Sentenza n. 145/2026 - Consiglio Di Stato, Sezione 7

Esito

La controversia

I proprietari di appartamenti situati in quattro palazzine di un complesso immobiliare romano avevano impugnato, con motivi aggiunti, due provvedimenti del Comune di Roma dell’11 febbraio 2013, recanti il rilascio di condoni edilizi relativi a domande di sanatoria presentate nel 1986 per il mutamento di destinazione d’uso di locali interrati da garage a industriale/artigianale. Il TAR aveva accolto il ricorso, ritenendo illegittimo il riesame delle domande ai sensi dell’art. 39, comma 10-bis, l. n. 724/1994, poiché i dinieghi originari erano intervenuti nel 1988, quindi anteriormente al 31 marzo 1995. La società costruttrice ha proposto appello deducendo, anzitutto, la tardività dei motivi aggiunti: i proprietari avrebbero acquisito piena conoscenza dei condoni già nel giugno-luglio 2014, attraverso la comunicazione di avvio dei lavori e il cartello di cantiere, mentre l’impugnazione era stata notificata il 31 ottobre 2014. Ha inoltre contestato la legittimazione e l’interesse ad agire dei proprietari, sostenendo che il pregiudizio derivante dal mutamento di destinazione d’uso fosse generico e non provato, anche in considerazione di un giudicato civile e della dedotta minore incidenza della destinazione artigianale o commerciale rispetto a quella a garage.

La decisione

Il Consiglio di Stato ha respinto integralmente l’appello e confermato la sentenza del TAR. Quanto alla tardività, ha rilevato che non era stata fornita la prova rigorosa della piena conoscenza dei provvedimenti di condono prima dell’accesso agli atti del 12 settembre 2014. La comunicazione della società e il cartello di cantiere richiamavano soltanto le dichiarazioni di inizio attività e descrivevano genericamente il cambio di destinazione d’uso, senza indicare l’esistenza dei condoni del 2013; la comunicazione comunale del 24 luglio 2014, riferita alla rinuncia alle domande di condono del 2003, aveva anzi rafforzato la convinzione dell’assenza di titoli legittimanti. Il termine per impugnare è quindi decorso dalla piena conoscenza acquisita con l’ostensione documentale, sicché i motivi aggiunti erano tempestivi. È stata altresì confermata la sussistenza della legittimazione e dell’interesse ad agire: i proprietari avevano dimostrato la titolarità di unità immobiliari ubicate negli edifici interessati e il pregiudizio specifico e concreto derivante dalla perdita di spazi destinati a parcheggio, dall’alterazione dell’assetto residenziale del complesso, dall’incremento del carico veicolare e insediativo e dalle maggiori immissioni ambientali e acustiche. Nel merito, il Collegio ha confermato l’illegittimità dei condoni, poiché il riesame previsto dall’art. 39, comma 10-bis, l. n. 724/1994 presupponeva un diniego intervenuto dopo il 31 marzo 1995, mentre i dinieghi originari risalivano al 20 dicembre 1988 ed erano stati confermati dal TAR. Il mutamento da garage a industriale/artigianale, e poi a commerciale, riguardava inoltre categorie edilizie non omogenee. La società appellante è stata condannata al pagamento di euro 4.000, oltre accessori, in favore degli appellati; le spese sono state compensate nei rapporti con Roma Capitale.

Norme richiamate

• art. 39, comma 10-bis, l. n. 724/1994

  La disposizione consente il riesame delle domande di condono presentate entro il 30 giugno 1987 soltanto qualora il provvedimento di diniego sia intervenuto successivamente al 31 marzo 1995.

  Il riesame delle domande di condono è subordinato al presupposto temporale del diniego successivo al 31 marzo 1995; non può quindi fondare il rilascio della sanatoria quando il diniego originario sia intervenuto anteriormente, come nel caso di diniego del 1988.

• artt. 29 e 41 c.p.a.

  Il termine per l’impugnazione decorre dalla piena conoscenza dell’atto lesivo; la prova della tardività grava sulla parte che eccepisce la decadenza e deve essere rigorosa.

• art. 20 d.P.R. n. 380/2001

  Il cartello di cantiere privo di riferimenti ai titoli edilizi in sanatoria non è idoneo, nel caso concreto, a dimostrare la piena conoscenza di tali titoli e risulta non conforme alle prescrizioni richiamate dal giudice.

• art. 39 l. n. 724/1994

  La norma è stata richiamata quale base delle istanze di riesame delle domande di condono presentate nel 1986.

Massime di principio

• La prova della tardività dell’impugnazione amministrativa grava sulla parte che eccepisce la decadenza e deve dimostrare rigorosamente la data in cui il ricorrente ha acquisito piena conoscenza dell’esistenza e del contenuto dell’atto lesivo.
• La mera conoscenza di lavori edilizi, di una dichiarazione di inizio attività o di un generico cartello di cantiere non dimostra necessariamente la piena conoscenza di precedenti provvedimenti di condono, quando tali atti non ne indicano l’esistenza e il contenuto.
• La piena conoscenza dell’atto lesivo può essere individuata nella data di ostensione documentale conseguente all’accesso agli atti, qualora gli elementi precedenti non consentano di ritenere provata una conoscenza effettiva e completa dell’atto.
• Sussiste un interesse concreto e attuale a contestare un titolo edilizio quando il ricorrente dimostri la proprietà di unità immobiliari ubicate negli edifici interessati e alleghi un pregiudizio specifico derivante dalla perdita di spazi destinati a parcheggio, dall’alterazione dell’assetto residenziale e dall’incremento del traffico e delle immissioni.
• L’art. 39, comma 10-bis, l. n. 724/1994 non consente il riesame di una domanda di condono quando il diniego originario sia intervenuto prima del 31 marzo 1995; il rilascio della sanatoria in assenza di tale presupposto è illegittimo.
• Il mutamento di destinazione d’uso da garage a destinazione industriale o artigianale, e successivamente commerciale, costituisce trasformazione tra categorie edilizie non omogenee e può incidere concretamente sull’assetto urbanistico e residenziale del complesso.

Come è indicizzato