Sentenza del 16/04/2021 n. 1984 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

Disciplina IRPEF sui redditi da locazione commerciale: contestazione fiscale sull'individuazione del periodo imponibile del reddito da locazione in relazione alla domanda giudiziale di sfratto per morosità e alla sentenza di risoluzione del contratto. In particolare si discuteva se il reddito da locazione fosse imponibile fino alla effettiva riconsegna dell'immobile ovvero fino alla data dalla quale la sentenza di risoluzione deve retroagire.

La decisione

La Corte ha rilevato che, in tema di locazione commerciale, gli effetti della sentenza di risoluzione del contratto ex art. 1458 c.c. retroagiscono alla data della domanda giudiziale di sfratto per morosità; pertanto, ai fini IRPEF il rapporto di locazione si considera estinto a decorrere da quella data e il reddito da locazione va imputato fino a quel momento, indipendentemente dal successivo effettivo rilascio materiale dell'immobile. Di conseguenza il ricorso del contribuente è accolto rispetto alla periodizzazione del reddito.

Norme richiamate

• d.P.R. 917/86, art. 26

  L'art. 26 disciplina il reddito derivante da fabbricati e consente di definire il periodo d'imposta in cui il reddito da locazione deve essere tassato: il giudice ha ritenuto che il periodo imponibile sia limitato alla data in cui il rapporto si considera estinto per effetto della domanda giudiziale di risoluzione.

• art. 1219 c.c.

  Richiamato in relazione agli effetti dell'inadempimento e alle conseguenze patrimoniali del ritardo nell'adempimento; la sentenza valorizza la disciplina dell'inadempimento quale contesto per l'applicazione della risoluzione contrattuale.

• art. 1456 c.c.

  Riguarda la facoltà di risoluzione nel caso di inadempimento: il giudice conferisce rilievo alla clausola e alla possibilità di agire per la risoluzione del contratto in caso di morosità.

• art. 1457 c.c.

  Norma sulla costituzione in mora e sull'intimazione ad adempiere prima di chiedere la risoluzione: la decisione prende in considerazione le condizioni formali e sostanziali che legittimano la domanda giudiziale di risoluzione.

• art. 1458 c.c.

  Fondamentale: dispone che la risoluzione del contratto per inadempimento produce effetti retroattivi; la Corte ha precisato che, nel caso di domanda giudiziale di sfratto per morosità, gli effetti della sentenza di risoluzione retroagiscono alla data della domanda giudiziale.

• art. 1591 c.c.

  Richiamato come riferimento sul regime delle obbligazioni derivanti da rapporti contrattuali e sulla loro estinzione; la sentenza ne utilizza i principi in tema di effetti della cessazione del rapporto.

• art. 658 c.p.c.

  Norma procedurale richiamata in relazione ai provvedimenti sommari e alle misure esecutive connesse alla liberazione dell'immobile; utile per distinguere effetti processuali e sostanziali.

• art. 665 c.p.c.

  Regola il procedimento per la liberazione dell'immobile (sfratto): la Corte sottolinea che il rilascio materiale successivo non pregiudica la retrodatazione degli effetti della sentenza di risoluzione alla data della domanda giudiziale.

Massime di principio

• La risoluzione del contratto per morosità pronunciata con sentenza retroagisce alla data della domanda giudiziale: ai fini fiscali il rapporto si considera cessato da quella data, anche se il rilascio materiale dell'immobile avviene successivamente.
• Per la determinazione del reddito imponibile da locazione (IRPEF) conta la data in cui il contratto si considera risolto ai sensi del diritto civile (domanda giudiziale e relativa sentenza), non la data del rilascio effettivo.
• Il locatore che intende limitare la propria esposizione fiscale deve documentare tempestivamente l'iniziativa giudiziale (deposito della domanda di sfratto) e la sua natura (morosità), perché quella data è rilevante ai fini impositivi.
• L'Amministrazione finanziaria non può protrarre l'imposizione del reddito da locazione fino al rilascio materiale se è intervenuta domanda giudiziale idonea a determinare la risoluzione del contratto; tuttavia è necessario che la domanda e la successiva pronuncia giudiziale siano effettivamente riferite a inadempimento rilevante.
• In situazioni analoghe occorre valutare documentazione processuale e sentenze: la retroazione degli effetti opera automaticamente ex tunc dalla data della domanda giudiziale quando la risoluzione venga pronunciata per inadempimento.