valore; la Corte li considera nel quadro dei principi sulla motivazione per relationem e sugli atti comparativi conoscibili.

• art. 360 c.p.c.

  Costituisce il parametro per i motivi di ricorso per violazione di legge; la Corte qualifica il terzo motivo come inammissibile perché diretto a una nuova valutazione di fatto.

• R.D.L. n. 652 del 1939, art. 9

  Richiamato nel terzo motivo con riferimento alla disciplina del catasto urbano e della stima catastale.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  Applicato per dare atto dei presupposti del versamento dell’ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• Per gli immobili appartenenti ai gruppi catastali a destinazione speciale, la rendita può essere determinata mediante stima diretta dell’Ufficio; il previo sopralluogo non è condizione di legittimità dell’avviso, ma solo uno strumento conoscitivo eventualmente utilizzabile.
• In materia catastale, l’avviso di rettifica della rendita è sufficientemente motivato anche per relationem quando richiami atti comparativi relativi a immobili similari e ne indichi gli estremi catastali, senza necessità di allegazione o trascrizione integrale, purché il contribuente sia posto in condizione di conoscerne il contenuto e di difendersi.
• La censura che sollecita una diversa valutazione del coefficiente di obsolescenza o di altri elementi tecnici della stima è inammissibile in cassazione se mira in realtà a rimettere in discussione l’apprezzamento di fatto compiuto dal giudice di merito.
• Il controllo di legittimità non consente di sostituire la propria valutazione a quella del giudice di merito in tema di attendibilità delle prove e di congruità della stima catastale, salvo vizi giuridici o logici del ragionamento decisorio.

Come è indicizzato