Sentenza del 03/09/2021 n. 265 - Comm. Trib. Reg. per l'Umbria

Esito

La controversia

I ricorrenti hanno impugnato l'avviso di accertamento catastale adottato dall'Agenzia delle Entrate dopo la presentazione di DocFa con cui avevano diviso un'unità immobiliare in due e proposto la variazione della categoria catastale da A/10 (ufficio) a C/3 (laboratorio artigianale) per l'esercizio di attività di servizi alla persona (estetista e parrucchiere). L'Agenzia ha ripristinato la categoria A/10 e attribuito una rendita superiore, ritenendo che il solo cambiamento di destinazione d'uso non fosse sufficiente per modificare il classamento. I ricorrenti hanno contestato, tra l'altro, la mancata considerazione delle opere edilizie interne (redistribuzione spazi, adeguamento impianti alle norme igienico-sanitarie, realizzazione di bagno per disabili) e la mancanza di sopralluogo.

La decisione

La Commissione Tributaria d'Appello ha accolto l'appello dei contribuenti e annullato l'avviso di accertamento. La decisione prende atto che nell'immobile sono state eseguite opere stabili che hanno modificato le caratteristiche interne e l'idoneità funzionale dell'unità (redistribuzione degli spazi, adeguamento impiantistico, bagno per disabili), rendendolo effettivamente idoneo all'uso come laboratorio artigianale per servizi alla persona. La Commissione ha ritenuto tale mutamento rilevante ai fini del classamento, in linea con la giurisprudenza della Cassazione, e ha compensato integralmente le spese di giudizio.

Norme richiamate

• D.P.R. 1142/1961 - art. 61

  "il classamento consiste nel riscontrare, con sopralluogo per ogni singola unità immobiliare, la destinazione ordinaria e le caratteristiche influenti sul reddito"

  Stabilisce che il classamento si basa su riscontro diretto delle caratteristiche dell'unità e della sua destinazione ordinaria; richiede sopralluogo e valutazione delle caratteristiche che influenzano il reddito.

• D.P.R. 1142/1961 - art. 62

  "la destinazione ordinaria si accerta con riferimento alle prevalenti consuetudini locali, avuto riguardo alle caratteristiche costruttive dell'unità immobiliare"

  La destinazione ordinaria si determina in base alle consuetudini locali ma tenendo conto delle caratteristiche costruttive e tipologiche dell'immobile; non basta la mera destinazione soggettiva se non supportata da caratteristiche oggettive.

• Cassazione civile, sentenze richiamate

  Cass. 5012/2020; Cass. 22103/2018; Cass. 12025/2015 (e richiamo a Cass.12075/15 nel testo)

  Giurisprudenza che afferma che la destinazione ordinaria va desunta dalle caratteristiche oggettive (costruttive e tipologiche) e che il cambiamento di destinazione d'uso incide sul classamento solo se conseguente ad opere che modificano le caratteristiche dell'immobile; inoltre l'idoneità produttiva e funzionale va valutata in relazione alle potenzialità d'uso.

Massime di principio

• Il cambio di destinazione d'uso è rilevante ai fini catastali solo se è accompagnato da opere che modificano le caratteristiche oggettive e la idoneità funzionale dell'immobile (distribuzione interna, impianti, dotazioni stabilmente integrate).
• Per il classamento il criterio fondamentale è la destinazione ordinaria desunta dalle caratteristiche costruttive e tipologiche dell'immobile, non dalla mera attuale attività soggettiva svolta, salvo che quest'ultima derivi da opere che hanno cambiato l'immobile.
• Documentare le opere (progetti, SCIA, fatture, relazioni tecniche) e dimostrarne la stabilità e la rilevanza funzionale è essenziale per ottenere la variazione catastale richiesta.
• La valutazione catastale può richiedere il sopralluogo; l'assenza di un sopralluogo può essere contestabile se le opere sono comunque provate e dimostrano la nuova idoneità funzionale.
• Errori formali o refusi nell'atto dell'Amministrazione non compromettono la sostanza della motivazione se il contenuto sostanziale è chiaro; tuttavia vanno segnalati ma non sempre sono decisivi.
• In situazioni simili conviene far emergere le 'potenzialità d'utilizzo' dell'immobile e l'impatto delle opere sul reddito o sulla destinazione produttiva, poiché la giurisprudenza valuta la destinazione anche in relazione alla capacità del bene di produrre ricchezza.