Cassazione Civile, Ordinanza n. 14900/2023 del 29/05/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla vendita di tre immobili da parte di due coniugi costruttori a più acquirenti. I compratori avevano agito per la risoluzione dei contratti deducendo l'inadempimento dei venditori, in particolare per la mancata consegna del certificato di abitabilità e per le difformità urbanistiche dell'edificio. Il Tribunale aveva accolto la domanda e la Corte d'appello aveva confermato la risoluzione, ritenendo che l'immobile, non essendo in concreto ottenibile l'abitabilità se non con opere di regolarizzazione, fosse inidoneo alla sua funzione economico-sociale e che integrasse vendita di aliud pro alio. I venditori hanno proposto ricorso per cassazione con quattro motivi: 1) omesso esame di un fatto decisivo, sostenendo che la gravità dell'inadempimento non era stata adeguatamente valutata, anche alla luce del comportamento degli acquirenti che, prima della causa, avevano chiesto solo la restituzione parziale del prezzo; 2) violazione degli artt. 1453 e 1455 c.c., perché la mancata consegna del certificato di abitabilità non comporterebbe automaticamente la risoluzione; 3) violazione degli artt. 115, 116 c.p.c. e 2697 c.c., per errata valutazione delle prove e per l'asserita mancanza di prova che il diniego del certificato dipendesse da difformità imputabili ai venditori; 4) violazione dell'art. 92 c.p.c. in tema di spese, per mancato riconoscimento della reciproca soccombenza.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo e il secondo motivo di ricorso, ritenendo assorbiti il terzo e il quarto. Ha censurato la sentenza d'appello perché, dopo aver dato atto che l'abitabilità poteva essere ottenuta con le prescrizioni indicate dal consulente tecnico d'ufficio, ha poi affermato in modo apodittico l'insussistenza delle condizioni per il rilascio del certificato e l'inidoneità del bene alla funzione economico-sociale, senza compiere la necessaria valutazione concreta della gravità dell'inadempimento e senza considerare il comportamento precontenzioso degli acquirenti, che avevano inizialmente richiesto solo una riduzione del prezzo. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio alla Corte d'appello di Roma in diversa composizione, che dovrà riesaminare la gravità dell'inadempimento e provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1453 c.c.

  La risoluzione per inadempimento richiede la verifica della sussistenza dell'inadempimento e dei suoi effetti sul rapporto; non basta il mero rilievo formale della mancata consegna del certificato di abitabilità.

• art. 1455 c.c.

  Ai fini della risoluzione occorre valutare concretamente la non scarsa importanza dell'inadempimento, in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene.

• art. 115 c.p.c.

  La valutazione delle prove deve avvenire sulle risultanze ritualmente acquisite; la sentenza d'appello è stata censurata per non aver considerato alcuni elementi rilevanti.

• art. 116 c.p.c.

  Il giudice deve valutare le prove secondo prudente apprezzamento nei limiti di legge, senza compiere salti logici o trascurare circostanze decisive.

• art. 2697 c.c.

  È richiamato in relazione al riparto dell'onere probatorio sulla causa del diniego del certificato e sulle difformità dell'immobile.

• art. 92 c.p.c.

  La censura sulle spese resta assorbita dall'accoglimento dei primi motivi e dalla cassazione con rinvio.

Massime di principio

• Nella compravendita immobiliare, la mancata consegna del certificato di abitabilità non comporta automaticamente la risoluzione del contratto: il giudice deve verificare in concreto la gravità dell'inadempimento e il suo impatto sul godimento e sulla commerciabilità del bene.
• La risoluzione può essere pronunciata quando l'immobile, per insanabili difformità urbanistiche o per l'impossibilità di ottenere l'abitabilità, risulti oggettivamente inidoneo a soddisfare la sua funzione economico-sociale, configurandosi una vendita di aliud pro alio.
• Il giudice di merito deve confrontarsi con tutti gli elementi rilevanti emersi in causa, compresi gli accertamenti tecnici e il comportamento precontenzioso delle parti; un'esposizione logicamente discontinua o una motivazione che ometta fatti decisivi integra vizio censurabile in cassazione.
• Ai fini dell'apprezzamento della gravità dell'inadempimento, può assumere rilievo anche la richiesta avanzata prima della lite, se indicativa di una pretesa incompatibile con la successiva domanda di risoluzione.

Come è indicizzato