Cassazione Civile, Ordinanza n. 36258/2021 del 23/11/2021

Esito

La controversia

L'Amministrazione finanziaria aveva notificato un avviso di rettifica e liquidazione relativo a una compravendita immobiliare, rideterminando il corrispettivo dichiarato in euro 140.000 in euro 259.000 sulla base dei valori OMI. La contribuente aveva contestato l'atto sostenendo che la sola difformità rispetto ai valori OMI non bastasse a sorreggere la rettifica, specie in assenza di ulteriori elementi presuntivi e senza considerare le caratteristiche concrete dell'immobile, indicato come seminterrato e in stato di degrado. In appello la CTR aveva accolto solo parzialmente il gravame dell'Ufficio, rideterminando il valore di trasferimento in euro 181.300. Con il ricorso per cassazione la contribuente ha dedotto: violazione delle norme sull'accertamento e sulla rettifica del valore in materia di imposta di registro e IVA, sostenendo che i valori OMI abbiano valore solo indiziario e non possano costituire l'unico fondamento della pretesa; violazione delle norme sull'onere motivazionale e probatorio dell'atto, lamentando che l'Ufficio non avesse integrato la presunzione con ulteriori elementi specifici; violazione dell'art. 2697 c.c. e vizio di motivazione, perché la CTR avrebbe confermato un aumento di valore senza che l'Ufficio avesse assolto l'onere della prova e senza considerare i documenti prodotti dalla contribuente, relativi alla metratura effettiva e alla minore consistenza economica dell'immobile.

La decisione

La Corte ha accolto il ricorso, ritenendo fondati e connessi i tre motivi. Ha ribadito che il maggior valore di un immobile non può essere accertato fondandosi esclusivamente sui valori OMI, i quali hanno funzione di mera indicazione di massima e non integrano di per sé presunzioni gravi, precise e concordanti. Ha inoltre osservato che l'avviso di rettifica deve contenere l'enunciazione degli elementi posti a base della rettifica, ma la sua legittimità formale è distinta dalla fondatezza nel merito, che resta subordinata all'assolvimento dell'onere probatorio dell'Amministrazione sulle circostanze contestate. Nel caso concreto, la rettifica era stata fondata solo sui valori OMI, senza riferimento a specifiche caratteristiche dell'immobile, e la CTR aveva rideterminato il valore considerando solo una metratura senza spiegare perché non avesse valutato le diverse risultanze documentali prodotte dalla contribuente. La Corte ha quindi cassato senza rinvio la sentenza impugnata, accogliendo l'originario ricorso della contribuente, perché non erano necessari ulteriori accertamenti di fatto, e ha condannato l'Agenzia delle entrate alla rifusione delle spese di legittimità.

Norme richiamate

• art. 39, comma 1, lett. d), d.P.R. n. 600/1973

  richiamato dalla ricorrente come norma che non consente di fondare il maggior valore esclusivamente sullo scostamento dai valori OMI, richiedendo elementi presuntivi ulteriori

• art. 54, comma 3, d.P.R. n. 633/1972

  richiamato per sostenere che l'accertamento di maggior valore deve poggiare su presunzioni non riducibili al solo parametro OMI

• art. 24 L. n. 88/2005

  richiamato dalla ricorrente nel quadro della disciplina degli accertamenti di valore

• art. 51, commi 2 e 3, d.P.R. n. 131/1986

  norma sulla base imponibile e sui criteri di rettifica del valore degli immobili, che l'atto deve utilizzare mediante elementi idonei e specifici

• art. 52, commi 2 e 2-bis, d.P.R. n. 131/1986

  richiamato per il contenuto motivazionale dell'avviso di rettifica e per la distinzione tra validità formale dell'atto e prova della pretesa

• art. 7 L. n. 212/2000

  richiamato in tema di motivazione dell'atto impositivo

• art. 3 L. n. 241/1990

  richiamato in tema di obbligo di motivazione

• art. 2697 c.c.

  richiamato per il riparto dell'onere della prova, posto a carico dell'Amministrazione quanto ai fatti costitutivi della pretesa

• art. 360, comma 1, nn. 3 e 5 c.p.c.

  norma processuale invocata per i vizi di violazione di legge, motivazione omessa/illogica e omesso esame di fatti decisivi

Massime di principio

• In tema di rettifica del valore di un immobile ai fini dell'imposta di registro o dell'IVA, i valori OMI non possono costituire l'unico elemento di fondamento dell'accertamento, perché hanno natura orientativa e non integrano, da soli, presunzioni gravi, precise e concordanti.
• La motivazione dell'avviso di rettifica è sufficiente quando indichi anche solo in via astratta gli elementi fattuali su cui si fonda; tuttavia la validità formale dell'atto non equivale alla prova della pretesa, che deve essere dimostrata dall'Amministrazione se il contribuente contesta i fatti posti a base dell'accertamento.
• Quando il contribuente contesta il maggior valore attribuito all'immobile, l'Ufficio deve allegare e provare elementi ulteriori e specifici, riferiti alle concrete caratteristiche del bene, quali ubicazione, consistenza, stato e destinazione, non potendo limitarsi al mero scostamento dai parametri medi di mercato.
• Il giudice non può confermare o rideterminare il valore dell'immobile trascurando prove documentali specifiche offerte dalla parte contribuente sulle caratteristiche del bene; deve dar conto delle ragioni per cui ritiene attendibili alcune risultanze e non altre.
• Se la causa è definita sulla base di un errore di diritto e non sono necessari ulteriori accertamenti di fatto, la Corte di cassazione può cassare senza rinvio e decidere nel merito accogliendo l'originario ricorso.
• rami

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