Parere n. 1641/2026 - Consiglio Di Stato, Sezione 1

Diniego di permesso di costruire e applicazione del Piano casa regionale

Il parere riguarda un ricorso straordinario proposto da una proprietaria e da una società contro il Comune di Este per l’annullamento del diniego di un permesso di costruire relativo a un intervento di ampliamento edilizio nell’ambito della disciplina del Piano casa della Regione Veneto.

Premesse fattuali

La proprietaria era titolare di un terreno articolato in più mappali. Su uno di essi, poi identificato con il mappale 1176, esisteva un fabbricato residenziale con annesso rustico, realizzato prima del 1967.

Con il permesso di costruire n. 348/2002 del 14 novembre 2006 il Comune aveva autorizzato la demolizione dell’edificio preesistente e la sua ricostruzione, con ampliamento, su altra area di sedime, individuata nel mappale 53. I lavori erano iniziati il 5 aprile 2007, ma erano stati sospesi il 1° aprile 2010 a seguito dell’accertamento di uno sbancamento superiore a quello previsto negli elaborati progettuali. L’edificio originario non era quindi stato demolito.

Le istanze edilizie

Il 12 marzo 2019 era stata presentata un’istanza di permesso di costruire ai sensi dell’art. 44 della l.r. Veneto n. 11/2004 e degli artt. 2 e 3-bis della l.r. Veneto n. 14/2009. Il progetto prevedeva l’applicazione del Piano casa all’edificio la cui costruzione era stata avviata sul mappale 53 in forza del permesso del 2006, con la realizzazione di un edificio a schiera composto da tre unità abitative.

Con preavviso di rigetto del 10 giugno 2019 il Comune aveva evidenziato, tra gli altri profili, la decadenza del permesso di costruire del 2006 e l’impossibilità di considerare l’annesso rustico quale volume rilevante per il calcolo dell’ampliamento.

Il 20 giugno 2019 la richiedente aveva presentato un nuovo progetto. Esso non assumeva più come presupposto l’edificio previsto sul mappale 53 in forza del permesso del 2006, ma il fabbricato preesistente realizzato prima del 1967 e ancora esistente sul mappale 1176. L’intervento, pur mantenendo la realizzazione sul mappale 53, prevedeva una volumetria ridotta e una sola unità abitativa anziché tre.

Il Comune ha qualificato il nuovo progetto come nuova istanza, non soggetta al termine utile per l’applicazione del Piano casa previsto dalla legge regionale, e ha respinto la domanda con provvedimento del 25 settembre 2019.

Motivi del ricorso

Con il primo motivo i ricorrenti hanno sostenuto che il progetto del 20 giugno 2019 fosse una semplice modifica dell’istanza del 12 marzo 2019, presentata in adesione al preavviso di rigetto e con una volumetria ridotta. Hanno inoltre affermato che, qualora il Comune avesse ritenuto configurabile una nuova istanza, avrebbe dovuto inviare un nuovo preavviso di rigetto.

Con il secondo motivo hanno contestato la decadenza del permesso di costruire del 2006, deducendo che i lavori erano iniziati entro l’anno dal rilascio e che l’ordinanza di sospensione aveva sospeso anche il termine triennale per la conclusione dei lavori. È stata inoltre contestata la valutazione comunale sull’irrilevanza dell’annesso rustico.

Istruttoria integrativa

Con un precedente parere interlocutorio, la Sezione aveva richiesto al Ministero delle infrastrutture e dei trasporti l’acquisizione di ulteriori elementi e della domanda del 20 giugno 2019, per identificare con precisione gli immobili interessati dal permesso di costruire e dalle due istanze.

Il Ministero ha trasmesso la documentazione integrativa insistendo per l’accoglimento del ricorso. È stata inoltre acquisita una memoria del Comune. La Sezione ha dato atto che il contraddittorio era stato garantito mediante trasmissione ai ricorrenti della relazione istruttoria.

Valutazioni sulla natura della domanda del 20 giugno 2019

La Sezione ha ritenuto decisivo che le due istanze individuassero fabbricati diversi quale presupposto per l’applicazione del Piano casa.

L’istanza del 12 marzo 2019 riguardava l’edificio non realizzato, ma la cui costruzione era stata intrapresa sul mappale 53 in forza del permesso di costruire del 2006. Il progetto del 20 giugno 2019 riguardava invece il fabbricato preesistente, realizzato prima del 1967 e ancora esistente sul mappale 1176.

La circostanza che in entrambi i progetti i fabbricati da realizzare fossero localizzati sul mappale 53 non è stata ritenuta sufficiente a dimostrare la continuità edilizia tra le due domande. Il mutamento del fabbricato assunto quale presupposto dell’agevolazione è stato considerato decisivo, insieme alla significativa modifica quantitativa, consistente nella previsione di una sola unità abitativa invece delle tre originarie.

Il progetto del 20 giugno 2019 è stato pertanto qualificato come nuova istanza. Ai fini del termine temporale di applicazione del Piano casa rilevava la data del 20 giugno 2019 e non quella del 12 marzo 2019.

Valutazioni sul preavviso di rigetto

La nuova progettazione era stata presentata in risposta al preavviso di rigetto, ma non si era limitata a confrontarsi con i motivi ostativi indicati dal Comune. Essa aveva sostituito il fabbricato assunto quale presupposto dell’intervento, modificato la volumetria e ridotto il numero delle unità abitative.

Secondo la Sezione, la presentazione del nuovo progetto al fine di mantenere ferma la data dell’istanza originaria integrava una modalità elusiva del termine stabilito dalla legge regionale. Il preavviso di rigetto non poteva quindi attribuire continuità procedimentale a una domanda sostanzialmente nuova.

Valutazioni sulla decadenza del permesso di costruire

La Sezione ha ritenuto priva di fondamento anche la censura relativa alla decadenza del permesso di costruire n. 348/2002 del 14 novembre 2006.

L’ordinanza di sospensione dei lavori aveva inciso sul termine finale di decadenza soltanto per quarantacinque giorni, corrispondenti alla durata della sospensione. Il riferimento normativo è l’art. 27, comma 3, d.P.R. 380/2001. Poiché l’ordinanza non era stata seguita tempestivamente dall’adozione di un provvedimento definitivo, non poteva produrre un effetto sospensivo ulteriore o indefinito.

La censura concernente la rilevanza dell’annesso rustico e la possibilità di modificarne la destinazione d’uso è stata assorbita, non risultando necessario esaminarla dopo la conferma degli altri motivi ostativi.

Conclusioni

La Sezione ha espresso parere per il rigetto del ricorso straordinario. Il diniego comunale è stato ritenuto legittimo perché il progetto del 20 giugno 2019 costituiva una nuova istanza, presentata oltre il termine utile per l’applicazione del Piano casa, e perché il permesso di costruire del 2006 doveva ritenersi decaduto, salvo l’effetto sospensivo limitato ai quarantacinque giorni di effettiva sospensione.