Sentenza n. 8141/2026 - Roma, Sezione 5

Esito

La controversia

Gli inquilini non aderenti alla cooperativa hanno impugnato la delibera di ENPAIA e gli atti presupposti, deducendo sei motivi di diritto e chiedendo anche la tutela cautelare. Dal testo non risultano specificati nel dettaglio i singoli motivi di merito. Le parti resistenti hanno eccepito il difetto di giurisdizione del giudice amministrativo, la tardività del ricorso, la carenza di interesse e di legittimazione attiva e l'infondatezza delle censure. I ricorrenti sostenevano che gli atti appartenessero alla fase procedimentale dell'alienazione, caratterizzata dall'esercizio di poteri discrezionali e quindi sottoposta alla giurisdizione amministrativa. La controversia riguardava, in sostanza, la pretesa degli inquilini a permanere nell'alloggio locato fino alla naturale scadenza del contratto e a non subire la modificazione del soggetto locatore.

La decisione

Il TAR ha dichiarato il ricorso inammissibile per difetto di giurisdizione del giudice amministrativo, ritenendo la questione assorbente rispetto alle ulteriori eccezioni e ai motivi di merito. ENPAIA, trasformata in ente previdenziale privatizzato ai sensi del d.lgs. n. 509/1994, è una persona giuridica di diritto privato sottoposta a vigilanza pubblica; il suo patrimonio immobiliare ha natura privata. La delibera di dismissione e gli atti relativi alla vendita sono stati adottati nell'esercizio della capacità di diritto privato dell'ente e non nell'esercizio di poteri pubblicistici. Anche la fase deliberativa dell'alienazione, pertanto, non rientra nella giurisdizione amministrativa. Inoltre, la posizione azionata dagli inquilini è stata qualificata come diritto soggettivo derivante dal contratto di locazione, non come interesse legittimo: la relativa cognizione spetta al giudice ordinario. La perizia Kroll, le offerte della cooperativa e la comunicazione del 2 febbraio 2026 sono state ritenute mere dichiarazioni di volontà o proposte negoziali private, prive di carattere provvedimentale e quindi comunque sottratte al sindacato del giudice amministrativo. Il TAR ha disposto la rimessione al giudice ordinario ai sensi dell'art. 11, comma 2, c.p.a., con salvezza degli effetti processuali e sostanziali della domanda e termine di tre mesi dal passaggio in giudicato della sentenza. Le spese sono state compensate per la novità della questione e la definizione in rito. È stata inoltre presa d'atto della rinuncia al ricorso di due ricorrenti.

Norme richiamate

• d.lgs. n. 509/1994

  La privatizzazione degli enti previdenziali comporta la trasformazione in persone giuridiche di diritto privato, pur mantenendo forme di vigilanza pubblica; il patrimonio immobiliare dell'ente assume natura privata.

• art. 119, comma 1, lett. c), c.p.a.

  Il riparto di giurisdizione in materia di dismissioni immobiliari pubbliche riguarda la fase propriamente amministrativa, nella quale l'ente agisce in posizione di supremazia, non gli aspetti privatistici della vendita; nel caso esaminato tale fase non ricorre perché l'ente ha agito iure privatorum.

• art. 11, comma 2, c.p.a.

  In caso di declinatoria della giurisdizione, consente la prosecuzione del giudizio davanti al giudice munito di giurisdizione entro il termine perentorio indicato, con salvezza degli effetti processuali e sostanziali della domanda.

• art. 60 c.p.a.

  Consente la definizione della controversia con sentenza semplificata in camera di consiglio quando ricorrono i relativi presupposti e, previo avviso alle parti, non sono necessari ulteriori approfondimenti istruttori.

Massime di principio

• Gli atti di dismissione del patrimonio immobiliare di un ente previdenziale privatizzato rientrano, in assenza di esercizio di poteri pubblicistici, nella capacità di diritto privato dell'ente e non sono soggetti alla giurisdizione del giudice amministrativo.
• La natura privatistica dell'ente previdenziale privatizzato comporta, di regola, la qualificazione come beni privati degli immobili appartenenti al suo patrimonio; la vigilanza pubblica sull'ente non trasforma tali beni in beni pubblici.
• La pretesa dell'inquilino a permanere nell'immobile locato fino alla scadenza del contratto e a non subire la modificazione del locatore deriva dal rapporto contrattuale di locazione e integra un diritto soggettivo, la cui tutela spetta al giudice ordinario.
• Perizia di stima, offerte negoziali e comunicazioni provenienti da soggetti privati, quando costituiscono mere dichiarazioni di volontà o proposte contrattuali, non hanno natura provvedimentale e non sono autonomamente sindacabili dal giudice amministrativo.
• Quando il giudice amministrativo declina la giurisdizione, la domanda può essere riproposta davanti al giudice ordinario entro il termine perentorio previsto dall'art. 11, comma 2, c.p.a., conservando gli effetti processuali e sostanziali della domanda originaria.

Come è indicizzato