Sentenza del 12/11/2020 n. 3473 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

Impugnazione della variazione catastale operata dall'Agenzia del Territorio che ha riclassificato l'immobile dalla categoria A3 (abitazione) alla categoria D2 (alberghi e pensioni con fini di lucro). La contestazione verteva sulla legittimità della riclassificazione, mentre l'Agenzia si è basata sul sopralluogo che avrebbe evidenziato una modifica sostanziale della destinazione d'uso e della consistenza interna (stanze singole numerate, presenza di bagno e di cucina esclusiva per ciascuna stanza), elementi ritenuti incompatibili con la qualificazione dell'immobile come abitazione principale del contribuente.

Norme richiamate

• Reg. Regione Lazio 24 ottobre 2008 n. 16

  Individua e definisce le categorie catastali e i criteri generali di classificazione; la norma è stata interpretata come riferimento per la qualificazione normativa dell'uso dell'immobile come categoria D2 quando la destinazione e la funzione corrispondono a ricettività con fini di lucro.

• Reg. Regione Lazio 24 ottobre 2008 n. 16

  Stabilisce i criteri specifici per l'attribuzione della categoria, richiedendo di considerare la destinazione d'uso effettiva e gli elementi strutturali e funzionali; è stata interpretata nel senso che la presenza di unità ricettive autonome con servizi esclusivi integra gli elementi richiesti per la classificazione in D2.

Massime di principio

• La riclassificazione catastale è legittima quando è supportata da riscontri oggettivi dello stato di fatto (sopralluogo, rilievi documentali) che dimostrino una modifica della destinazione d'uso e della consistenza interna.
• Elementi decisivi per qualificare un immobile come struttura ricettiva (D2) sono la presenza di più unità ricettive distinte (es. stanze numerate) e l'esistenza di servizi autonomi ed esclusivi (bagno, cucina) per ciascuna unità, incompatibili con l'uso come abitazione principale.
• L'amministrazione può procedere d'ufficio alla variazione catastale se emergono fatti nuovi e permanenti che alterano la destinazione d'uso; il sopralluogo ha valore probatorio rilevante se correttamente documentato.
• Il contribuente che intende impugnare la riclassificazione deve proporre prove contrarie efficaci (documentazione che dimostri l'uso residenziale continuativo, planimetrie antecedenti, contratti d'uso, dichiarazioni anagrafiche, bollette, ecc.) o chiedere un contraddittorio/nuovo sopralluogo.
• In situazioni analoghe, occorre valutare la prevalenza della funzione effettiva e permanente dell'immobile rispetto alla destinazione formale: la qualificazione catastale si fonda sul concreto utilizzo e sulle caratteristiche strutturali rilevabili.