Risposta n. 67 del 14/11/2018

Trasferimento di un complesso immobiliare in piano di recupero e agevolazioni fiscali

La risposta dell’Agenzia delle Entrate riguarda la tassazione di un atto di compravendita avente a oggetto un complesso immobiliare con destinazione artigianale, già aggiudicato a una società nell’ambito di un’asta pubblica. Il tema centrale è se il successivo trasferimento dal Comune alla società aggiudicataria possa beneficiare del regime agevolato previsto per gli atti collegati alla trasformazione urbanistica del territorio.

Fattispecie rappresentata

L’immobile è stato aggiudicato alla società Y e, come previsto dall’avviso d’asta, tra aggiudicazione definitiva e stipula del rogito la società può presentare la proposta di piano attuativo previsto dal Regolamento Urbanistico del Comune Z. La relazione descrittiva indica che l’intervento è una demolizione con ricostruzione a destinazione residenziale, con esercizi di vicinato, ed è soggetto a prescrizioni su superficie minima degli alloggi, altezza massima del fabbricato, posti auto pertinenziali, riqualificazione di un camminamento pedonale pubblico e vincoli paesaggistici.

Inoltre, il Consiglio Comunale di Z aveva approvato una variante al PRG che qualificava il complesso immobiliare come Zona di Recupero ai sensi degli articoli 27 e seguenti della legge 5 agosto 1978, n. 457. La società aggiudicataria ha poi depositato presso il Comune la documentazione per il piano di recupero, cui seguirà la stipula di una convenzione con il Comune per disciplinare obblighi e modalità di attuazione del piano e di rilascio dei titoli abilitativi.

Quesito del contribuente

L’interpellante chiede se il trasferimento del complesso immobiliare dal Comune Z alla società Y possa essere assoggettato al trattamento di favore previsto dall’articolo 20 della legge 28 gennaio 1977, n. 10, richiamante l’articolo 32 del DPR 29 settembre 1973, n. 601, e dunque all’imposta di registro in misura fissa con esenzione da imposta ipotecaria e catastale.

Secondo il contribuente, l’operazione rientrerebbe tra gli atti di trasferimento di immobili o complessi immobiliari oggetto di piani di recupero; senza il trasferimento, infatti, non sarebbe possibile realizzare la trasformazione urbanistica oggetto della pianificazione di dettaglio.

Normativa e prassi richiamate

L’Agenzia ricostruisce il quadro normativo partendo dai piani di recupero disciplinati dagli articoli 27 e 28 della legge n. 457 del 1978, che riguardano le zone in cui, per condizioni di degrado, è opportuno recuperare il patrimonio edilizio e urbanistico esistente mediante interventi di conservazione, risanamento, ricostruzione e migliore utilizzazione.

Richiama poi l’articolo 5 della legge 22 aprile 1982, n. 168, che prevedeva per i trasferimenti di immobili nei confronti dei soggetti attuatori del recupero, nell’ambito di piani di recupero pubblici o privati convenzionati, l’applicazione di imposte di registro, catastale e ipotecaria in misura fissa.

Successivamente, l’articolo 10 del D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23 ha soppresso, dal 1° gennaio 2014, tutte le esenzioni e agevolazioni tributarie relative agli atti costitutivi o traslativi di diritti reali immobiliari posti in essere a titolo oneroso, incluse quelle dell’articolo 5 della legge n. 168 del 1982, come precisato dalla circolare n. 2 del 21 febbraio 2014.

L’Agenzia richiama infine la modifica introdotta dalla legge 11 novembre 2014, n. 164, di conversione del D.L. 12 settembre 2014, n. 133, che ha ripristinato espressamente alcuni regimi agevolativi, tra cui quello dell’articolo 32 del DPR n. 601 del 1973 richiamato dall’articolo 20 della legge n. 10 del 1977. Tale ripristino, però, non ha riguardato l’agevolazione dell’articolo 5 della legge n. 168 del 1982.

Soluzione interpretativa prospettata dal contribuente

Il contribuente sostiene che il trasferimento del complesso immobiliare, inserito in una zona di recupero e funzionale all’attuazione del piano approvato o in corso di approvazione, debba rientrare nell’ambito applicativo dell’articolo 20 della legge n. 10 del 1977. In questa prospettiva, il trasferimento costituirebbe un atto preordinato alla trasformazione del territorio e quindi meritevole del regime di favore, anche perché necessario per realizzare la pianificazione urbanistica di dettaglio.

Parere dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia non condivide l’impostazione del contribuente. Osserva innanzitutto che la fattispecie descritta è riconducibile ai piani di recupero di cui alla legge n. 457 del 1978, ma la disciplina agevolativa originariamente applicabile a tali trasferimenti era quella dell’articolo 5 della legge n. 168 del 1982, oggi soppressa dal D.Lgs. n. 23 del 2011.

Poiché il legislatore, nel ripristinare talune agevolazioni, ha richiamato espressamente solo alcune disposizioni, tra cui l’articolo 32 del DPR n. 601 del 1973, l’agevolazione di cui all’articolo 5 della legge n. 168 del 1982 non può ritenersi tornata in vigore. Di conseguenza, il trasferimento in esame non può beneficiare del trattamento di favore solo perché inserito in un piano di recupero.

L’Agenzia esclude anche che il comma 88 dell’articolo 1 della legge n. 205 del 2017 possa essere interpretato in modo da ricomprendere il caso concreto. Tale norma estende il regime di favore dell’articolo 20 della legge n. 10 del 1977 agli atti preordinati alla trasformazione del territorio posti in essere mediante accordi o convenzioni tra privati ed enti pubblici, nonché agli atti attuativi eseguiti in forza dei primi. Tuttavia, secondo l’Agenzia, la disposizione va letta nel contesto dell’articolo 20 della legge n. 10 del 1977 e non può essere utilizzata per far rientrare atti che non siano riconducibili agli interventi edilizi previsti da quella disciplina.

In particolare, l’agevolazione è riferita a fattispecie come le cessioni di aree per opere di urbanizzazione o la redistribuzione di aree tra colottizzanti, mentre non può essere estesa ad atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari che, pur genericamente collegati alla trasformazione del territorio, non appartengano alla disciplina della legge n. 10 del 1977 o ad altre agevolazioni vigenti.

L’Agenzia richiama inoltre il principio di stretta interpretazione delle norme agevolative, affermato anche dalla Corte di Cassazione, secondo cui i benefici fiscali non possono essere estesi in via analogica o oltre l’ambito rigorosamente definito dalla norma.

Conclusioni operative

L’atto di trasferimento del complesso immobiliare dal Comune Z alla società Y non beneficia dell’agevolazione ex articolo 20 della legge n. 10 del 1977. Ne consegue l’applicazione dell’imposta di registro nella misura proporzionale del 9%, ai sensi dell’articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al DPR n. 131 del 1986, e delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna, ai sensi dell’articolo 10, comma 3, del D.Lgs. n. 23 del 2011.

L’impostazione risulta coerente, secondo l’Agenzia, anche con l’indirizzo espresso dal Ministero dell’Economia e delle Finanze in una nota del 23 luglio 2018, che ha condiviso la lettura restrittiva dell’ambito applicativo del comma 88 dell’articolo 1 della legge n. 205 del 2017.