Sentenza del 14/03/2019 n. 1210 - Comm. Trib. Reg. per la Lombardia

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate aveva accertato una maggiore plusvalenza IRPEF derivante dalla vendita, nel 2010, di un terreno edificabile acquisito per successione e precedentemente rivalutato ai sensi dell'art. 7 della Legge n. 448/2001. Il terreno era stato stimato in perizia in euro 2.835.135,00, mentre era stato venduto per euro 2.480.000,00. Secondo l'Ufficio, poiché il prezzo di vendita era inferiore al valore periziato e quest'ultimo non era stato indicato nell'atto, la rivalutazione doveva essere disconosciuta e la plusvalenza calcolata secondo i criteri ordinari, assumendo come costo il valore storico del bene. Il contribuente sosteneva invece che la vendita a un prezzo inferiore, dovuta anche al calo del mercato immobiliare e a esigenze personali, non potesse annullare gli effetti della rivalutazione già perfezionata mediante il pagamento dell'imposta sostitutiva.

La decisione

La Commissione Tributaria Provinciale aveva accolto il ricorso del contribuente e annullato l'avviso di accertamento. La Commissione Tributaria Regionale ha rigettato l'appello dell'Agenzia delle Entrate, confermando che la successiva vendita a un prezzo inferiore al valore di perizia non determina automaticamente la caducazione della rivalutazione agevolata. Tale differenza può costituire un primo indizio di una possibile sottoindicazione del corrispettivo, ma non è sufficiente da sola a dimostrare l'evasione o l'invalidità della rivalutazione. L'Ufficio deve fornire ulteriori elementi probatori. È stato inoltre accolto l'appello incidentale del difensore relativo alla distrazione delle spese, poste a carico della parte soccombente e liquidate in euro 3.000, oltre accessori di legge.

Norme richiamate

• Legge n. 448/2001, art. 7

  "rivalutazione" del valore dei terreni mediante perizia giurata e pagamento dell'imposta sostitutiva

  La rivalutazione validamente perfezionata con perizia giurata e pagamento dell'imposta sostitutiva produce i suoi effetti fiscali e non può essere disconosciuta automaticamente solo perché il bene viene successivamente venduto a un prezzo inferiore a quello periziato.

• D.P.R. n. 917/1986 (TUIR), art. 67, lett. b)

  "plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria"

  La cessione di un terreno edificabile può generare una plusvalenza imponibile, ma la sua determinazione deve rispettare il costo fiscalmente riconosciuto applicabile al caso concreto, compreso quello derivante da una rivalutazione validamente effettuata.

• D.P.R. n. 917/1986 (TUIR), art. 68

  "il costo o valore di acquisto" ai fini della determinazione della plusvalenza

  In assenza di prova di un prezzo occulto o di altre irregolarità, la plusvalenza deve essere calcolata secondo i criteri ordinari, considerando il valore fiscalmente riconosciuto del bene, senza sostituire automaticamente il valore rivalutato con quello storico.

Massime di principio

• La vendita di un bene rivalutato a un prezzo inferiore rispetto alla perizia non annulla automaticamente la rivalutazione e non consente, da sola, di tassare la plusvalenza sulla base del valore storico.
• La differenza tra prezzo di vendita e valore periziato è un indizio che deve essere corroborato da ulteriori elementi concreti, come prove di un corrispettivo occulto, incongruenze documentali o altri dati idonei a dimostrare l'evasione.
• Il valore risultante dalla perizia di rivalutazione non costituisce necessariamente un prezzo minimo inderogabile di vendita: il mercato, le condizioni del bene e le esigenze del venditore possono giustificare una cessione a valore inferiore.
• Il contribuente deve conservare perizia, ricevute del pagamento dell'imposta sostitutiva, atto di vendita e documentazione relativa alle condizioni di mercato, così da dimostrare la regolarità della rivalutazione e la plausibilità del prezzo realizzato.
• L'Amministrazione finanziaria non può disconoscere una rivalutazione validamente perfezionata mediante una presunzione automatica fondata soltanto sul confronto tra valore periziato e prezzo dichiarato.