Ordinanza n. 1612/2026 - Roma, Sezione 4

Esito

La controversia

I ricorrenti hanno impugnato il diniego ministeriale, chiedendone l’annullamento previa sospensione cautelare. Dalla motivazione dell’ordinanza emerge che la contestazione riguarda l’interpretazione, sostenuta dal Commissario e recepita nel provvedimento, secondo cui gli oneri di urbanizzazione non sarebbero transitati sull’acquirente del compendio e dovrebbero quindi essere sostenuti dalla procedura. La domanda cautelare è stata esaminata anche alla luce della natura degli obblighi urbanistici, della perizia di stima, della proposta irrevocabile di acquisto e delle relative clausole negoziali.

La decisione

Il TAR ha respinto la domanda cautelare per difetto del fumus boni iuris. In base alla sommaria cognizione propria della fase cautelare, ha ritenuto non condivisibile l’interpretazione secondo cui gli oneri di urbanizzazione non sarebbero transitati sull’acquirente. Il Collegio ha affermato che l’obbligazione relativa agli oneri di urbanizzazione ha natura propter rem, inerisce al bene e si trasferisce con esso all’avente causa anche in assenza di espresso accollo negoziale. Ha inoltre valorizzato il fatto che la perizia di stima aveva già considerato la mancata realizzazione delle opere di urbanizzazione, applicando una riduzione del valore dei beni, e che il prezzo di vendita risultava parametrato ai costi necessari per il completamento dell’iter urbanistico. La stessa offerente aveva motivato la riduzione del prezzo con il rischio della maggiore spesa urbanistica. La clausola con cui la proponente dichiarava di non accollarsi ulteriori spese o oneri è stata ritenuta, in base al contesto dell’atto, riferita soltanto alla definizione del contenzioso con la precedente proprietà e non idonea a escludere obblighi urbanistici trasferiti ex lege. Il TAR ha altresì rilevato che la previsione concernente l’attestazione dell’adempimento degli obblighi convenzionali e la cancellazione delle trascrizioni presupponeva una situazione di fatto non verificatasi e che comunque non avrebbe potuto disporsi la cancellazione delle trascrizioni della convenzione urbanistica in pregiudizio delle ragioni comunali. La paventata responsabilità della procedura è stata considerata meramente ipotetica e il passaggio contestato, sotto tale profilo, privo di valore provvedimentale. Il Collegio ha disposto l’integrazione del contraddittorio nei confronti delle società acquirenti del compendio, assegnando venti giorni per provvedervi e ulteriori dieci giorni per depositare la prova dell’avvenuta integrazione. Le spese della fase cautelare sono state compensate.

Norme richiamate

• art. 55 c.p.a.

  Disciplina la tutela cautelare collegiale; la domanda è stata respinta per carenza del necessario fumus boni iuris.

• art. 52, commi 1 e 2, d.lgs. 196/2003

  Richiamato quale base per l’oscuramento delle generalità e degli ulteriori dati identificativi dei ricorrenti.

• art. 10 Regolamento (UE) 2016/679

  Richiamato, unitamente alla normativa nazionale sulla privacy, a tutela dei diritti o della dignità degli interessati mediante oscuramento dei dati identificativi.

Massime di principio

• L’obbligazione relativa agli oneri di urbanizzazione ha natura propter rem: inerisce al bene e si trasferisce con esso all’avente causa anche in assenza di un espresso accollo negoziale, salvo quanto diversamente previsto dalla disciplina applicabile.
• Nell’interpretare gli atti di vendita di un compendio immobiliare, una clausola generale di esclusione di ulteriori spese od oneri deve essere letta nel contesto complessivo dell’atto e non può essere estesa automaticamente agli obblighi urbanistici trasferiti ex lege quando la clausola è riferibile alla definizione di uno specifico contenzioso.
• La determinazione del prezzo di vendita e la perizia di stima possono costituire elementi rilevanti per accertare se i costi delle opere di urbanizzazione siano già stati considerati nell’equilibrio economico dell’operazione e, quindi, se il prezzo sia stato parametrato anche agli oneri necessari per il completamento dell’iter urbanistico.
• La cancellazione delle trascrizioni relative a una convenzione urbanistica non può essere disposta in pregiudizio delle ragioni del Comune e non può fondarsi sull’attestazione di un adempimento convenzionale quando la situazione di fatto presupposta non si è verificata.

Come è indicizzato