Cassazione Civile, Ordinanza n. 22067/2022 del 12/07/2022

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate ha impugnato la sentenza della Commissione Tributaria Regionale che aveva confermato l'annullamento di un avviso di accertamento in rettifica e liquidazione dell'imposta di registro relativo alla compravendita di un complesso immobiliare, acquistato da un istituto finanziario per essere poi concesso in locazione finanziaria a una società terza. Il ricorso per cassazione, proposto con un unico motivo, denunciava violazione degli artt. 51 e 52 del D.P.R. 131/1986 ai sensi dell'art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c., sostenendo che la CTR aveva erroneamente ritenuto illegittimo il criterio di capitalizzazione del reddito utilizzato dall'Ufficio per determinare il valore venale in comune commercio dell'immobile, affermando che tale redditività dovesse riferirsi all'attività d'impresa svolta nell'immobile e non alla redditività del bene in sé. Le contribuenti hanno resistito con controricorso.

La decisione

La Corte ha ritenuto infondato il motivo dell'Agenzia. Ha ribadito che, ai fini della rettifica del valore dichiarato in un atto soggetto a imposta di registro, l'Ufficio può fare ricorso ai criteri previsti dall'art. 51 del D.P.R. 131/1986, tra cui la capitalizzazione del reddito, ma tale criterio deve essere applicato avendo riguardo alla redditività dell'immobile e non alla redditività dell'azienda o dell'attività esercitata al suo interno. Nel caso concreto, trattandosi di immobile compravenduto per essere destinato a leasing finanziario, la valutazione doveva essere ancorata al reddito producibile dal bene, eventualmente desumibile dal canone di locazione o di leasing, non al reddito dell'impresa ivi operante. Non essendo stati allegati ulteriori elementi idonei a dimostrare la difformità del corrispettivo dal valore venale, il ricorso è stato respinto. Le spese sono state poste a carico dell'Agenzia.

Norme richiamate

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  La censura è stata proposta come vizio di violazione di legge, ma la Corte l'ha ritenuta infondata nel merito.

• artt. 51 e 52 D.P.R. n. 131/1986

  L'Amministrazione finanziaria può rettificare il corrispettivo dichiarato nella compravendita se non rispondente al valore venale in comune commercio; tra i criteri valutativi rientra la capitalizzazione del reddito dell'immobile, da applicarsi però alla redditività del bene e non dell'attività imprenditoriale svolta in esso.

Massime di principio

• In materia di imposta di registro, la rettifica del corrispettivo dichiarato è legittima quando l'Ufficio dimostri, con i criteri normativamente previsti, che il prezzo non esprime il valore venale in comune commercio del bene trasferito.
• Il criterio della capitalizzazione del reddito va riferito alla capacità reddituale dell'immobile considerato come bene, non al reddito dell'impresa o dell'attività economica esercitata al suo interno.
• Quando un immobile è acquistato per essere concesso in locazione finanziaria, la sua redditività può essere valutata anche in base al canone di leasing o al canone di locazione, perché il leasing è assimilabile, ai fini valutativi, alla locazione quanto alla disponibilità del bene e alla periodicità del corrispettivo.
• Se l'Amministrazione non fornisce ulteriori elementi probatori idonei a dimostrare la divergenza tra prezzo dichiarato e valore venale, la rettifica non può essere sostenuta

Come è indicizzato