Cassazione Civile, Ordinanza n. 01876/2024 del 17/01/2024

Esito

La controversia

La contribuente impugnava un avviso di accertamento IRPEF con il quale l’Ufficio aveva recuperato a tassazione la plusvalenza derivante dalla vendita di un terreno, ritenendolo in parte edificabile. La Commissione tributaria regionale aveva confermato la pretesa fiscale, osservando che il terreno ricadeva in zona a destinazione residenziale e che i vincoli insistenti sull’area non ne mutavano la destinazione edificabile. In Cassazione la ricorrente denunciava violazione dell’art. 67, comma 1, lett. b), TUIR e dell’art. 36, comma 2, d.l. 223/2006, sostenendo che la mera collocazione in zona residenziale non bastava a qualificare il terreno come edificabile, dovendosi invece considerare i vincoli di inedificabilità derivanti dallo strumento urbanistico e dalla legge (verde privato, viabilità di progetto, fascia di rispetto ferroviaria e vincoli idrogeologici), che avrebbero escluso anche la potenzialità edificatoria.

La decisione

La Corte ha ritenuto infondato l’unico motivo di ricorso e ha confermato la decisione di merito. Ha ribadito che, ai fini della tassazione della plusvalenza da cessione di terreni edificabili, non rilevano le aree comprese in fasce di rispetto stradale o ferroviario solo se queste determinano una vera e propria inedificabilità legale; tuttavia, nel caso concreto, la CTR aveva accertato in fatto che il terreno era comunque potenzialmente edificabile, come risultava dal certificato di destinazione urbanistica, e che i vincoli erano stati considerati dalle parti nella determinazione del prezzo, il quale appariva incompatibile con il valore di un terreno agricolo. Ne è seguito il rigetto del ricorso con condanna della ricorrente alle spese e all’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 67, comma 1, lett. b), d.P.R. n. 917 del 1986

  la plusvalenza da cessione di terreni edificabili è imponibile ai fini IRPEF; la qualificazione del terreno va valutata alla luce della sua effettiva capacità edificatoria e delle eventuali cause di inedificabilità legale.

• art. 36, comma 2, d.l. 4 luglio 2006, n. 223, conv. con modif. dalla l. 4 agosto 2006, n. 248

  richiamato come norma rilevante per la qualificazione fiscale dei terreni edificabili ai fini della plusvalenza.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  utilizzato quale parametro del motivo di ricorso per denunciare violazione o falsa applicazione di legge.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  richiamato solo in relazione al deposito di memoria nel procedimento in camera di consiglio.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  la Corte dà atto dei presupposti per il versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• Ai fini della plusvalenza IRPEF da cessione di terreno, la nozione di area edificabile non dipende solo dalla destinazione urbanistica astratta, ma richiede di verificare se il bene conservi una concreta o legale capacità edificatoria.
• I vincoli di rispetto stradale o ferroviario escludono la tassazione della plusvalenza solo quando comportino una reale e assoluta inedificabilità; se incidono soltanto sulla misura o sulle modalità di edificazione, il terreno può restare fiscalmente edificabile.
• Anche in presenza di vincoli apparentemente assoluti, occorre accertare se esistano compensazioni urbanistiche o maggiorazioni di indici edificatori utili anche al cedente.
• Il prezzo effettivamente pattuito nella compravendita può costituire un indice sintomatico della potenzialità edificatoria del terreno, specie quando sia incompatibile con il valore di un suolo agricolo.
• L’accertamento circa la concreta potenzialità edificatoria del terreno e l’incidenza dei vincoli sul prezzo è un apprezzamento di fatto censurabile in cassazione solo nei limiti del controllo di legittimità.

Come è indicizzato