Cassazione Civile, Sentenza n. 12438/2022 del 19/04/2022

Esito

La controversia

Controversia relativa alla scoperta, a seguito di lavori di demolizione e scavi eseguiti dalla subacquirente IMMOAREA, di inquinamento del sottosuolo di un'area venduta dagli odierni ricorrenti (eredi Borsoi) a Immobiliare San Giorgio; Immobiliare San Giorgio era stata poi convenuta in giudizio dalla propria acquirente per il rimborso delle spese di bonifica e a sua volta aveva agito in regresso/manleva nei confronti degli eredi Borsoi. In appello la Corte aveva ritenuto sussistente responsabilità contrattuale degli eredi per vizi occulti della cosa venduta (artt. 1490 e ss. c.c.) e per l'obbligo di bonifica previsto dalla normativa ambientale previgente (Decreto Ronchi e D.M. 471/1999), condannandoli al pagamento di Euro 350.000 quale risarcimento/rimborso. Gli eredi hanno proposto ricorso per cassazione deducendo plurime censure processuali e di diritto, fra cui vizio di motivazione, errata qualificazione della domanda, violazione delle norme ambientali, omessa considerazione della plusvalenza realizzata dalla compratrice, e questioni di onere probatorio.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato la maggior parte dei motivi di ricorso degli eredi Borsoi, confermando la ricostruzione di fatto e il principio secondo cui i vizi occulti di inquinamento possono integrare responsabilità contrattuale del venditore (o comunque obblighi trasmissibili in sede ereditaria) e che la normativa del 1997 (Decreto Ronchi) poteva rendere operativo l'obbligo di bonifica. Tuttavia la Cassazione ha accolto un motivo relativo alla quantificazione del danno: ha ritenuto che la Corte d'appello, nel liquidare l'importo di Euro 350.000 pari alla somma transatta fra Immobiliare San Giorgio e Immoarea, non ha valutato equitativamente circostanze rilevanti (in particolare la plusvalenza realizzata dalla acquirente) e ha cassato la sentenza limitatamente al quantum, rinviando alla Corte d'appello di Venezia, altra sezione, per nuovo esame e nuova liquidazione. Spese del giudizio di legittimità da liquidare dalla Corte territoriale.

Norme richiamate

• Codice Civile, artt. 1490 e 1492

  Disciplina la garanzia per i vizi della cosa venduta e la riduzione del prezzo o risarcimento; la Corte d'appello ha applicato tali norme per ritenere che l'inquinamento occulto costituisse vizio della cosa venduta e legittimasse l'azione della compratrice contro la venditrice e il regresso verso gli eredi

• Codice Civile, art. 1494

  Stabilisce l'onere probatorio a carico del venditore per dimostrare l'assenza di colpa; la Corte ha ritenuto che i venditori non abbiano provato la mancata colpa rispetto ai vizi occulti

• Codice Civile, art. 1497

  Riguarda la mancanza delle qualità promesse; la Corte ha valutato la destinazione urbanistica e la mancata qualità edificatoria come elementi che integrano la responsabilità contrattuale

• D.Lgs. n. 22/1997, art. 17 (Decreto Ronchi)

  La Corte ha ritenuto che la disciplina del 1997 prevedeva obblighi di notifica e bonifica per i soggetti responsabili dell'inquinamento e che la normativa poteva informare l'obbligo di bonifica anche nel contesto della compravendita, pur distinguendo la responsabilità del responsabile dell'inquinamento e quella del venditore

• D.M. 471/1999

  Fissa limiti di tolleranza per inquinanti; la Corte territoriale ha fatto riferimento agli standard tecnici e alla destinazione urbanistica per valutare l'idoneità del sito e l'operatività dell'obbligo di bonifica

• D.Lgs. n. 152/2006

  Richiamato nel dibattito per delimitare la portata temporale e normativa degli obblighi di bonifica, ma la Corte ha escluso che l'obbligo fosse sorto solo con il 152/2006, rilevando l'operatività di normative antecedenti

• Codice di Procedura Civile, artt. 360, 112, 132, 346, 343

  Richiamati per i profili di censura in cassazione: limiti del sindacato di legittimità sulle valutazioni di merito, regole sull'autoresponsabilità delle parti in appello e sui motivi dovuti per contestare omissioni del primo grado

• Codice Civile, artt. 1218, 1223, 1225, 1226

  Richiamati in relazione ai criteri di quantificazione del danno e al principio dell'equità circostanziata nella liquidazione del risarcimento; la Cassazione ha ravvisato omissione della Corte d'appello nell'applicare questi criteri al quantum

Massime di principio

• Vizi occulti da inquinamento: la presenza di inquinamento occulto scoperto successivamente ai lavori può costituire vizio della cosa venduta ai sensi degli artt. 1490 e ss. c.c., con conseguente azione del compratore verso il venditore e possibilità di regresso verso i suoi danti causa o eredi se emerge la responsabilità del produttore dei rifiuti
• Normativa ambientale preesistente: obblighi di bonifica introdotti da normative anteriori al D.Lgs. 152/2006 (es. Decreto Ronchi e D.M. 471/1999) possono essere ritenuti rilevanti per valutare responsabilità e doveri di notifica/bonifica relativi allo stato del sito al momento della cessione
• Onere della prova: il compratore deve provare l'esistenza del vizio; una volta provati i vizi occulti, grava sul venditore l'onere di provare l'assenza di colpa (art. 1494 c.c.)
• Sindacato del giudice di legittimità: la Cassazione non rivede liberamente le valutazioni di fatto del giudice di merito, salvo vizi di motivazione o errori di diritto; molte censure processuali devono essere specificate e proposte nei modi e nei termini di legge per essere ammissibili
• Autoresponsabilità processuale in appello: le domande o eccezioni non accolte in primo grado e rimaste assorbite devono essere riproposte in appello, pena la ritenuta rinuncia; l'omessa impugnazione puntuale può precludere censure successive
• Quantificazione del danno: la liquidazione del risarcimento per vizi della cosa venduta deve seguire criteri equitativi e tener conto delle circostanze concrete (es. plusvalenza realizzata dall'acquirente, accordi transattivi) e non può essere meccanicamente ancorata alla sola somma transatta senza adeguata motivazione
• Retroattività normativa: non basta richiamare una norma ambientale per affermarne l'applicazione retroattiva; occorre valutare la normativa vigente al tempo dei fatti e la titolarità della responsabilità ambientale
• Clausole contrattuali 'a corpo' e stato di fatto: la presenza di pattuizioni che vendono 'a corpo' e nello stato di fatto non esclude automaticamente la garanzia per vizi occultI se il vizio rende la cosa non conforme alle qualità promesse o alla destinazione d'uso, specialmente se la destinazione urbanistica impone parametri ambientali specifici