Cassazione Civile, Sentenza n. 3388/2020 del 12/02/2020

Esito

La controversia

Il contribuente, divenuto proprietario per successione aperta nel maggio 1996 di due unità abitative, una tettoia/autorimessa e un’area pertinenziale, il 30 ottobre 2001 stipulava un preliminare per vendere l’intero complesso. Il 19 novembre 2001 demoliva la tettoia, bonificava il terreno da materiale inquinante e frazionava l’area pertinenziale; nel 2002 vendeva il terreno frazionato con atto del 30 gennaio e le due abitazioni con atto del 18 dicembre. L’Agenzia delle Entrate rideterminava il maggior reddito da plusvalenza derivante dalla cessione onerosa del terreno edificabile pervenuto per successione. I giudici di merito avevano confermato la legittimità dell’accertamento, rilevando che l’indicazione nell’avviso della lettera c) dell’art. 67 TUIR era un errore materiale e applicando la lettera b), anziché la lettera a). Con il primo motivo il contribuente denunciava violazione e falsa applicazione degli artt. 81, comma 1, lett. a) e b), TUIR, nel testo ratione temporis corrispondente all’art. 67, sostenendo che la demolizione, il frazionamento e la bonifica avessero reso il terreno edificabile e che la plusvalenza dovesse essere determinata secondo la disciplina dei terreni lottizzati di cui alla lettera a), con riferimento al valore all’inizio della lottizzazione. Con il secondo motivo lamentava insufficiente motivazione, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., per l’esclusione della lettera a) e per la mancata attribuzione di rilevanza probatoria alle opere effettuate.

La decisione

La Cassazione ha rigettato entrambi i motivi, esaminati congiuntamente perché connessi. Ha ritenuto che la fattispecie rientrasse nell’art. 67, comma 1, lett. b), TUIR: tale previsione è la regola per le plusvalenze derivanti dalla cessione di terreni già suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della vendita; la lett. a) riguarda invece terreni non edificabili secondo gli strumenti urbanistici, interessati da interventi obiettivamente qualificabili come lottizzazione o opere dirette a renderli edificabili. Poiché la vocazione edificatoria dell’area sussisteva già prima della cessione e tale accertamento non era stato contestato, il frazionamento dell’area pertinenziale e la demolizione della tettoia non avevano reso edificabile il terreno e non costituivano, neppure in fatto, lottizzazione. La motivazione della CTR, sebbene concisa, esponeva adeguatamente le ragioni fattuali e giuridiche del rigetto. Il ricorrente è stato condannato alle spese del giudizio di cassazione, liquidate in euro 5.600, oltre spese prenotate a debito.

Norme richiamate

• art. 67, comma 1, lett. a) e b), TUIR

  In tema di redditi diversi, la fattispecie relativa alle plusvalenze derivanti dalla vendita di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria, prevista dal TUIR, art. 81 (ora art. 67), lett. b), si pone come regola ad eccezione rispetto a quella contemplata dalla lett. a), della medesima norma, che riguarda esclusivamente le ipotesi in cui il terreno non sia suscettibile di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione, ma sia interessato da interventi obiettivamente considerati di lottizzazione o di esecuzione di opere per l’edificabilità del terreno, ancorchè realizzati fuori o in contrasto con i vincoli urbanistici.

  La lettera b) disciplina come regola le plusvalenze da cessione di terreni edificabili secondo gli strumenti urbanistici al momento della vendita. La lettera a) opera invece quando il terreno non è allora edificabile, ma è interessato da interventi obiettivamente qualificabili come lottizzazione o opere dirette a renderlo edificabile.

• art. 68, comma 1, TUIR

  la plusvalenza tassabile è costituita dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo d’imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo

  La norma individua in via generale la plusvalenza imponibile nella differenza tra i corrispettivi percepiti e il prezzo di acquisto o costo di costruzione del bene, incrementato degli altri costi inerenti.

• art. 68 TUIR

  per i terreni lottizzati di cui al t.u.i.r., art. 67, comma 1, lett. a), acquisiti gratuitamente, il costo rilevante fini della quantificazione delle plusvalenze è determinato “tenendo conto del valore normale del terreno la data d’inizio della lottizzazione”;

  Per i terreni lottizzati acquisiti gratuitamente, il costo rilevante per il calcolo della plusvalenza è riferito al valore normale del terreno all’inizio della lottizzazione.

• art. 68, comma 2, TUIR

  per i terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria di cui al t.u.i.r., art. 67, comma 1, lett. b), anche se acquisiti per successione, il costo è costituito dal valore dichiarato nella denuncia di successione e la tassazione avviene con il metodo della tassazione separata (t.u.i.r., art. 17, lett. g) bis).

  Per i terreni edificabili della lettera b) pervenuti per successione, il costo rilevante è il valore dichiarato nella denuncia di successione e si applica la tassazione separata.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  Per quanto stringata, la motivazione espressa in sentenza rappresenta appieno la ratio decidendi e soddisfa l’obbligo motivazionale esponendo le ragioni per le quali sono state respinte le ragioni del contribuente sia in fatto (tipologia di opere: frazionamento dell’area pertinenziale e abbattimento della tettoria), che in di diritto (inidoneità delle opere a determinare la lottizzazione).

  La motivazione è adeguata quando, pur sintetica, espone le ragioni di fatto e di diritto poste a fondamento della decisione, consentendo di individuare la ratio decidendi.

• art. 91 c.p.c.

  Le spese seguono la soccombenza del ricorrente e si liquidano come da dispositivo.

  Le spese del giudizio sono poste a carico della parte soccombente.

Massime di principio

• La disciplina delle plusvalenze da cessione di terreni edificabili di cui all’art. 67, comma 1, lett. b), TUIR opera come regola quando, al momento della cessione, il terreno è suscettibile di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti.
• La disciplina della lett. a) riguarda i terreni che non sono edificabili secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione, ma sono interessati da interventi obiettivamente qualificabili come lottizzazione o come opere dirette a renderli edificabili; la mera esecuzione di interventi materiali non è sufficiente a ricondurre la cessione a tale fattispecie.
• La demolizione di una tettoia e il frazionamento di un’area pertinenziale non integrano lottizzazione quando il terreno aveva già vocazione edificatoria prima delle opere e della cessione.

Come è indicizzato