Cassazione Civile, Ordinanza n. 19129/2026 del 11/06/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da avvisi di accertamento con cui l'Ufficio ha contestato a una società che gestiva un centro commerciale l'indebita deduzione, ai fini IRES e IRAP, di quote di ammortamento relative a beni ammortizzabili compresi in rami d'azienda dati in affitto a negozianti. Secondo l'Amministrazione, sulla base degli artt. 2561 c.c. e 102, comma 8, TUIR, il diritto alla deduzione spettava agli affittuari, poiché i contratti ponevano a loro carico spese di gestione e manutenzione e quindi, a suo dire, l'obbligo di conservazione dell'efficienza dei beni aziendali. La contribuente ha sostenuto invece che i riaddebiti riguardavano solo spese di gestione e manutenzione di parti comuni del centro commerciale, estranee ai rami d'azienda affittati, e che la clausola contrattuale lasciava alla concedente il rischio di deperimento e il correlato ammortamento. In cassazione l'Agenzia ha proposto quattro motivi: 1) violazione/falsa applicazione dell'art. 2561 c.c. e dell'art. 102, comma 8, TUIR, per avere la CTR distinto impropriamente tra manutenzione ordinaria e straordinaria e per avere ritenuto irrilevanti i riaddebiti agli affittuari; 2) falsa applicazione degli artt. 102, comma 8, TUIR, 2561 e 1621 c.c., sostenendo che il solo riaddebito delle spese dimostrava il trasferimento dell'obbligo di conservazione e quindi del diritto all'ammortamento; 3) falsa applicazione dell'art. 1322 c.c. e dell'art. 102 TUIR, perché in materia tributaria l'autonomia contrattuale non potrebbe alterare la disciplina fiscale del riparto degli oneri; 4) violazione dell'art. 13 L. 247/2012 e del relativo D.M., per avere la sentenza liquidato spese generali forfettarie nella misura del 145% anziché nella misura massima del 15%.

La decisione

La Corte ha rigettato i primi tre motivi, confermando la decisione della CTR che aveva ritenuto legittima la deduzione delle quote di ammortamento in capo alla società concedente, perché l'art. 102, comma 8, TUIR si applica al soggetto che, ai sensi dell'art. 2561 c.c., assume l'obbligo di conservazione dell'efficienza dei beni aziendali, ma nella specie i costi riaddebitati agli affittuari riguardavano solo servizi e manutenzione delle parti comuni del centro commerciale, non la conservazione in efficienza dei beni compresi nei rami d'azienda. Ha invece accolto il quarto motivo, ritenendo erronea la liquidazione delle spese generali forfettarie nella misura del 145%, in quanto la disciplina forense consente al massimo il 15% del compenso, salvo motivata riduzione. La sentenza impugnata è stata quindi cassata limitatamente al capo sulle spese e rinviata alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 2561 c.c.

  L'affittuario di azienda ha l'obbligo di conservare l'efficienza dei beni aziendali; tale obbligo è il presupposto civilistico rilevante ai fini del regime fiscale delle quote di ammortamento.

• art. 102, comma 8, d.P.R. n. 917 del 1986

  Il regime fiscale degli ammortamenti dei beni compresi nell'azienda data in affitto segue il principio di derivazione dal dato civilistico e attribuisce, in via ordinaria, la deduzione al soggetto che sopporta l'obbligo di conservazione dell'efficienza; la norma non si applica in caso di deroga convenzionale all'art. 2561 c.c.

• art. 1322 c.c.

  L'autonomia contrattuale delle parti può regolare, nel rapporto di affitto d'azienda, la distribuzione degli oneri e il conseguente assetto fiscale, nei limiti riconosciuti dalla disciplina richiamata.

• art. 1621 c.c.

  Richiamato dal ricorrente nella formulazione del motivo, senza che la Corte vi individui un autonomo decisivo rilievo nella soluzione della controversia.

• art. 13 della legge n. 247 del 2012

  Le spese generali forfettarie non possono essere liquidate oltre la misura del 15% del compenso, salvo motivata diversa determinazione nei limiti consentiti dalla disciplina applicabile.

• art. 2, comma 2, del D.M. n. 55 del 2014

  Conferma il limite ordinario del 15% per il rimborso forfettario delle spese generali.

• art. 360, comma 1, nn. 3 e 4 c.p.c.

  Norme sul sindacato di legittimità utilizzate per veicolare le censure di violazione di legge dedotte con il ricorso.

Massime di principio

• Nell'affitto di azienda, il diritto alla deduzione degli ammortamenti spetta al soggetto che, in base al contratto e all'art. 2561 c.c., assume l'obbligo di conservare l'efficienza dei beni aziendali; se tale obbligo resta in capo al concedente per effetto di una deroga convenzionale, la deduzione permane in capo a quest'ultimo.
• Ai fini dell'art. 102, comma 8, TUIR, non è sufficiente che alcuni costi vengano riaddebitati agli affittuari: occorre verificare se tali oneri riguardino davvero la conservazione in efficienza dei beni compresi nel compendio aziendale oppure soltanto la gestione e manutenzione di beni o servizi estranei al ramo affittato.
• La distinzione tra spese di gestione/manutenzione corrente e spese inerenti alla conservazione del valore economico dell'azienda è decisiva: solo le seconde sono rilevanti per la logica dell'ammortamento.
• L'autonomia contrattuale può incidere sull'allocazione degli oneri nell'affitto d'azienda e, di riflesso, sulla soggettività fiscale della deduzione degli ammortamenti, purché la pattuizione sia coerente con la disciplina dell'art. 102, comma 8, TUIR.
• Il rimborso forfettario delle spese generali nel processo civile è soggetto al limite ordinario del 15% del compenso, non essendo legittima una liquidazione automatica in misura superiore.

Come è indicizzato