Sentenza del 17/05/2018 n. 2241 - Comm. Trib. Reg. per la Lombardia

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate aveva rettificato il valore dichiarato per l'acquisto di un negozio nel Comune di Varese, elevandolo da 70.000 euro a 121.500 euro e liquidando maggiori imposte di registro, ipotecaria e catastale. La rettifica era basata sui valori OMI, sul prezziario della Camera di commercio e su alcune compravendite ritenute comparabili. La società contestava l'idoneità di tali elementi, sostenendo che non considerassero le caratteristiche concrete dell'immobile, in particolare l'assenza di visibilità dalla strada e l'accesso attraverso una corte interna, nonché lo stato di conservazione normale e non ottimale.

La decisione

La Commissione Tributaria Regionale ha rigettato l'appello dell'Agenzia delle Entrate e confermato l'annullamento dell'avviso disposto dal giudice di primo grado. Ha ritenuto che i valori OMI, i prezziari camerali e gli atti comparativi costituissero elementi astratti o meramente presuntivi, non sufficienti a dimostrare il maggior valore senza un adeguato adattamento alle caratteristiche specifiche del bene. In particolare, la posizione interna del negozio e la mancanza di visibilità dalla strada incidono significativamente sul valore venale. L'Agenzia è stata condannata al pagamento di 1.500 euro di spese, oltre oneri di legge.

Norme richiamate

• Articolo 43 del D.P.R. n. 131/1986

  La base imponibile dell'imposta di registro per gli atti relativi a beni immobili è determinata in base al valore venale comune del bene in commercio.

• Articolo 51, comma 2, del D.P.R. n. 131/1986

  Consente all'amministrazione finanziaria di rettificare il valore dichiarato dell'immobile quando non corrisponde al valore venale comune, purché la maggiore pretesa sia adeguatamente dimostrata.

• Articoli 2, comma 1, e 10 del D.Lgs. n. 347/1990

  La base imponibile determinata ai fini dell'imposta di registro costituisce anche la base imponibile per le imposte ipotecaria e catastale.

Massime di principio

• I valori OMI e i prezziari della Camera di commercio hanno natura di presunzioni semplici o strumenti di ausilio e, da soli, non sono normalmente sufficienti a fondare un accertamento di maggior valore.
• L'amministrazione deve confrontare il bene accertato con immobili realmente comparabili e motivare in modo concreto le similitudini e le differenze rilevanti.
• Nella stima del valore venale devono essere considerate le caratteristiche specifiche dell'immobile, tra cui posizione, accessibilità, visibilità dalla strada, stato di conservazione, ubicazione e capacità di attrarre clientela.
• La mera indicazione di atti comparativi non è sufficiente se l'avviso non consente di comprendere la descrizione degli immobili, la loro effettiva comparabilità e i criteri utilizzati per il confronto.
• Una perizia di parte può risultare idonea a sostenere il valore dichiarato quando è coerente con le caratteristiche concrete del bene e spiega adeguatamente eventuali riduzioni rispetto ai valori medi di mercato.
• In situazioni analoghe, l'accertamento può essere contestato quando l'ufficio applica valori standardizzati senza dimostrare perché tali valori siano adeguati alle peculiarità del bene oggetto di compravendita.