L.R. Valle d'Aosta 3/2013

Politiche abitative regionali e strumenti di programmazione

La legge regionale disciplina in modo organico le politiche abitative della Valle d’Aosta, riconoscendo il diritto all’abitazione e prevedendo un sistema coordinato di interventi pubblici e privati. Il modello è fondato su una pianificazione triennale, su programmi operativi annuali e su interventi straordinari quando necessari.

Finalità e soggetti coinvolti

La Regione promuove interventi per:

• incrementare e riqualificare l’edilizia residenziale pubblica;
• favorire il recupero o la costruzione di immobili a canone convenzionato;
• agevolare la prima abitazione;
• recuperare centri e nuclei abitati di pregio storico e ambientale;
• sostenere i nuclei meno abbienti in locazione;
• fronteggiare emergenze abitative;
• sviluppare conoscenza e monitoraggio del fenomeno abitativo.

Concorrono alla realizzazione delle politiche abitative la Regione, ARER, Comuni, cooperative, imprese, privati, altri enti pubblici, UPPI e altri sindacati di categoria.

Pianificazione regionale, POA e fondo regionale

La disciplina poggia su un piano triennale che definisce obiettivi, priorità e ripartizione percentuale delle risorse non vincolate tra le principali categorie di intervento: ERP, edilizia convenzionata, sostegno alle locazioni, emergenza abitativa e categorie sociali specifiche. Il piano deve essere approvato dal Consiglio regionale entro il 30 settembre dell’anno precedente al triennio di riferimento, su proposta della Giunta, d’intesa con il CPEL e sentita la Consulta regionale della casa.

Gli obiettivi del piano sono attuati tramite programmi operativi annuali approvati dalla Giunta entro il 28 febbraio di ogni anno, con possibilità di variazione entro il limite massimo del 10% delle percentuali fissate dal piano triennale.

Per finanziare gli interventi è istituito il Fondo regionale per le politiche abitative, alimentato da risorse UE, statali, regionali, trasferimenti con vincolo settoriale, quota del 5% dei canoni riscossi l’anno precedente dagli enti proprietari o gestori ERP, risorse aggiuntive di Comuni e ARER, disponibilità non utilizzate e canoni/contributi/rimborsi dovuti dai beneficiari delle categorie del titolo I.

Consulta regionale della casa e osservatorio

La Consulta regionale della casa svolge funzioni consultive e propositive sui programmi e i piani abitativi. Ne fanno parte rappresentanti della Regione, degli enti locali, del Comune di Aosta, dell’ARER, delle parti sociali, delle associazioni degli inquilini, della proprietà edilizia, delle cooperative edilizie, degli imprenditori edili e del settore della solidarietà sociale. I componenti sono gratuiti e nominati con decreto del Presidente della Regione.

Presso la struttura competente opera inoltre l’Osservatorio per la casa, banca dati informatica destinata a raccogliere ed elaborare dati utili alla programmazione. Gli enti proprietari o gestori ERP devono comunicare gli alloggi assegnabili entro 10 giorni dalla disponibilità. L’osservatorio pubblica un rapporto annuale e può avvalersi di convenzioni con soggetti pubblici o privati.

Categorie di intervento

La legge distingue fra:

• edilizia residenziale pubblica, finanziata con concorso pubblico e destinata a nuclei che non possono accedere al mercato libero;
• edilizia convenzionata, realizzata con concorso pubblico parziale e destinata alla locazione a canone convenzionato;
• prima abitazione, con mutui agevolati e vendita di alloggi ERP;
• recupero del patrimonio edilizio esistente, mediante mutui agevolati per fabbricati nei centri e nuclei abitati;
• sostegno alle locazioni, tramite contributi per ridurre il canone;
• emergenza abitativa, con soluzioni temporanee per situazioni gravi ed eccezionali;
• interventi per categorie sociali individuate nei POA.

Edilizia residenziale pubblica: ambito, requisiti e nozioni rilevanti

Le norme sul titolo II si applicano agli alloggi ERP realizzati o recuperati dallo Stato, dalla Regione, dall’ARER, dagli enti locali e loro aziende, o con concorso pubblico/privato, nonché agli alloggi di proprietà ARER ed enti locali. Tali alloggi sono qualificati come alloggio sociale.

Sono esclusi gli alloggi non funzionali ai fini ERP, quelli troppo degradati per una cessione ragionevole, le case parcheggio o ricoveri provvisori, le case albergo o comunità socio-assistenziali e gli immobili destinati alla vendita sul libero mercato.

La legge definisce in modo puntuale:

• l’alloggio adeguato, in base a superficie minima e numero di vani in rapporto al nucleo familiare, con tolleranze percentuali e disciplina specifica per monolocali, cucine piccole e disabilità motorie o sensoriali;
• l’alloggio improprio, comprendente strutture non abitative come baracche, stalle, grotte, sotterranei, soffitte, autorimesse e cantine, o alloggi privi di bagno;
• l’alloggio antigienico, in presenza di determinati requisiti strutturali o igienico-sanitari negativi;
• il nucleo familiare, coincidente con la famiglia anagrafica alla data della domanda, includendo sempre il coniuge non separato legalmente e prevedendo regole particolari per i minori e per situazioni anagraficamente difformi.

Accesso all’ERP: requisiti, bandi, istruttoria e graduatorie

Per partecipare ai bandi ERP occorre possedere, alla pubblicazione del bando e fino all’assegnazione:

• cittadinanza italiana, UE o titolo di lungo periodo previsto dalla disciplina statale;
• residenza nel territorio regionale da almeno 24 mesi;
• residenza anagrafica o attività lavorativa principale nell’ambito territoriale del bando per il periodo richiesto;
• assenza di diritti reali su alloggi che rendano il nucleo già adeguatamente sistemato;
• ISE entro i limiti stabiliti dalla Giunta;
• assenza di assegnazioni ERP in corso o recenti decadenze;
• assenza di morosità verso l’ente gestore per altri interventi ottenuti ai sensi della legge.

L’ISE è aggiornabile annualmente entro il 30 giugno. I punteggi di graduatoria sono attribuiti secondo l’allegato A e possono essere modificati dalla Giunta. Il concorso è pubblico, con bandi pubblicati per almeno 15 giorni. Il bando deve indicare ambito territoriale, requisiti, punteggi, contenuto della domanda, termini e documenti da allegare.

L’istruttoria è svolta dall’ente che ha indetto il bando; la Commissione per le politiche abitative approva i bandi, verifica l’istruttoria, decide sui ricorsi, valuta l’emergenza abitativa, accerta la morosità incolpevole e rende pareri vincolanti nei procedimenti di annullamento, decadenza e occupazione senza titolo.

La graduatoria provvisoria è pubblicata per 15 giorni; gli interessati possono proporre opposizione entro un termine non superiore a 20 giorni dalla scadenza della pubblicazione. La graduatoria definitiva è approvata e resta efficace fino al successivo aggiornamento. In caso di parità prevale prima l’età, poi l’anzianità di residenza in Valle d’Aosta, poi il sorteggio.

L’aggiornamento annuale è possibile dal 1° febbraio al 30 giugno; la nuova graduatoria è formata entro il 31 ottobre. Se entro il 30 giugno viene indetto un nuovo concorso per un ambito che include quello della graduatoria, la graduatoria precedente cessa nei termini indicati dalla legge e la nuova disciplina sostituisce la precedente.

Assegnazione, scelta e consegna degli alloggi

L’assegnazione avviene secondo l’ordine di graduatoria, la tipologia degli alloggi e la composizione del nucleo familiare. Se non vi sono alloggi perfettamente adeguati, può essere proposta un’unità rispondente solo a una delle caratteristiche di adeguatezza, o anche con parametri immediatamente inferiori; in tali casi la rinuncia può non comportare decadenza.

Dopo la scelta dell’alloggio, l’ente gestore comunica modalità e condizioni per la consegna e per la stipula del contratto. L’assegnatario deve sottoscrivere il contratto e occupare l’alloggio entro 90 giorni dalla consegna; in mancanza di occupazione è previsto un ulteriore termine di 10 giorni, scaduto il quale è dichiarata la decadenza.

Sono previste riserve di alloggi a favore dei profughi, nella misura minima stabilita dalla normativa statale richiamata.

Subentro, ampliamento del nucleo e mobilità

In caso di decesso dell’aspirante assegnatario o dell’assegnatario, il subentro spetta, nell’ordine, al coniuge superstite, ai figli, agli affiliati, al convivente more uxorio e agli ascendenti di primo grado, se residenti con il soggetto interessato secondo le condizioni di legge. Altri componenti possono subentrare se residenti nel medesimo alloggio da almeno tre anni.

L’ampliamento del nucleo familiare è libero, con mera comunicazione, in presenza di coniuge e parenti di primo grado riferiti all’assegnatario e al coniuge; negli altri casi richiede autorizzazione dell’ente gestore. È ammessa anche l’ospitalità di persone addette all’assistenza personale, senza diritto al subentro.

La mobilità tra alloggi e i cambi consensuali sono favoriti attraverso graduatorie da approvare annualmente entro il 31 ottobre. La mobilità non è ammessa se sono in corso procedimenti di annullamento o decadenza. I cambi consensuali sono possibili tra assegnatari in regola con canoni e spese, anche tra diversi enti gestori.

Canone ERP e spese accessorie

Il canone di locazione è determinato dalla Giunta regionale entro un anno dall’entrata in vigore della legge, sulla base dei valori OMI, definendo:

• canoni di riferimento al metro quadrato e criteri di aggiornamento;
• calcolo della superficie e delle pertinenze;
• riduzioni e maggiorazioni in relazione alle caratteristiche dell’alloggio;
• fasce ISE/ISEE per ulteriori modulazioni;
• eventuali variazioni per situazioni sopravvenute.

Gli enti gestori richiedono annualmente l’attestazione ISEE del nucleo; il mutamento della situazione economica produce l’applicazione del nuovo canone con decorrenza stabilita dalla Giunta. Se la documentazione non è prodotta, si applica il canone massimo.

Gli inquilini devono rimborsare integralmente le spese accessorie secondo regolamento dell’ente gestore; i componenti del nucleo che concorrono al reddito rispondono solidalmente con l’assegnatario.

Per mantenere il diritto alla locazione occorrono residenza anagrafica nell’alloggio e assenza di diritti reali su altre abitazioni adeguate. Se il valore ISE/ISEE supera i limiti fissati, si applica il canone massimo.

Autorimesse e posti auto

Le autorimesse e i posti auto sono assegnati e revocati secondo regolamento dell’ente gestore, sentito l’ente proprietario. Il canone è determinato periodicamente dalla Giunta regionale e il rapporto è regolato da contratto separato rispetto all’alloggio.

Annullamento, decadenza, occupazioni senza titolo e morosità

L’annullamento dell’assegnazione interviene se l’assegnazione è avvenuta in violazione della normativa o sulla base di dichiarazioni mendaci o documenti falsi. Dopo contestazione e termine di 15 giorni per deduzioni, l’annullamento è disposto con parere obbligatorio e vincolante della Commissione. L’annullamento comporta la risoluzione di diritto del contratto; nei casi di mendacio comporta anche cancellazione dalla graduatoria e applicazione del canone massimo fino al rilascio.

La decadenza è dichiarata, tra l’altro, per perdita dei requisiti, cessione dell’alloggio, mancata stabile abitazione, mutamento di destinazione, attività penalmente rilevanti, comportamenti socialmente pericolosi, reiterate violazioni regolamentari o mancato rilascio del precedente alloggio dopo nuova assegnazione. Anche qui è previsto contraddittorio, parere della Commissione e termine di rilascio non superiore a 6 mesi. La decadenza può essere revocata per nuovi elementi o situazioni di gravità sociale.

Per gli alloggi occupati senza titolo, l’ente gestore dispone il rilascio previa diffida di 30 giorni; in caso di controdeduzioni decide entro ulteriori 30 giorni, sentita la Commissione. Se le controdeduzioni sono accolte, può essere stipulato un contratto regolare con pagamento del canone relativo al periodo di occupazione illegale.

La morosità superiore a 4 mesi nei canoni o nelle spese accessorie comporta la risoluzione del contratto, previa intimazione a pagare entro 60 giorni. Il mancato pagamento di 4 rate consecutive della rateizzazione comporta risoluzione di diritto. La Commissione può accertare la morosità incolpevole, escludendo risoluzione e interessi; la Giunta deve definire controlli e parametri socioeconomici entro 6 mesi dall’entrata in vigore della legge.

Vendita del patrimonio ERP

Ogni ente proprietario può alienare alloggi ERP sulla base di un piano di vendita quinquennale approvato dalla Giunta regionale, con limite massimo pari al 60% del patrimonio posseduto al 31 dicembre dell’anno precedente. Il ricavato deve essere reinvestito nella riqualificazione del patrimonio o nella realizzazione di nuove unità abitative ERP.

La proposta di piano deve indicare criteri di priorità, elenco e ubicazione degli immobili, prezzo di vendita ed è verificata dalla struttura competente. La Giunta approva entro 60 giorni.

Possono essere inseriti prioritariamente gli alloggi richiesti dagli inquilini, quelli a canone massimo, quelli con maggiori costi di manutenzione e quelli in edifici già parzialmente alienati. Sono esclusi, tra gli altri, gli alloggi di nuova costruzione o appena ristrutturati, quelli in ambiti dove è prioritario mantenere la locazione e quelli destinati alla sistemazione temporanea di famiglie senza abitazione.

Possono acquistare gli assegnatari o i familiari conviventi che abbiano almeno 5 anni di locazione, siano in regola con canoni e servizi e non siano soggetti a procedimenti di annullamento o decadenza. Sono ammesse cessioni anche verso altri assegnatari o, in ordine successivo, verso altri soggetti individuati dalla legge. Il prezzo è ancorato al valore minimo di libero mercato OMI, con coefficienti riduttivi fissati dalla Giunta. È ammesso il pagamento rateale fino a 15 anni.

L’alloggio acquistato non può essere alienato, né gravato da diritti reali, né mutato di destinazione per 10 anni e comunque fino al pagamento integrale del prezzo; i vincoli nullamente contraddetti devono risultare nell’atto. Sono previste sanzioni economiche e, dopo 10 anni, la possibilità di riacquisto o di estinzione della prelazione dell’ente proprietario con pagamento di un importo determinato in base alla differenza di valore e a coefficienti fissati dall’ente.

Edilizia abitativa convenzionata: agevolazioni e vincoli

La legge promuove l’edilizia abitativa convenzionata mediante agevolazioni per la realizzazione di alloggi destinati alla locazione a canone convenzionato. Possono beneficiarne persone fisiche, persone giuridiche pubbliche o private, Comuni e ARER.

Sono ammessi interventi di manutenzione straordinaria, recupero e ampliamento del patrimonio esistente. Gli alloggi convenzionati non possono superare il numero di 12, e le superfici convenzionate devono essere almeno il 75% della superficie utile abitabile oggetto dell’intervento; per Comuni e ARER tutti gli alloggi dell’intervento devono essere convenzionati. Gli alloggi devono costituire unità abitative indipendenti.

Le agevolazioni consistono in mutui fino all’80% della spesa ammissibile e, per interventi straordinari statali o europei, in cofinanziamenti in conto capitale fino al 20%, con corrispondente riduzione del mutuo. La concessione è subordinata alla stipula di una convenzione con il Comune, conforme a schema regionale.

La convenzione deve prevedere:

• locazione a canone convenzionato per almeno 12 anni;
• occupazione effettiva a fini abitativi primari;
• requisiti dei conduttori;
• determinazione del canone;
• obbligo di residenza nel Comune entro un anno dall’agibilità;
• sanzioni per violazioni.

Il periodo minimo decorre dal primo contratto di locazione; eventuali interruzioni sospendono il termine. Gli alloggi non possono rimanere sfitti oltre un anno, pena revoca delle agevolazioni. La convenzione può essere trascritta anche prima della domanda e, se l’agevolazione non è concessa, non produce effetti.

Il canone annuo è pari al 4% del prodotto tra massimale di costo e superficie utile, con possibile aggiornamento ISTAT. I conduttori devono possedere i requisiti dell’articolo 19, comma 1, lettere a), d) e f), oltre a un limite ISE stabilito dalla Giunta. I Comuni e l’ARER, se esecutori diretti, disciplinano la graduatoria con propri regolamenti.

I contributi sono erogati per il 70% all’avvio e per il 30% a fine lavori, previa garanzia fideiussoria, accatastamento, agibilità e trascrizione della convenzione. Sono previste scadenze rigide: documentazione iniziale entro 12 mesi dalla comunicazione di ammissione; ultimazione lavori e richiesta di agibilità entro 48 mesi. Le revoche sono accompagnate da restituzione delle somme e, se necessario, escussione della fideiussione.

Le violazioni della convenzione o la locazione a soggetti non aventi titolo comportano revoca e restituzione del contributo, anche in forma rateizzata entro 36 mesi.

Fondo di rotazione e mutui agevolati

La Regione promuove mutui agevolati a favore della prima casa e per il recupero di fabbricati nei centri storici e, fuori da essi, di immobili classificati di valore storico-culturale o ambientale, tramite un fondo di rotazione gestito da FINAOSTA S.p.A. Il fondo è alimentato da giacenze trasferite da vecchi fondi regionali, rimborsi, rimborsi anticipati, interessi maturati e somme recuperate per sanzioni.

I mutui sono normalmente assistiti da garanzie reali o personali e non sono cumulabili tra loro o con altri contributi regionali per le medesime iniziative; sono invece cumulabili con analoghe provvidenze statali o di altri enti pubblici entro il limite dell’investimento ammissibile.

Mutui per la prima abitazione

I mutui agevolati per la prima abitazione riguardano:

• acquisto, costruzione e ampliamento di abitazioni;
• recupero del patrimonio edilizio esistente.

Non sono concessi se la spesa supera 2,5 volte l’importo massimo di mutuo concedibile. La Giunta può ripartire annualmente le risorse fra le due finalità, dando priorità al recupero del patrimonio esistente, specie per l’accorpamento della proprietà.

Destinatari sono persone fisiche che sostengono la spesa e cooperative edilizie a proprietà individuale. Per le persone fisiche, la Giunta disciplina requisiti, importo massimo, tasso, durata fino a 30 anni, criteri tecnici, procedure e sanzioni. Per le cooperative, i soci assegnatari devono possedere i requisiti soggettivi e di reddito previsti dalla delibera regionale; gli interventi devono riguardare tra 6 e 18 alloggi, anche in più fabbricati sulla stessa area.

Le domande sono presentate alla struttura competente con la documentazione prevista. La domanda della cooperativa deve essere corredata da documentazione su iscrizione al registro cooperativo, dati dei soci, ISE dei componenti e requisiti soggettivi; la mancanza di documenti sulla proprietà del terreno o sul permesso di costruire comporta esclusione.

Le cooperative beneficiarie sono soggette a vincoli e sanzioni fissati dalla Giunta.

Mutui per il recupero di fabbricati nei centri e nuclei abitati

Sono previsti mutui agevolati per il recupero di fabbricati nei centri e nuclei abitati, limitatamente alle zone A e alle zone di recupero dei PRG, nonché in altri ambiti di interesse storico, artistico o ambientale individuati negli strumenti urbanistici. Sono ammessi interventi di restauro e ristrutturazione edilizia e, in alcuni casi, l’acquisto di quote di comproprietà per favorire il recupero complessivo.

Possono accedere persone fisiche proprietarie degli immobili, residenti in Valle d’Aosta da almeno 8 anni, oppure proprietarie da almeno 15 anni dell’immobile interessato. Il mutuo ha durata fra 10 e 20 anni, con tasso determinato dalla Giunta, spesa ammissibile limitata dai costi massimi e dal computo metrico, e importo massimo pari a 300.000 euro. L’intensità del mutuo varia in funzione della classificazione urbanistica dell’immobile: fino all’80% per monumenti/documenti, al 70% per immobili di pregio, al 40% per fabbricati diroccati o non classificati.

Le domande sono istruite dalla struttura competente e il mutuo è concesso con provvedimento dirigenziale, previa disponibilità di risorse deliberata dalla Giunta.

Gli immobili devono essere ultimati e agibili entro 48 mesi dalla stipula del preliminare; il definitivo va stipulato entro 6 mesi dalla comunicazione di agibilità. Il preliminare deve essere stipulato entro 12 mesi dalla domanda. Sono previsti vincoli di destinazione e inalienabilità per 10 anni, trascrizione dei vincoli, penali per violazione e possibilità di autorizzazione eccezionale o di accollo in caso di alienazione tra parenti di primo grado dopo il periodo di vincolo.

Interventi speciali: lose di pietra, anticipazione detrazioni fiscali e recupero edilizio privato

La legge prevede anche linee speciali di mutui agevolati:

• per il rifacimento dei tetti in lose di pietra, a tutela dei valori ambientali e paesaggistici;
• per l’anticipo delle detrazioni fiscali statali su interventi di recupero edilizio privato di prima abitazione;
• per interventi di recupero edilizio privato su immobili destinati ad abitazione, anche non principale.

Per tali interventi la Giunta regionale disciplina con proprie deliberazioni requisiti, importi massimi, tassi, durata, modalità di erogazione e ammortamento, procedure, documentazione, garanzie, vincoli e sanzioni. Nel caso degli interventi di recupero edilizio privato il mutuo può arrivare fino a 300.000 euro, con limite di 150.000 euro per l’acquisto.

Disposizioni transitorie, finanziarie e abrogazioni

Il piano triennale 2011 resta in vigore fino all’approvazione del nuovo piano 2014/2016. I nuovi requisiti di permanenza negli alloggi ERP si applicano dalla prima verifica successiva all’entrata in vigore della legge. Le modalità di estinzione della prelazione si applicano anche agli alloggi alienati in base alla previgente legge regionale n. 40/1995. Gli organismi e i piani previgenti decadono secondo le regole transitorie indicate.

La legge prevede anche la copertura finanziaria degli oneri derivanti da alcune sue disposizioni e istituisce i relativi fondi di bilancio.

Sono abrogate numerose leggi regionali previgenti in materia di edilizia residenziale, finanza abitativa, cooperazione edilizia, vendita del patrimonio e politiche abitative, oltre a varie disposizioni settoriali correlate.