Sentenza del 20/12/2016 n. 9629 - Comm. Trib. Prov. Milano

Esito

La controversia

La controversia riguarda la corretta qualificazione, ai fini IRPEF, di una vendita di fabbricato stipulata contestualmente a un preliminare per l’acquisto di un immobile da costruire sulla stessa area. L’Amministrazione ha ritenuto che l’operazione non avesse come oggetto sostanziale il fabbricato esistente, bensì l’area edificabile sottostante, riqualificando quindi l’atto come cessione di terreno edificabile e assoggettando l’eventuale plusvalenza al relativo regime dei redditi diversi.

Norme richiamate

• TUIR, articolo 67, comma 1, lettera b

  La norma include tra i redditi diversi le plusvalenze realizzate mediante la cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria. La qualificazione fiscale dell’operazione può dipendere dalla sua sostanza economica, non soltanto dalla denominazione formale dell’atto.

• Principio di riqualificazione fiscale dell’operazione

  Gli atti collegati e le circostanze concrete possono essere valutati unitariamente per individuare l’effettivo oggetto della cessione. Se dalla struttura complessiva dell’operazione emerge che il fabbricato è stato trasferito essenzialmente in funzione dell’area edificabile, la vendita può essere riqualificata come cessione del terreno.

Massime di principio

• Nella valutazione fiscale di operazioni immobiliari collegate, occorre considerare la sostanza economica complessiva e non soltanto la forma o il titolo dell’atto.
• La contestuale stipulazione di un preliminare per la costruzione o l’acquisto di un nuovo immobile sulla stessa area può rappresentare un forte indizio che l’oggetto reale dell’operazione sia l’area edificabile.
• La vendita di un fabbricato può essere riqualificata come cessione di terreno edificabile quando il fabbricato risulta economicamente subordinato al valore e alla futura utilizzazione edificatoria dell’area.
• Per evitare contestazioni, è necessario documentare adeguatamente l’autonomia delle operazioni, la reale funzione del fabbricato trasferito e la separazione economica e negoziale tra vendita del fabbricato e successivo progetto edificatorio.