Sentenza del 23/04/2021 n. 2136 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

Impugnazione dell'imponibilità dei canoni di locazione non percepiti per morosità relativi a immobili locati per fini non abitativi. Il ricorrente contesta che i canoni non incassati non dovrebbero concorrere a formare il reddito imponibile, sostenendo la mancata percezione come causa di esclusione dall'imposizione.

La decisione

La Corte ha ritenuto imponibile il reddito locativo fintanto che il contratto di locazione è ancora in vita. Pertanto anche i canoni non percepiti per morosità costituiscono reddito tassabile fino a quando non sia intervenuta la risoluzione del contratto o un provvedimento di convalida dello sfratto. Il criterio di imputazione del reddito è la titolarità del diritto reale sull'immobile, indipendentemente dalla effettiva percezione dei canoni. Ne consegue il rigetto del motivo di impugnazione del contribuente e la conferma dell'imposizione richiesta dall'Amministrazione (richiamata la giurisprudenza Cass. 20661/20).

Norme richiamate

• d.P.R. 917/86, art. 26

  Art. 26 individuerebbe il reddito dei fabbricati determinando la base imponibile riconducibile al reddito locativo; interpretato nel senso che il reddito si considera in relazione alla titolarità del diritto reale anche se i canoni non sono percepiti

• d.P.R. 917/86, art. 37

  Art. 37 rilevante per la determinazione e imputazione temporale dei redditi fondiari; interpretato in combinato con l'art. 26 per confermare l'imputazione del reddito durante la vita del contratto di locazione

• Cassazione, sent. 20661/2020

  Giurisprudenza richiamata che conferma il principio secondo cui i canoni non percepiti sono imponibili fino alla risoluzione contrattuale o all'esecutività dello sfratto; funge da precedente diretto

Massime di principio

• Il reddito dei fabbricati locati per scopi non abitativi si considera tassabile in ragione del reddito locativo finché il contratto di locazione è in vita, indipendentemente dall'effettiva riscossione dei canoni.
• La cessazione dell'imputazione fiscale dei canoni avviene solo con la risoluzione del contratto o con un provvedimento esecutivo (convalida dello sfratto) che determini la perdita del diritto reale di godimento.
• Per evitare l'imposizione su canoni non percepiti, il proprietario deve documentare la cessazione del rapporto locatizio (atto risolutorio o titolo esecutivo) o provare l'effettiva inesigibilità con strumenti idonei (es. perdita definitiva del credito), altrimenti l'Amministrazione può pretendere l'imposizione.
• In contenziosi simili, il contribuente ha interesse ad accelerare le procedure di sfratto o a ottenere pronunce che dichiarino la risoluzione del contratto per interrompere l'imputazione dei canoni non percepiti.
• Eventuali rimedi indeducibilità o deduzioni per crediti inesigibili devono essere valutati separatamente e provati, ma non modificano il principio di base dell'imputazione basata sulla titolarità del diritto reale.