Cassazione Civile, Ordinanza n. 14128/2026 del 14/05/2026

Esito

La controversia

Un condomino proprietario di un box ha convenuto il condominio chiedendo la modifica delle tabelle millesimali allegate al regolamento, assumendo che al suo locale fosse stata attribuita una superficie e quindi un valore millesimale superiori a quelli reali. In particolare, lamentava che nella tabella millesimale il box di circa 59 mq fosse stato considerato come avente una superficie di 116,7 mq e ciò senza corretta verifica del valore proporzionale dell'unità immobiliare rispetto all'intero complesso condominiale. Il tribunale aveva rigettato la domanda e la corte d'appello aveva confermato il rigetto ritenendo, sulla base della CTU, che la maggiore superficie dipendesse dall'aggiunta di una quota di aree comuni/giardini attribuita in pari misura a tutti i box e che le censure sull'inserimento nelle tabelle fossero generiche. Con il ricorso per cassazione il condomino ha dedotto: 1) violazione dell'art. 115 c.p.c., sostenendo che la corte d'appello avesse travisato le risultanze della consulenza tecnica e omesso di valutarle correttamente; 2) violazione dell'art. 112 c.p.c., per asserita mancata pronuncia effettiva sulla domanda; 3) omesso esame di un fatto decisivo, perché la corte avrebbe trascurato i diversi coefficienti di riduzione applicati agli altri box, rilevanti per verificare la correttezza delle tabelle millesimali.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo di ricorso, ritenendo che la censura, riqualificata nella sostanza, investisse l'applicazione dell'art. 68 disp. att. c.p.c. sulla formazione delle tabelle millesimali e non solo la valutazione della prova. Ha affermato che, per verificare la correttezza del valore millesimale attribuito a una singola unità immobiliare, occorre considerarlo in rapporto all'intero complesso condominiale e a tutte le altre unità, perché solo così è possibile stabilire se il valore proporzionale sia correttamente determinato e idoneo a fondare la ripartizione delle spese e le verifiche assembleari. Ha quindi cassato la sentenza impugnata con rinvio alla Corte d'appello di Lecce, in diversa composizione, che dovrà decidere attenendosi a tale principio e provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità. Gli altri due motivi sono stati dichiarati assorbiti.

Norme richiamate

• art. 115 c.p.c.

  il richiamo è ritenuto improprio quando la critica non riguarda la mera valutazione delle prove, ma la corretta applicazione della disciplina sostanziale sulla formazione dei millesimi

• art. 112 c.p.c.

  la doglianza viene assorbita perché, una volta accolto il primo motivo, le ulteriori censure sulla pronuncia della corte d'appello restano superate

• art. 360, n. 3, c.p.c.

  utilizzato per incanalare la censura come violazione di legge, ma la Corte osserva che la questione reale attiene all'applicazione dell'art. 68 disp. att. c.p.c.

• art. 360, n. 4, c.p.c.

  richiamato dal ricorrente per vizio di nullità della sentenza/procedimento, ma la censura viene sostanzialmente ricondotta alla violazione di legge

• art. 360, n. 5, c.p.c.

  invocato per omesso esame di un fatto decisivo, ma il motivo è assorbito

• art. 68 disp. att. c.p.c.

  la determinazione dei millesimi deve esprimere il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare e va effettuata in relazione all'intero complesso condominiale

• art. 1118 c.c.

  richiamato nel testo quale riferimento al titolo che può disciplinare diversamente la formazione del valore proporzionale

• art. 1123 c.c.

  richiamato come norma che lega i millesimi alla ripartizione delle spese in proporzione al valore della proprietà

• art. 1124 c.c.

  richiamato come norma di riparto delle spese condominiali basata sul valore delle unità

• art. 1126 c.c.

  richiamato come ulteriore norma di riparto collegata al valore proporzionale delle unità

• art. 1136 c.c.

  richiamato come norma per la costituzione e validità delle deliberazioni assembleari, dipendenti anche dai millesimi

• art. 702 bis c.p.c.

  indicata come base del ricorso introduttivo in primo grado

• art. 6735/2020

  non è una norma ma un precedente richiamato per affermare che l'attribuzione di un valore millesimale superiore a quello effettivo deroga ai criteri legali ed è possibile solo per convenzione unanime

• Cass. n. 21043/2017

  richiamata per il rilievo della corretta formazione della tabella ai fini della costituzione dell'assemblea e della validità delle deliberazioni

Massime di principio

• La correttezza di una tabella millesimale non può essere valutata isolando la singola unità immobiliare, ma richiede il confronto del suo valore proporzionale con l'intero compendio condominiale e con tutte le altre unità interessate.
• Se si attribuisce a una unità un valore millesimale superiore a quello reale mediante l'aggiunta di superfici o coefficienti maggiorativi, occorre individuare una base giuridica idonea; in assenza di una convenzione unanime, tale deroga ai criteri legali non è liberamente praticabile.
• La censura che formalmente deduce un vizio di valutazione della prova va riqualificata secondo il suo contenuto sostanziale quando mira in realtà a contestare l'applicazione della disciplina legale sulla formazione dei millesimi.
• L'esatta determinazione dei millesimi incide non solo sul riparto delle spese condominiali, ma anche sulla costituzione dell'assemblea e sulla validità delle deliberazioni adottate.
• Quando un motivo di ricorso viene accolto perché assorbe la questione principale, i motivi ulteriori strettamente consequenziali restano assorbiti e non richiedono autonoma decisione.

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