Sentenza del 10/12/2019 n. 32206 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

La società contestava l'accertamento relativo all'anno 2003, con cui l'Agenzia delle entrate aveva determinato maggiori ricavi derivanti dalla vendita di quattro appartamenti. L'Ufficio aveva ritenuto non veritieri i prezzi dichiarati, valorizzando soprattutto il divario tra i prezzi indicati nei rogiti e gli importi dei mutui concessi agli acquirenti per tre immobili, pari complessivamente a 118.000 euro. La ricorrente sosteneva che il criterio del valore normale introdotto dal D.L. n. 223 del 2006 non fosse applicabile retroattivamente e che il solo raffronto tra mutui e prezzi dichiarati non fosse sufficiente a fondare l'accertamento né a trasferire su di essa l'onere della prova.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha chiarito che, per gli atti anteriori al 4 luglio 2006, il rapporto tra importo del mutuo e prezzo dichiarato non opera come presunzione legale relativa, ma può comunque costituire una presunzione semplice. Nel caso concreto, il divario era significativo e preciso: 44.000, 34.000 e 40.000 euro per tre immobili. Tale elemento era sufficiente a fondare l'accertamento presuntivo, lasciando alla società l'onere di fornire una spiegazione alternativa plausibile, anche mediante ulteriori elementi presuntivi. La società non aveva dimostrato che le somme eccedenti fossero destinate a ristrutturazioni, arredamento, spese notarili, oneri tributari o altre finalità. È stata inoltre ritenuta adeguata la motivazione della sentenza regionale e inammissibile la censura relativa alla violazione di una circolare amministrativa. La società è stata condannata al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, liquidate in 4.100 euro oltre spese prenotate a debito.

Norme richiamate

• D.L. n. 223 del 2006, art. 35, comma 23-bis, convertito dalla L. n. 248 del 2006

  Per i trasferimenti immobiliari soggetti ad IVA finanziati mediante mutui fondiari o finanziamenti bancari, il valore normale non può essere inferiore all'ammontare del mutuo o finanziamento erogato.

  La norma aveva introdotto una presunzione legale relativa di corrispondenza tra il valore normale dell'immobile e il corrispettivo effettivo, ma tale presunzione non poteva essere applicata retroattivamente agli atti del 2003.

• L. n. 244 del 2007, art. 1, comma 265

  Le presunzioni legali relative legate al valore normale si applicano agli atti formati a decorrere dal 4 luglio 2006; per gli atti anteriori valgono come presunzioni semplici.

  Per le compravendite anteriori al 4 luglio 2006, il divario tra mutuo e prezzo dichiarato può essere utilizzato dall'Amministrazione solo come elemento presuntivo, da valutare secondo i requisiti di gravità, precisione e concordanza.

• L. n. 88 del 2009, art. 24, comma 5

  Eliminazione delle disposizioni che prevedevano la presunzione legale relativa fondata sul valore normale.

  La modifica, avente effetto retroattivo per adeguamento al diritto dell'Unione europea, ha ripristinato la necessità di presunzioni semplici gravi, precise e concordanti; il solo scostamento dalle quotazioni OMI, invece, non è normalmente sufficiente.

• D.P.R. n. 600 del 1973, art. 39, comma 1, lett. d

  Consente l'accertamento analitico-induttivo sulla base di presunzioni semplici, purché dotate dei requisiti di gravità, precisione e concordanza.

• Codice civile, art. 2697

  L'Amministrazione deve provare i fatti costitutivi della pretesa tributaria; una volta fornito un elemento presuntivo qualificato, spetta al contribuente offrire la prova contraria o una spiegazione alternativa credibile.

• D.P.R. n. 633 del 1972, art. 54, comma 3

  La prova dell'esistenza di operazioni imponibili o dell'inesattezza delle dichiarazioni può essere desunta anche sulla base del valore normale dei beni immobili.

  La disposizione disciplina l'accertamento IVA delle cessioni immobiliari, ma la sua applicazione deve rispettare la successione temporale delle norme e la successiva eliminazione retroattiva della presunzione legale.

• D.Lgs. n. 546 del 1992, art. 36

  La motivazione della sentenza d'appello è sufficiente quando espone in modo autonomo e comprensibile le ragioni della decisione, anche se contiene un limitato richiamo alla sentenza di primo grado.

Massime di principio

• Per compravendite immobiliari anteriori al 4 luglio 2006, il fatto che il mutuo dell'acquirente superi il prezzo dichiarato non determina automaticamente il maggior ricavo, ma può costituire una presunzione semplice a favore dell'Amministrazione.
• Anche un solo elemento indiziario può essere sufficiente per l'accertamento se il divario è particolarmente significativo e presenta caratteri di gravità e precisione; non è sempre necessario un insieme numeroso di indizi.
• Dopo che l'Amministrazione ha dimostrato uno scostamento rilevante, il contribuente deve fornire una spiegazione concreta e documentata dell'eccedenza, indicando eventuali spese o finalità diverse dal pagamento del prezzo.
• Le quotazioni OMI o il valore normale, considerati isolatamente, non bastano normalmente a dimostrare un prezzo di vendita occulto; devono essere accompagnati da ulteriori elementi presuntivi qualificati.
• Ai fini delle imposte dirette sul reddito d'impresa rileva il prezzo effettivamente pattuito e non il mero valore di mercato, salvo che quest'ultimo concorra con altri elementi gravi, precisi e concordanti a dimostrare l'occultamento di ricavi.
• Le circolari dell'Amministrazione finanziaria non sono norme di legge e la loro eventuale inosservanza non può, di regola, essere fatta valere autonomamente come violazione di legge in cassazione.