Sentenza del 21/11/2022 n. 1250 - Corte di giustizia tributaria di secondo grado delle Marche

Esito

La controversia

L'Ufficio ha impugnato la decisione della C.T.P. che aveva escluso l'imponibilità ai fini IRPEF della plusvalenza riconducendola alla cessione di area edificabile ai sensi dell'art. 67, comma 1, lett. b) TUIR. L'Amministrazione ha sostenuto che la vendita di un fabbricato destinato a demolizione e ricostruzione dovesse essere qualificata come cessione di terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria, richiamando la risoluzione n. 395/E/2008. Il contribuente invece ha sostenuto che l'oggetto trasferito era un fabbricato già esistente e che, pertanto, la potenzialità edificatoria del terreno era già consumata e non rilevante ai fini dell'art. 67 TUIR.

La decisione

La Corte ha respinto l'appello dell'Agenzia e confermato la sentenza di primo grado: la cessione di un fabbricato non può essere riqualificata come cessione di area edificabile ai fini dell'art. 67 TUIR, neppure quando l'immobile è destinato a demolizione e ricostruzione o non assorbe la capacità edificatoria del lotto. La domanda dell'Ufficio sulla cessazione della materia del contendere ex art. 46 D.Lgs. 546/1992 è stata rigettata. Le spese sono compensate.

Norme richiamate

• art. 67 TUIR

  La Corte interpreta la norma nel senso che le cessioni rilevanti ai fini dell'art. 67, comma 1, lett. b) sono quelle di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria; se l'oggetto del trasferimento è un fabbricato già esistente, la potenzialità edificatoria si considera consumata e non opera la tassazione come cessione di area edificabile.

• art. 46 D.Lgs. 546/1992

  L'Ufficio ha invocato tale norma per chiedere la declaratoria di cessazione della materia del contendere; la Corte ha ritenuto la richiesta inammissibile poiché non è intervenuta la definizione della pendenza tributaria richiesta dalla norma.

• Sentenza Corte Costituzionale 274/2005

  Richiamata per affermare che l'art. 46 D.Lgs. 546/1992 non può essere applicata per ipotesi diverse dalla definizione della pendenza tributaria, inducendo il rigetto della domanda di cessazione della materia del contendere proposta dall'Ufficio.

• Risoluzione Agenzia Entrate 395/E del 22 ottobre 2008

  La risoluzione era stata utilizzata dall'Ufficio come supporto per qualificare alcune vendite come cessioni di aree edificabili; la Corte tuttavia ritiene che i successivi orientamenti giurisprudenziali di legittimità ne limitino l'applicazione nei casi in cui l'oggetto materiale della cessione sia un fabbricato.

• Cassazione, sentenze nn. 4150/2014 e 15629/2014

  Queste decisioni della Corte di Cassazione sono considerate pacifiche e affermano che non rientrano nell'art. 67 TUIR le cessioni aventi ad oggetto un terreno sul quale insiste un fabbricato: il terreno è da ritenersi edificato e la sua potenzialità edificatoria si è esaurita.

Massime di principio

• Se l'oggetto materiale del trasferimento è un fabbricato già esistente, non può essere trattato come cessione di area edificabile ai fini dell'art. 67 TUIR, anche se l'edificio è destinato a demolizione e ricostruzione.
• La qualificazione fiscale dipende dallo stato di fatto e dall'oggetto reale del contratto (immobile costruito vs. terreno non edificato), non da presunzioni soggettive o da piani di demolizione/ricostruzione prospettati dalle parti.
• L'Amministrazione finanziaria deve fornire prove solide che l'oggetto trasferito fosse effettivamente un terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria e non un fabbricato già esistente.
• La giurisprudenza di legittimità (Cassazione) ha formato un orientamento consolidato favorevole ai contribuenti in casi analoghi; occorre tenerne conto nella valutazione degli atti di recupero fiscale.
• In presenza di situazioni complesse (es. frazionamento della cubatura, vendita di aree residue, accordi urbanistici), è necessario analizzare documentazione urbanistica, titolo edilizio, e la concreta capacità edificatoria residua per determinare la corretta qualificazione fiscale.