Sentenza n. 1398/2026 - Firenze, Sezione 3

Esito

La controversia

La ricorrente ha presentato il 7 febbraio 2025 una SCIA per il mutamento di destinazione d’uso, senza opere, di un’unità immobiliare sita in zona B, dalla categoria direzionale a quella residenziale, ai sensi dell’art. 23-ter, commi 1-ter e 1-quater, d.P.R. 380/2001, come modificato dal c.d. Decreto Salva Casa. Il Comune, con provvedimento del 17 febbraio 2025, ha dichiarato inefficace la SCIA, ritenendo l’intervento incompatibile con l’art. 24 delle NTA del Piano Operativo Comunale, che limitava le destinazioni d’uso ammissibili e subordinava gli interventi comportanti cambio d’uso alla verifica degli standard e dei parcheggi. La ricorrente ha impugnato anche la successiva deliberazione consiliare n. 7 del 14 febbraio 2025, con cui il Comune aveva confermato le previgenti disposizioni e approvato specifiche condizioni per i cambi di destinazione d’uso. Il primo motivo deduceva la violazione degli artt. 5, 97, 117 e 118 Cost., degli artt. 10, 22 e 23-ter d.P.R. 380/2001, della l.r. Toscana n. 65/2014 e delle linee guida ministeriali, sostenendo che il Comune non potesse mantenere limitazioni incompatibili con la novella statale. Il secondo motivo denunciava la violazione della disciplina statale e regionale, difetto di istruttoria e di motivazione, travisamento, illogicità, contraddittorietà, irragionevolezza e sviamento, poiché la delibera comunale avrebbe meramente riprodotto le previgenti NTA senza una valutazione concreta e aggiornata delle esigenze territoriali. La ricorrente sosteneva inoltre che il mutamento non comportasse incremento del carico urbanistico, o comunque fosse ammissibile mediante il pagamento degli oneri, e che la disciplina comunale previgente fosse incompatibile con la nuova disciplina primaria. Con il terzo motivo, formulato in via subordinata, deduceva la violazione del principio tempus regit actum e dell’art. 19 l. 241/1990, poiché la SCIA doveva essere valutata secondo la disciplina vigente alla data della sua presentazione, anteriore alla deliberazione comunale del 14 febbraio 2025.

La decisione

Il TAR ha respinto l’istanza comunale di rinvio, non ravvisando gravi ragioni incidenti sul diritto di difesa. Ha dichiarato inammissibili per carenza di interesse le censure rivolte direttamente contro la deliberazione consiliare n. 7/2025, poiché essa era successiva alla presentazione della SCIA e non poteva applicarsi retroattivamente al caso concreto. Nel merito, ha accolto le censure contro la comunicazione di inefficacia della SCIA e l’ha annullata. Il Collegio ha ritenuto che l’art. 23-ter, commi 1-ter e 1-quater, d.P.R. 380/2001 consenta, in via generale, il mutamento verticale dalla categoria direzionale a quella residenziale per una singola unità immobiliare ubicata in zona A, B o C, nel rispetto della normativa di settore e delle eventuali specifiche condizioni comunali. Tali condizioni devono essere oggettive, non discriminatorie, specifiche, adottate alla luce della novella statale e sorrette da adeguata motivazione, anche con riferimento alla concreta necessità di tutelare il decoro urbano, la salute o la sicurezza pubblica; non possono essere desunte implicitamente da previgenti strumenti urbanistici restrittivi. La deliberazione comunale successiva alla SCIA non poteva disciplinare retroattivamente l’intervento, in applicazione del principio tempus regit actum. Inoltre, l’art. 24 delle NTA del previgente POC, nella parte in cui impediva il cambio d’uso direzionale-residenziale, risultava incompatibile con la sopravvenuta disciplina primaria dell’art. 23-ter e doveva essere disapplicato. Poiché alla data della SCIA non erano in vigore specifiche condizioni comunali validamente adottate secondo la nuova disciplina, il mutamento d’uso doveva essere valutato direttamente alla luce dell’art. 23-ter ed era ammissibile. Le ulteriori censure sono state assorbite. Le spese sono state integralmente compensate per la novità e peculiarità delle questioni.

Norme richiamate

• art. 23-ter, commi 1-ter e 1-quater, d.P.R. 380/2001

  Sono, altresì, sempre ammessi il mutamento di destinazione d’uso tra le categorie funzionali di cui al comma 1, lettere a), a-bis, b) e c), di una singola unità immobiliare ubicata in immobili ricompresi nelle zone A), B), e C) ... ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni.

  La disposizione consente il mutamento verticale di destinazione d’uso tra categorie funzionali per singole unità immobiliari site in zone A, B o C, lasciando ai Comuni soltanto la possibilità di fissare specifiche condizioni, che devono essere puntuali, oggettive, non discriminatorie e adeguatamente motivate.

• art. 19 l. 241/1990

  Richiamato dalla ricorrente in relazione al regime della SCIA; il giudice applica il principio secondo cui i requisiti e presupposti dell’intervento devono essere verificati con riferimento alla data di presentazione della segnalazione.

• art. 145, comma 6, l.r. Toscana n. 65/2014

  Costituisce la base regionale del provvedimento comunale di dichiarazione di inefficacia della SCIA e del divieto di prosecuzione dell’intervento; tale provvedimento è stato annullato perché fondato su una disciplina urbanistica comunale incompatibile con l’art. 23-ter d.P.R. 380/2001.

• art. 11 disp. prel. c.c.

  Esprime la regola generale del tempus regit actum, in base alla quale la SCIA deve essere valutata secondo i requisiti e i presupposti esistenti al momento della sua presentazione; una successiva disciplina comunale non può applicarsi retroattivamente.

• art. 24 NTA del Piano Operativo Comunale

  Tutti gli interventi che comportano incremento di carico urbanistico e/o cambiamento di destinazione d’uso sono subordinati alla verifica degli standard previsti dal P.S., dei rapporti minimi di cui al D.M. 1444/68, nonché della dotazione di parcheggi privati prevista dalle vigenti normative.

  La disposizione comunale previgente, nella parte in cui impediva il mutamento di destinazione d’uso direzionale-residenziale in zona B, è stata ritenuta incompatibile con la sopravvenuta norma primaria statale e quindi disapplicata.

• D.M. 2 aprile 1968, n. 1444

  È richiamato dall’art. 23-ter quale parametro per l’individuazione delle zone A, B e C nelle quali sono ammessi i mutamenti di destinazione d’uso disciplinati dalla novella.

• art. 73, comma 1-bis, d.lgs. 104/2010

  Il rinvio dell’udienza è ammesso soltanto in presenza di gravi ragioni idonee a incidere sulle fondamentali esigenze di tutela del diritto di difesa; tali condizioni non sono state ravvisate.

Massime di principio

• Il mutamento verticale di destinazione d’uso di una singola unità immobiliare, tra le categorie funzionali indicate dall’art. 23-ter, comma 1-ter, d.P.R. 380/2001, è ammesso per gli immobili ubicati nelle zone A, B e C, salvo il rispetto della normativa di settore, delle condizioni previste dal comma 1-quater e di eventuali specifiche condizioni comunali validamente adottate.
• Le specifiche condizioni comunali previste dall’art. 23-ter d.P.R. 380/2001 devono essere puntuali, oggettive, non discriminatorie e adeguatamente motivate in relazione a concrete esigenze di governo del territorio, quali la tutela del decoro urbano, della salute o della sicurezza pubblica; non possono essere desunte implicitamente da previgenti disposizioni urbanistiche restrittive.
• In applicazione del principio tempus regit actum, la legittimità di una SCIA deve essere valutata con riferimento ai requisiti e ai presupposti normativi esistenti alla data della sua presentazione; una successiva deliberazione comunale non può disciplinare retroattivamente l’intervento segnalato.
• Le previgenti norme urbanistiche comunali che vietano o limitano il mutamento di destinazione d’uso in contrasto con la sopravvenuta disciplina primaria dell’art. 23-ter d.P.R. 380/2001 devono essere disapplicate dal giudice amministrativo in ragione della prevalenza della fonte statale superiore.
• La mera riproduzione o conferma di limitazioni contenute in precedenti strumenti urbanistici non è sufficiente a integrare le specifiche condizioni richieste dall’art. 23-ter, ove tali limitazioni siano state adottate prima della novella legislativa e non siano sorrette da una nuova valutazione concreta e motivata degli interessi territoriali.

Come è indicizzato