Sentenza del 17/06/2015 n. 3563 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

La controversia riguarda un accertamento fondato esclusivamente o prevalentemente sui valori OMI per determinare il valore normale dell'immobile compravenduto e, conseguentemente, la maggiore imposta di registro. I valori OMI costituiscono elementi presuntivi e non possono, da soli, dimostrare automaticamente il maggior valore dell'immobile. Tuttavia, il contribuente che intenda contestarne l'applicabilità deve farlo in modo puntuale, illustrando le caratteristiche concrete dell'immobile e le ragioni per cui i valori di riferimento non risultano pertinenti, come ubicazione, stato di conservazione, superficie, qualità, destinazione e condizioni della vendita.

La decisione

È stato affermato che i valori OMI possono essere utilizzati dall'Amministrazione come elemento di una presunzione semplice, ma non sono sufficienti, da soli, a fondare automaticamente l'accertamento del maggior valore. Il contribuente, tuttavia, non può limitarsi a una contestazione generica: deve indicare concretamente le circostanze che rendono inapplicabili o inattendibili quei valori nel caso specifico. L'esito, pertanto, dipende dalla capacità dell'Agenzia di corroborare i dati OMI con ulteriori elementi e dalla specificità delle prove e contestazioni fornite dal contribuente.

Norme richiamate

• Valori OMI dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare

  I valori OMI costituiscono dati di riferimento utilizzabili come indizi o elementi presuntivi, ma non provano automaticamente il maggior valore dell'immobile e devono essere valutati insieme alle caratteristiche concrete della compravendita.

• Presunzioni semplici

  L'accertamento può fondarsi su presunzioni semplici purché gli elementi utilizzati siano valutati nel loro complesso e presentino adeguata precisione, gravità e concordanza. Il solo scostamento dai valori OMI, senza ulteriori riscontri, non è normalmente sufficiente.

• Cass. civ., Sez. V, sentenza 2 luglio 2014, n. 15052

  La pronuncia riconosce la natura meramente presuntiva dei valori OMI e sottolinea che il contribuente deve contestarne puntualmente la pertinenza, spiegando le ragioni specifiche della loro inapplicabilità al caso concreto.

Massime di principio

• I valori OMI non rappresentano una prova automatica del valore reale di un immobile: sono parametri indicativi che devono essere integrati da ulteriori elementi.
• Un accertamento basato soltanto sullo scostamento tra prezzo dichiarato e valori OMI può essere contestabile se l'Amministrazione non fornisce altri elementi concreti e verificabili.
• Il contribuente deve formulare una difesa specifica, documentando le caratteristiche dell'immobile e della vendita che giustificano un valore inferiore rispetto ai parametri OMI.
• La contestazione generica dei valori OMI è insufficiente: occorre spiegare puntualmente perché quei valori non siano comparabili o pertinenti.
• In situazioni analoghe, l'esito dipende dal confronto tra la motivazione dell'accertamento, gli ulteriori elementi probatori dell'Amministrazione e la documentazione tecnica e commerciale prodotta dal contribuente.