Cassazione Civile, Sentenza n. 9955/2020 del 27/05/2020

Esito

La controversia

La lite nasceva dal preliminare di compravendita immobiliare stipulato il 19 dicembre 2002 tra una promittente venditrice e una promissaria acquirente. Quest’ultima domandava la risoluzione del preliminare, sostenendo che difformità edilizie dell’immobile ne impedissero la stipula del definitivo. Il Tribunale di Roma, con sentenza del 26 luglio 2006, accolse la domanda, condannò la venditrice a pagare 50.000 euro, pari al doppio della caparra di 25.000 euro, oltre a 2.470 euro di danni; respinse le ulteriori pretese risarcitorie e la riconvenzionale della venditrice diretta a trattenere la caparra. Il Tribunale ravvisò inoltre la responsabilità della società mediatrice per non avere svolto indagini utili sulla regolarità del trasferimento, condannandola a restituire alla promissaria acquirente il compenso ricevuto, e condannò l’assicuratrice a manlevarla. La Corte d’appello di Roma, con sentenza depositata il 2 aprile 2015, dichiarò inammissibile per tardività l’appello incidentale della mediatrice; accolse l’appello principale della venditrice, escludendo l’inadempimento perché le difformità erano parziali e non rendevano incommerciabile l’immobile, e escluse la garanzia assicurativa e la responsabilità della mediatrice. La società mediatrice propose ricorso principale con sette motivi: (1) contestò che fosse passato in giudicato il capo sulla sua responsabilità, sostenendo che l’impugnazione dell’assicuratrice investiva anche il rapporto principale e che le cause erano inscindibili; (2) denunciò contraddittorietà nell’escludere la manleva pur mantenendo la sua responsabilità; (3) lamentò il mancato riconoscimento del diritto all’impugnazione incidentale tardiva; (4) contestò l’applicazione al preliminare della disciplina della nullità dei trasferimenti immobiliari, la valutazione delle difformità, la ricostruzione dell’inadempimento e l’omesso esame di fatti decisivi; (5) censurò la valutazione degli obblighi professionali del mediatore; (6) contestò l’esclusione della copertura assicurativa; (7) impugnò la statuizione sulle spese. La promissaria acquirente propose ricorso incidentale con cinque motivi: i primi due contestavano la valutazione delle difformità edilizie e l’esclusione dei rimedi contrattuali; il terzo censurava l’esclusione della responsabilità della mediatrice e della garanzia; il quarto riguardava le ulteriori voci di danno; il quinto le spese legali.

La decisione

La Cassazione ha accolto il primo motivo del ricorso principale. Ha ritenuto che, quando il convenuto chiama in causa l’assicuratore della responsabilità civile e l’assicuratore impugna i capi relativi sia alla domanda principale sia alla garanzia, l’impugnazione giova anche all’assicurato, senza necessità di una sua autonoma impugnazione incidentale, configurandosi un litisconsorzio necessario processuale. Nel caso concreto, l’appello incidentale dell’assicuratrice investiva i capi che avevano condannato la mediatrice a restituire la provvigione e l’assicuratrice a tenerla indenne; non poteva quindi ritenersi passato in giudicato il capo sulla responsabilità della mediatrice. Gli altri sei motivi del ricorso principale sono stati dichiarati assorbiti. Il ricorso incidentale della promissaria acquirente è stato rigettato: i primi due motivi sono infondati, poiché la Corte d’appello aveva applicato i principi sulle difformità edilizie parziali e sull’attuabilità del preliminare ex art. 2932 c.c.; il terzo è inammissibile per difetto di interesse, attenendo al rapporto tra mediatrice e assicuratrice; il quarto è assorbito dall’esclusione dell’inadempimento della venditrice; il quinto è assorbito dal rigetto dei precedenti motivi. La sentenza è stata cassata in relazione al motivo accolto e la causa rinviata a un’altra sezione della Corte d’appello di Roma, anche per le spese del giudizio di legittimità. È stato inoltre dato atto dei presupposti per l’ulteriore contributo unificato a carico della ricorrente incidentale, se dovuto.

Norme richiamate

• artt. 32, 108 e 331 c.p.c.

  in caso di chiamata in causa in garanzia dell’assicuratore della responsabilità civile, l’impugnazione – esperita esclusivamente dal terzo chiamato avverso la sentenza che abbia accolto sia la domanda principale, di affermazione della responsabilità del convenuto e di condanna dello stesso al risarcimento del danno, sia quella di garanzia da costui proposta – giova anche al soggetto assicurato, senza necessità di una sua impugnazione incidentale, indipendentemente dalla qualificazione della garanzia come propria o impropria, che ha valore puramente descrittivo ed è priva di effetti ai fini dell’applicazione degli artt. 32, 108 e 331 c.p.c.

  L’impugnazione proposta dall’assicuratore chiamato in garanzia, quando investe la decisione sulla domanda principale e su quella di garanzia, giova anche all’assicurato senza che questi debba impugnare autonomamente; la distinzione tra garanzia propria e impropria non muta tale effetto processuale.

• art. 2932 c.c.

  La corte capitolina ha ricostruito le risultanze probatorie in coerenza ai consolidati principi giurisprudenziali in materia di abuso secondario e difformità parziali che consentono l’attuazione contrattuale ai sensi dell’art. 2932 c.c., escludendo l’invalidità della L. n. 47 del 1985, ex art. 40, così come la legittimità del recesso dal contratto preliminare per supposto inadempimento del promittente venditore (cfr. Cass. 8081/2014; id. 11659/2018).

  Le difformità edilizie parziali, nei termini accertati dal giudice di merito, non comportano di per sé l’invalidità del preliminare e non escludono la possibilità di ottenere l’esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c.; non fondano automaticamente il recesso per inadempimento del promittente venditore.

• D.P.R. n. 115/2002, art. 13, commi 1-bis e 1-quater

  Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente incidentale, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso incidentale, a norma dello stesso art. 13, comma 1-bis, se dovuto.

  In caso di rigetto del ricorso incidentale, la Corte dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento dell’ulteriore contributo unificato, pari a quello dovuto per il ricorso, se dovuto.

Massime di principio

• Quando il convenuto chiama in causa l’assicuratore della responsabilità civile e l’assicuratore impugna i capi della sentenza relativi tanto alla domanda principale quanto alla domanda di garanzia, l’impugnazione giova anche all’assicurato, senza necessità di una sua impugnazione incidentale. In tale situazione sussiste litisconsorzio necessario processuale, indipendentemente dalla qualificazione della garanzia come propria o impropria.
• Le difformità edilizie parziali, se non impediscono la commerciabilità del bene secondo l’accertamento di merito, non determinano di per sé l’invalidità del preliminare né precludono l’esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c.; non giustificano automaticamente il recesso per inadempimento del promittente venditore.

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